Чем отличаются управляющие компании от жск

Чем отличается ТСЖ от УК и ЖСК и что лучше выбрать?

Чем отличаются управляющие компании от жск

Перед собственниками жилья в многоквартирном доме злободневным остается вопрос о способе управления. Если у частного дома есть хозяин, который следит за своевременным проведением ремонта крыши, отопительной системы, то кто должен выполнять обязанности такого хозяина в многоквартирном доме?

Права и обязанности товарищества (ТСЖ)

Права:

  1. Подписывать договор управления домом, а также договоры на содержание, проведение и осуществление ремонтных работ общедомового имущества;
  2. Утверждать годовую смету доходов и расходов;
  3. Рассчитывать на основе сметы платежи и взносы;
  4. Выполнять услуги для членов организации;
  5. Пользоваться банковскими кредитами;
  6. Передавать денежные средства и материальные ценности лицам, которые выполняют необходимые услуги;
  7. Продавать, передавать во временное пользование имущество, и также производить его обмен.

Обязанности:

  1. Соблюдать российское законодательство, выполнять требования Устава;
  2. Созывать и проводить общие собрания;
  3. Нанимать и увольнять работников для проведения ремонта;
  4. Контролировать своевременную оплату взносов;
  5. Составлять финансовые отчеты и годовые сметы расходов и доходов;
  6. Вести делопроизводство, бухгалтерию, а также реестр всех членов.

Выбор управляющей компании

Действия и мероприятия, необходимые для выбора УК:

  • Проинформировать владельцев жилплощади о создании группы активистов для проведения общедомового собрания.
  • Необходимо пригласить для участия в собрании заинтересованных в выборе УК собственников;
  • Определить ответственность каждого члена группы;
  • Организовать встречу с управляющим с целью получения сведений о владельцах квартир и указания их доли в общедомовой собственности;
  • Проинформировать владельцев жилплощади об основных темах, которые будут рассмотрены на собрании;
  • Сформировать и передать хозяевам квартир опросные листы с кратким изложением данных о создании УК;
  • Провести предварительный выбор способа управления на основе опросных листов;
  • Назначить членов счетной комиссии для учета ;
  • Оформить повестку дня общедомового собрания (решить когда, где именно будет проведено);
  • Принять решение о месте, жители (владельцы) смогут ознакомиться с итогами собрания;
  • Разработать и утвердить бланк для ания;
  • Определить долю каждого с общедомовой собственности многоквартирного дома.

Рекомендуем прочитать: в чем разница между 1-комнатной квартирой, студией и малосемейкой?

Преимущества и недостатки ТСЖ и Управляющей компании

Чтобы понять, чем отличается УК от ТСЖ, нужно разобраться в плюсах и минусах каждого варианта.

Плюсы и минусы ТСЖ

Основные преимущества:

  1. Принятие решений проходит на общем собрании путем ания;
  2. Разрешена коммерческая деятельность, которая может принести доход (например, сдача в аренду общих помещений);
  3. Учитывается мнение членов при принятии решений;
  4. Возможность выполнения некоторых работ без подрядчиков;
  5. Заключение договоров на работы и поставку услуг осуществляется на более выгодных условиях.
  6. Каждый владелец жилплощади имеет право получить отчетность.

Основные недостатки:

  1. Сложная процедура регистрации;
  2. Разница в оплате жилья хозяев, пользующихся льготами, ложится на членов общества;
  3. Зачастую стоимость услуг для него выше, чем в среднем по населенному пункту;
  4. Отдельное помещение не может быть принято в собственность, поэтому все организационные вопросы решаются непосредственно в жилых квартирах активистов.

Источник: http://gderaznica.ru/social/tsj-uk-i-jsk.html

Чем отличается ТСЖ от ТСН и ЖСК: в чем разница, что это такое и что лучше

Чем отличаются управляющие компании от жск

Для того чтобы правильно определить способ владения и управления общим имуществом: ТСЖ, ТСН или ЖСК, нужно обязательно изучить нормы современного законодательства. Именно оно дает ответы на многие спорные вопросы. Нужно четко уяснить различия данных организационных правовых форм, их паритет, назвать лучшие стороны и сходства.

Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

  1. Конституция РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Что такое ТСЖ

ТСЖ как аббревиатура расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это такая некоммерческая организация, которая создается для управления жилыми помещениями в многоквартирном доме.

Это одна из форм управления общим имуществом наравне, например, с управляющей компанией. Это юридическое лицо, порядок создания которого регулируется гражданским законодательством. Для того, чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание жильцов, которое должно быть закреплено в письменной форме. В противном случае, регистрирующий орган не утвердит создание этого юр. лица.

Разница УК и ТСЖ в том, что первая является профессиональной коммерческой фирмой, а вторая, некоммерческим объединением. Она не имеет право заниматься предпринимательством. Она может сдавать имущество в аренду и иным образом получать мелкую прибыль и тратить ее только на нужды данного некоммерческого объединения.

Основные отличия ТСЖ от УК:

Отличительный элементТСЖУК
Характер и цели созданияДля управления общим имуществомДля получения прибыли
Органы управленияПравление ТСЖДиректор управляющей компании
Порядок принятия решенийПутем проведения общих собранийРешением генерального директора
Сроки созданияСоздается, как правило, на бессрочный периодСрок действия может быть предусмотрен путем заключения договора между собственниками и управляющей компанией

Что такое ЖСК

Под ЖСК понимается жилищный строительный кооператив. Это официальная расшифровка данного термина. Законодательство установило, что это не коммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами.

Кооператив создается с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и др. Все граждане участвуют в данном объединении путем внесения паевого взноса.

Право собственности на постройку возникнет только в той ситуации, когда пай полностью будет оплачен.

В последующем данная контора может быть преобразована в ТСН или же в ТСЖ. Это происходит по желанию собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ

Одной из форм объединения граждан является потребительский кооператив. Цель создания данного юр. лица — удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан на основе произведенных ими вкладов.

Эта организация не является коммерческой, что означает отсутствие у учредителей целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ являются разновидностями потребительского кооператива.

В зависимости от того, как распределена ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, может быть создан потребительский кооператив в различных формах. Так, примером могут служить многоквартирные дома. В них преимущественно создаются ТСЖ, которое можно расшифровать как товарищество собственников жилого помещения.

В том случае, когда целью создания юридического лица является владение и управление землями, гаражами, дачами и др., то рекомендуется создавать ТСН – товарищество собственников недвижимости.

Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица

Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.

Это юр. лицо, цель создания которого не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае – жилых многоквартирных домов.

Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:

ХарактеристикаТоварищество собственников жильяТоварищество собственников недвижимостиЖилищный строительный кооператив
Форма образованияЮридическое лицоЮридическое лицоЮр. лицо
Цель созданияНекоммерческие интересыНекоммерческие интересыКоммерческие интересы
Направления деятельностиВладение и управление жилыми помещениямиВладение и управление землями и недвижимыми объектамиСоздание новых объектов правоотношений – многоквартирных домов
Вложения лицМогут быть, а могут и не бытьМогут быть, а могут и не бытьВносятся денежные средства с целью вклада их в строительство

Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Нужно отметить, что в 2019 году большое внимание законодатель уделил проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Это важно для того, чтобы соблюдались права и законные интересы граждан.

По новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций. В учет входит не только подведение финансовых отчетов, но и выявление проведенных в доме работ, заключаемых договоров.

Граждане, входящие в одну из управленческих организаций имеют полное право на получение всей достоверной информации о деятельности ТСЖ или ЖСК. Это реализуется путем доступа к документации, права на запросы справок и отчетов о деятельности за неделю, месяц, год.

В той ситуации, когда права гражданина, входящего в ТСЖ или ЖСК нарушаются, он имеет право выйти из состава этого юридического лица, получить обратно свой пай (если таковой уплачивался) и потребовать в судебном или претензионном порядке полного возмещения убытков. При наличии большого количества жалоб на данное юр. лицо, оно может быть ликвидировано в принудительном порядке.

Товарищество собственников недвижимости и налогообложение

Как правило, данным юридическим лицам рекомендуется применять упрощенную систему налогообложения (УСН).

Налогообложение переводится на облегченную форму, при которой юридическое лицо освобождается от уплаты некоторых обязательных взносов. Так как товарищество собственников недвижимости является некоммерческим партнерством, то они не уплачивают большинство налогов, которые должны платить коммерческие объединения (например, налог на прибыль организаций).

Это не означает, что ТСН практически не уплачивает никаких налогов. Гражданское законодательство позволяет данной организации осуществлять и иную полезную деятельность, помимо владения и управления общим имуществом, например:

  1. Сбор и принятие паевых и вступительных взносы членов организации.
  2. Сбор денег на проведение текущих ремонтных работ или же капитального строительства (реконструкции) здания.
  3. Другие сборы, в том числе при использовании общего имущества жильцов для получения прибыли.

Все эти финансовые поступления должны быть надлежащим образом задекларированы. Это происходит бухгалтером. На основании таких деклараций и будет рассчитана сумма налоговых взносов товарищества собственников недвижимости.

Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН

Основополагающими актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСН, являются гражданский кодекс РФ жилищный кодекс РФ. Нужно отметить, что и тот и другой закон рассматривает ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В том случае, если регистрационный орган осуществит процедуру регистрации ТСЖ на месте существующего ТСН, то одна из этих организаций, при выявлении данного упущения, будет удалена.

Зачастую еще до момента регистрации должностные лица Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают это.

Таким образом, было определено, чем отличаются от себя разновидности потребительских кооперативов, как их зарегистрировать и др. Узнать преимущества и одновременно недостатки каждых из этих форм можно при детальном изучении норм современного законодательства.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/chem-otlichaetsya-tszh-ot-tsn-i-zhsk-v-chem-raznitsa-chto-eto-takoe-i-chto-luchshe.html

Что лучше ТСЖ или ЖСК?

Чем отличаются управляющие компании от жск

ТСЖ и ЖСК имеют отличия, которые могут определить выбор впоследствии для собственников квартир в домах.

Лучше ли будет выбрать товарищество собственников жилья (ТСЖ) как форму управления многоквартирным домом (МКД), или предпочесть ей жилищно-строительный кооператив (ЖСК), зависит в первую очередь от того, планируется ли сначала совместно строить дом, или же речь идёт об уже готовом. Для первого случая и придуман кооператив, а для второго подойдёт товарищество. И оба варианта пригодятся, если собственники планируют самостоятельно управлять домом, иначе им лучше обратиться к услугам управляющей компании.

Основные понятия

Помимо управления МКД профессионалами из управляющих компаний, специально призванных заниматься этим, сами жители могут взять его в свои руки, образовав собственную организацию. Чаше всего это ТСЖ, но есть и другой вариант – ЖСК. Конечно, между ними есть различия, которые делают предпочтительной одну организационную форму, а в некоторых другую.

ТСЖ

Представляет собой объединение некоммерческого типа, функционирующую как юридическое лицо, имеющую чётко выстроенную внутреннюю структуру и органы управления: общее собрание, ведающее самыми важными вопросами, а для текущих дел избирающее из числа членов товарищества правление и председателя, и ревизионную комиссию для проверки их работы.

ТСЖ образуется решением собственников, если они хотят сами управлять совместным имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию.

Создаётся оно на общем собрании собственников, если за это проголосует большая часть общего состава – а значит, в товариществе могут состоять не все собственники жилья в доме, но в нём должно состоять их большинство, иначе ТСЖ не будет иметь прав на управление им.

После создания ТСЖ будет заниматься хозяйственными вопросами МКД и управлением общей собственностью. И отличие от ЖСК, ТСЖ создаётся уже после того, как право собственности на дом было оформлено.

ЖСК

Организуется с целью построить жильё, а затем осуществлять его эксплуатацию.

С ЖСК случалось множество скандалов, связанных с их банкротством, в результате чего здания просто оставались недостроенными, а члены кооперативов лишались денег.

Такое происходило из-за несовершенства законодательства в этой сфере, потому оно в последние годы дорабатывалось в сторону ужесточения, чтобы не было лазеек для так называемых строительных пирамид и прочих способов обмана граждан.

Но это ужесточение, помимо положительного эффекта, привело и к тому, что ЖСК стало сложнее организовать, и теперь данную форму во многом можно считать устаревшей. Так, если в начале 2000-х доля домов, возведённых с помощью ЖСК, составляла около 5%, сейчас, по разным данным, она колеблется от 0,5 до 1%.

Новые ЖСК практически перестали образовываться, но многие из тех, что сложились раньше и успешно выполнили главную задачу – строительства дома, продолжают функционировать, осуществляя управлением им.

Правовой аспект

Как ТСЖ, так и ЖСК должны работать в согласии с законодательством Российской Федерации, и главным документом, регламентирующим их деятельность, является Жилищный кодекс. В нём подробно рассматривается, как эти организации должны создаваться, функционировать, контролироваться жильцами.

ТСЖ посвящён раздел 6 кодекса, включающий в себя 18 статей, в которых рассматриваются все основные нюансы функционирования этой формы управления МКД, от подготовки к его созданию, и до проверки работы правления ревизионной комиссией, замены правления жильцами, реорганизации и роспуска ТСЖ.

ЖСК же полностью посвящен раздел 5 ЖК, включающий статьи 110-134, где также рассматриваются практически все важные детали, связанные с этой формой управления и правовым положением членов кооперативов. Такое обилие статей позволяет говорить, что в обычных случаях достаточно ориентироваться именно на ЖК, исчерпывающе описывающий все основные ситуации, связанные как с ТСЖ, так и с ЖСК.

Но их деятельность регулируется также Гражданским кодексом и рядом других законодательных актов, к которым обычно обращаться специально нет необходимости.

Кроме регулирования извне, и товарищество, и кооператив должны иметь собственные уставы, содержащие дополнительно важные положения, относящиеся к ним – уставы пишутся и принимаются самими членами эти организаций, так что можно назвать это саморегулированием.

Уставы не должны противоречить законодательству, в остальном же могут содержать самые разные указания сверх тех, что даются в ЖК.

Формы управления МКД

Собственники жилья в МКД могут сами выбрать предпочтительную для них форму управления. Правда, ЖСК, не может быть выбран уже после строительства, следует сделать выбор в его пользу на раннем этапе – но в остальном выбор свободен.

Есть несколько вариантов:

  • управляющая компания;
  • ТСЖ;
  • прямое управление;
  • ЖСК.

Выбор часто может быть непростым для собственников, поскольку у всех вариантов преимущества и недостатки.

Так, если обратиться к услугам управляющей компании, то её специалисты полностью возьмут на себя связанные с МКД дела, и собственникам квартир не придётся беспокоиться – лишь собираться на ежегодные собрания, чтобы узнать о проделанной за этот период работе. Да и так себя утруждают далеко не все.

При такой организационной форме хлопот у собственников минимум, но далеко не всегда она показывает себя эффективной.

Сотрудники управляющей компании могут преследовать свои интересы, идущие вразрез с интересами жильцов МКД: подписывать невыгодные для тех контракты, снижать качество обслуживания, экономить на закупаемых материалах и благоустройстве придомовой территории.

Получается, что недостаток такой формы, для кого-то являющийся достоинством, – малое участие в управлении самих жильцов, которое сводится к смене управляющей компании, если работа той стала совсем уж плоха. Да и то сделать трудно, поскольку жильцы обычно неорганизованны, и привыкли пускать дела на самотёк.

Для домов с более организованными и деятельными жильцами, если они имеют опыт в управлении, лучше подойдёт ТСЖ. Организовав товарищество, они будут сами управлять МКД – подписание контрактов с поставщиками, проведение ремонта, благоустройство территории и прочие вопросы они должны будут решать самостоятельно.

Это позволит не тратиться на заработную плату сотрудникам управляющей компании, и в целом такая форма показывает себя более эффективной экономически.

Однако не всегда, а лишь в случае, если правление товарищества хорошо справляется с задачами – для этого в нём должны состоять компетентные люди, готовые тратить на это своё время.

При прямом управлении вообще никакое правление жильцами не выбирается, и никакой управленческой структуры нет – все жильцы берут на себя те функции, которыми в предыдущих вариантах занимались управляющая компании и ТСЖ.

Потому прямое управление используется лишь в маленьких домах, где квартир немного – лучше всего, в пределах десятка. В больших она показывает себя неэффективной, в них в любом случае требуется чёткая организационная структура.

В ЖСК объединяются, чтобы построить МКД, но затем кооператив может заниматься и его эксплуатацией. Все его члены будут участвовать как в строительстве, так и в последующем управлении домом, в целом же по структуре он сходен с товариществом – у него также есть устав, правление, ревизионная комиссия.

Но если в товариществе могут состоять не все владельцы квартир в доме, достаточно большинства, то членами ЖСК являются все, кто владеет жилой площадью в МКД. Ведь здесь принцип обратный, и сначала образуется кооператив, а уже его силами строится дом.

При этом число членов кооператива не может превышать количество отдельных помещений, строительство которых планируется.

Отметим, что помимо ЖСК выделяются также ЖК, – отсутствие буквы «с» здесь обозначает тот факт, что такие кооперативы не занимаются строительством, а приобретают жильё и затем осуществляют управление им.

Чтобы выбрать форму управления, следует подробно исследовать особенности каждой и их различия.

Основные отличия

А при всей схожести, между ТСЖ и ЖСК есть целый ряд особенностей, касающихся целей, используемой для их достижения организационно-правовой формы, и как следствие – модели членства. Также у них разные ограничения при ведении хозяйственной деятельности. Следует рассмотреть отличия ТСЖ и ЖСК подробнее, чтобы сделать обоснованный и осознанный выбор между ними при необходимости.

Цель создания

ЖСК создаётся для объединения средств и усилий граждан, с тем, чтобы возвести дом.

В дальнейшем, после строительства, также может заниматься и его управлением. Цель создания ТСЖ – управление многоквартирным домом, строительством жилых зданий оно не занимается.

Организационно-правовая форма

Управление ЖСК имеет следующую структуру:

  • собрание собственников – главный орган, принимающий решения, но если в кооперативе состоит больше пятидесяти участников и соответствующий пункт имеется в уставе, то проводится конференция;
  • правление – выбирается собранием собственников;
  • председатель – выбирается из числа членов правления либо самим правлением, либо собранием собственников;
  • не встроена в структуру правления, а должна проверять её извне ревизионная комиссия.

В этом отношении структура ТСЖ практически ничем не отличается, кроме пары нюансов: это отсутствие конференции, а также то, что председатель у ТСЖ есть, однако формально в число органов управления не входит.

Важнейшее отличие состоит в том, что в ЖК в деталях регламентируются процедурные вопросы, а также права и обязанности членов ТСЖ, а вот для кооперативов столь же подробной регламентации нет. Это означает большую свободу манёвра в уставе ЖСК сравнительно с уставом ТСЖ, и куда более широкие возможности для определения порядка принятия решений.

Ещё одно отличие – в ЖСК каждый участник имеет один голос, а в ТСЖ голоса считаются исходя из доли жилой площади гражданина от общей площади дома, следовательно, вес будет различаться.

Само ание в ЖСК должно быть открытым, не предусмотрена возможность проводить его тайно или заочно – в ТСЖ же она есть.

Если МКД могут переходить под управление ТСЖ, и сами товарищества объединяться друг с другом, то в случае с ЖСК статус фиксированный. Уже возведённый дом не может перейти под управление ЖСК, функционирующего в соседнем здании, или даже новообразованного собственного, два ЖСК нельзя объединить в одно.

Членство в организации

В ЖСК минимальное количество членов составляет 5 человек, максимальное ограничено количеством жилых помещений в здании.

При образовании ЖСК в нём будут состоять все будущие владельцы жилой площади в доме – ведь кооператив создаётся для его строительства.

То есть, ЖСК должен быть образован при полном согласии всех граждан, которые займутся строительством дома, и каждый станет учредителем.

К товариществу в этом отношении применяются другие принципы ввиду того, что оно образуется в уже готовом здании – достаточно, чтобы в него вступило более половины собственников, чтобы ТСЖ могло начать управлять домом. Что до выхода из организаций, то он в обоих случаях свободен.

Хозяйственная деятельность

И ТСЖ, и ЖСК – некоммерческие организации. Однако, их статус в этом отношении не назвать равным. Если организации получают доход от хозяйственной деятельности, то ТСЖ может использовать эти средства исключительно на те или иные нужды МКД, а вот для ЖСК доступна возможность распределения дохода между членами кооператива в равных долях.

Таким образом, ЖСК фактически занимает промежуточное положение между некоммерческой и коммерческой организацией, и установленные в ФЗ №7 «О некоммерческих организациях» правила к нему не применяются. Вместо этого на ЖСК распространяются положения Гражданского кодекса о потребительских кооперативах.

Выбор организационной формы

Все организационные формы имеют плюс и минусы, и каждая проявляет себя наиболее эффективно в определённых обстоятельствах, так что главное – учесть эти обстоятельства и сделать верный выбор исходя из них. Для этого стоит ориентироваться на набор критериев.

При этом отметим, что основной выбор чаще стоит между управляющей компанией, с одной стороны, и ЖСК или ТСЖ – с другой. Поскольку последние две организации во многом схожи, и основная разница между ними состоит в изначальной цели, для которой они создаются, обычно выбирать здесь не приходится. Если нужно сначала построить дом, то это ЖСК, а если лишь управлять уже имеющимся – ТСЖ.

Критерии

Первый критерий – преследуемая организацией цель. ЖСК позволяет один набор действий, ТСЖ другой, управляющая компания – третий, и не будем забывать также о прямом управлении. Исходя из того, какие действия с МКД готовы предпринимать жильцы, какой объём полномочий они намерены доверить профессионалам и не заниматься ими сами, и стоит выбирать организационную форму.

С этим напрямую связаны другие критерии – инициативность и компетентность жильцов в вопросах управления МКД. Если никто не готов брать на себя ответственность и тратить время на дела МКД, или не обладает соответствующими навыками, то в ТСЖ придётся трудно, а ещё сложнее – в ЖСК. В таких случаях дела препоручают управляющей компании.

Важный фактор – размер дома. Если он состоит из нескольких квартир, то эффективной формой будет прямое управление, при большом же размере потребуется выстроенная структура.

Наличие дополнительных объектов, приносящих доход – для их эксплуатации и распределения дохода удобно сохранить ЖСК, в ином случае может быть проще распустить кооператив, и создать ТСЖ, либо перейти на прямое управление.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/tszh/zhsk/

Тсж или ук, чем отличается тсж от управляющей компании и что лучше, плюсы и минусы

Чем отличаются управляющие компании от жск

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

  • самими жильцами дома;
  • ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли.

Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК.

ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется.

Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет.

Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет.

Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще.

Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома.

Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними.

Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию.

Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками.

К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг.

Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров.

И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций.

Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК.

Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ Выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу: больше полезной информации.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/upravlyayushhaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vybrat.html

Чем отличаются управляющие компании от жск – Портал о ЖКХ

Чем отличаются управляющие компании от жск

Управляющие компании и организации – есть ли разница.

Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться с этим вопросом.

«Управляющая организация» и «управляющая компания»

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  2. ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  3. Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», мы решили обратиться за разъяснениями в Минстрой РФ. Нам прислали следующий ответ.

По мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Являются ли ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК управляющими организациями

Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.

), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

Пишите в комментарии, согласны ли вы с нашими рассуждениями. Ксения Терлецкая

Чем тсж отличается от управляющей компании.

Чем ТСЖ (ТСН) отличается от управляющей компании и почему ТСЖ (ТСН) лучше, чем управляющая компания

Решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ (ТСН) принимается на общем собрании собственников помещений.

При создании ТСЖ (ТСН) собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Как правило, собственники при создании ТСЖ (ТСН) сохраняют тариф, который до этого был установлен.

Но этот тариф собственники могут изменить в любое время как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/chem-otlichayutsya-upravlyayushhie-kompanii-ot-zhsk

Сфера закона
Добавить комментарий