Что является прибылью управляющей компании жкх

Бухучет доходов по домам в жкх управляющая компания

Что является прибылью управляющей компании жкх

Управляющие компании получают из бюджетов При получении Управляющей компанией из бюджета целевых денежных средств, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то для их учета используется счет 86Счет 86 — Целевое финансирование (Пассивные) «Целевое финансирование» и составляются следующие проводки:

  • Дебет 51Счет 51 — Расчетные счета (Активные) Кредит 86Счет 86 — Целевое финансирование (Пассивные) — получены целевые денежные средства из бюджета.
  • Дебет 20 Кредит 10Счет 10 — Материалы (Активные) (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
  • Дебет 86Счет 86 — Целевое финансирование (Пассивные) Кредит 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Управляющие компании часть своих обязанностей могут передать единым рассчетно-кассовым центрам (ЕРКЦ).

Правила ведения бухучета в жкх (нюансы)

Если предприятие применяет ОСНО, то необходимо сдавать налоговую декларацию по налогу на прибыль и по НДС. Организации, применяющие «упрощенку», сдают декларацию по единому налогу даже в том случае, когда в отчетном периоде отсутствуют доходы и расходы.

Ответы на актуальные вопросы Вопрос №1. Как учитываются суммы, поступившие в счет оплаты коммунальных услуг, в ТСЖ? Порядок отражения в ТСЖ сумм, поступивших от жильцов в счет оплаты коммунальных услуг, напрямую зависит от того, что прописано в уставе организации.

Бухгалтерский учет в организациях жилищно-коммунального хозяйства

Руководитель организации обязан приказом определить учетную политику организации, рабочий план счетов, утвердить формы первичных документов, правила документооборота и проведения инвентаризации, методику оценки имущества и обязательств по нему, порядок контроля финансовых и хозяйственных операций.

Управляющая организация может выбрать как общую систему налогообложения (ОСНО), так и упрощенную системы налогообложения (УСН) при выполнении необходимых условий.
Важно И в том, и в другом случае налогообложение управляющих организаций осуществляется за счет налога на добавленную стоимость и налога на прибыль.

При использовании ОСНО необходимо оплачивать налог на прибыль, который составляет 20%, и НДС.

Особенности учета в управляющих компаниях

Чтобы было удобнее, разделим их на два подраздела, которые обозначили ранее: Покупка ресурсов:

  • Д20 К60 – приобретение электричества, воды и газа у ресурсоснабжающих организаций;
  • Д19 К60 – воспроизведен НДС по купленным ресурсам;
  • Д68 К19 – НДС пропущен к вычету;
  • Д60 К51 – переведены деньги в счет платежей за купленные ресурсы.

Предоставление услуг жильцам многоквартирных домов:

  • Д62 К90/1 – выставление счета коммунальных организаций;
  • Д 90/2 К20 – отображена себестоимость предоставленных КУ;
  • Д90/3 К68 – компанией рассчитан НДС;
  • Д51 К62 – оплата от жителей;

Д60 К62 – перечисление денег, которые зачислились от жителей к ресурсоснабжающим компаниям. Этот пример проводок действенен в управляющих компаниях, которые пользуются ОСНО.
При бухучете из проводки по упрощенке исключаются третий и седьмой пункты.

Принципы бухгалтерского учета в жкх

  • 1 Как провести бухучет в управляющей компании
  • 2 ОСНО или упрощенка
  • 3 Проводки в бухучете УК
  • 4 ОКВЭД

Многие многоэтажные дома сегодня содержатся и эксплуатируются управляющими компаниями, которые должны предоставлять качественные коммунальные услуги и проводить косметические и капитальные ремонты. Бухгалтерский учет в управляющей компании осуществляется со специфическими особенностями, о которых пойдет речь ниже.
Как провести бухучет в управляющей компании Проводки бухгалтерского учета в УК ЖКХ зачастую касаются только двух действий:

  1. Покупка ресурсов у снабжающих компаний.
  2. Продажа ресурсов жителям домов.

При первом действии бухгалтеры формируют кредиторскую задолженность и расходы УК, при втором – дебиторскую задолженность и прибыль.

Лицевой счет дома

Поэтому бухучет в ЖКХ лучше вести следующим образом – создать учетную политику. Под таковой подразумевается нюансы учета активов и обязательств, прибыли и убыли. Внимание Чем правильнее и вернее будут составлены проводки учета, тем элементарнее будет работа бухгалтеров. Зачем это нужно – ясно, а вот что она должна в себя включать немного подробнее.
Это учет следующих операций:

  • расчеты с компаниями, предоставляющими ресурсы;
  • расход материалов;
  • расчеты с жильцами-покупателями КУ;
  • доходов и расходов;
  • зарплаты исполнителям;
  • расчеты налогов;
  • расчеты по другим контрагентским договорам.

Все основные положения, которые помогают правильно вести политику бухучета в управляющей компании ЖКХ при расходах и доходах, есть в Положении по бухгалтерскому учету 1/2008.

Как правильно распределить затраты управляющей компании?

Отчетность управляющей компании Согласно Жилищному кодексу и договору об управлении домом, компания обязана ежегодно отчитываться о своей работе перед собственниками жилья.

Это отчет о полученных и израсходованных средствах, произведенных ремонтных работах, коммунальных услугах, в том числе по уборке и благоустройству территории, об охране, автостоянках и т.п.

Кроме отчетности жильцам, управляющая компания своевременно предоставляет в налоговую инспекцию все положенные по закону отчеты хозяйствующего субъекта: квартальные и годовые отчеты, балансы, аудиторские заключения, изменения в структуре и все, что требуется от конкретного юридического лица.

Бухгалтерский учет в управляющей компании

Источник: https://civilist-audit.ru/buhuchet-dohodov-po-domam-v-zhkh-upravlyayushhaya-kompaniya/

Что является прибылью управляющей компании жкх

Что является прибылью управляющей компании жкх

ТСЖ относится к некоммерческим организациям, созданным для осуществления определенных функций. Следовательно, извлечение прибыли, получение доходов от осуществляемой деятельности, не является его основной целью.

Такая деятельность может заключаться в совершении следующих действий:

  • текущем обслуживании, выполнении ремонта недвижимого имущества в МКД;
  • постройке дополнительных помещений и иных объектов общего пользования в МКД;
  • сдаче в наем или аренду каких-либо объектов общего имущества в МКД.

При этом все полученные от мероприятий, носящих хозяйственный характер, должны пускаться на общие нужды. Решением всех жильцов дома такие средства могут направляться либо на погашение имеющихся (предстоящих) расходов, либо аккумулируются в специально созданных целевых фондах. ЖК РФ допускает, что ТСЖ может получать и дополнительный доход.

Однако, учитывая, особый статус товариществ и их некоммерческий характер, они также должны направляться на общие нужды жильцов МКД, такой доход может быть получен, к примеру, от размещения баннеров с наружной рекламой на стенах дома.

К средствам ТСЖ также относятся взносы и обязательные платежи, собираемые с членов товарищества, иных жильцов, получаемые извне субсидии.

Структура документа

Поскольку управляющая компания – это коммерческая организация, она обязана осуществлять налоговые выплаты. Основными на данный момент являются следующие.

1. НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 г. № АС-3-3/904 прописано, что осуществление коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие организации, обслуживающие внутридомовые инженерные системы, не будет облагаться НДС, если:

  • коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
  • управляющая компания оказывает услуги по той стоимости, по которой она приобретает их у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации от налогообложения не освобождаются работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые выполняются силами управляющих компаний.

Пример. Облагаться НДС будут такие доходы управляющей компании:

  • комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., включая НДС 3844,06 руб.;
  • плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
  • плата за услуги по текущему ремонту, потому что они выполнялись не специализированной организацией, в сумме 75 276 руб., включая НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома показан в таблице.

Вид доходаЕдиница измеренияКоличествоЦена услуги спецпредприятий ЖКХЦена реализации управляющей компанииНалогооблагаемая база НДС (гр. 5 – гр. 4) × гр. 3Сумма НДС (18% × гр. 6)
1234567
домаруб. за 1 м2 общей площади12 54619,0320,6019 697,223545,50
Итого19 697,223545,50

(3844,06 руб. 11 482,77 руб. 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядчиками ремонтным работам. Всего они выполнили работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

(18 712,33 руб. – 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

2. Налог на прибыль

Статья 247 НК РФ гласит, что облагаться налогом на прибыль в отечественных организациях будет прибыль, которая исчисляется как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходы управляющей компании в целях налогообложения – это предъявленные собственникам к оплате платежи по содержанию дома, текущему ремонту и коммунальные, поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, плюс комиссионное вознаграждение.

Целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, если ведется их раздельный учет.

К расходам в целях налогообложения относятся подтвержденные документально и обоснованные расходы (пункт 1 статьи 252 НК РФ) управляющей компании при ведении дел по управлению домом. Сюда причисляются расходы по оплате услуг РСО и подрядчиков, расходы по управлению домом (зарплата работников управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация и др.).

Из доходов управляющей компании при расчете налога на прибыль вычитают суммы НДС, которые начисляются на реализацию услуг.

Мнение эксперта

Как законно снизить налоговую базу УК

Федоров Ю.Ф.,

кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»

Пункт 1 статьи 346.15 НК РФ гласит, что в случае применения УСН в составе доходов управляющей компании учитывают доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ к доходам управляющей компании от реализации относится выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и приобретенных до этого, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации высчитывается исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Финансисты заключили, что суммы платежей собственников жилья за ЖКУ в том случае, когда они поступили на счет компании, нужно учитывать в составе ее доходов, т. е. это доходы управляющей компании в чистом виде.

Однако они дают рекомендации, как этого избежать. Управляющей компании нужно заключить с собственниками агентские договоры на основании пункта 1 статьи 1005 ГК РФ.

И тогда в работу вступает подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, где говорится, что для того, чтобы определить налоговую базу, не нужно учитывать доходы управляющей компании в виде имущества, которое поступило агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору или в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора. К упомянутым доходам не принадлежит агентское вознаграждение.

В том случае, когда управляющая компания составила такие агентские договоры с жильцами еще до заключения сделок с компаниями, которые выполняют хозработы и предоставляют коммунальные услуги, то на самом деле в составе ее доходов можно учитывать лишь агентское вознаграждение.

Федоров Ю.Ф.,

кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»

Пункт 1 статьи 346.15 НК РФ гласит, что в случае применения УСН в составе доходов управляющей компании учитывают доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ к доходам управляющей компании от реализации относится выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и приобретенных до этого, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации высчитывается исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Финансисты заключили, что суммы платежей собственников жилья за ЖКУ в том случае, когда они поступили на счет компании, нужно учитывать в составе ее доходов, т. е. это доходы управляющей компании в чистом виде.

Однако они дают рекомендации, как этого избежать. Управляющей компании нужно заключить с собственниками агентские договоры на основании пункта 1 статьи 1005 ГК РФ.

И тогда в работу вступает подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, где говорится, что для того, чтобы определить налоговую базу, не нужно учитывать доходы управляющей компании в виде имущества, которое поступило агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору или в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора. К упомянутым доходам не принадлежит агентское вознаграждение.

В том случае, когда управляющая компания составила такие агентские договоры с жильцами еще до заключения сделок с компаниями, которые выполняют хозработы и предоставляют коммунальные услуги, то на самом деле в составе ее доходов можно учитывать лишь агентское вознаграждение.

Сметы  | 11 Апр 2017  |   6738

Важный финансовый документ в работе товарищества собственников жилья – грамотно составленная смета ТСЖ. Бланк отражает доходы и затраты, используемые на эксплуатацию и обслуживание общегодома с несколькими жилыми помещениями (ст. 137 ЖК РФ). Представляет интерес, поскольку от состояния всей многоэтажки зависит каждая квартира.

Смета ТСЖ: что это?

Смета ТСЖ отражает движение поступлений и расходование целевых средств. Документ служит основанием для обоснования размера взносов и платежей членов общества, расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат. Его отсутствие нарушает ст. 148 ЖК РФ.

Товарищества самостоятельно разрабатывают форму бланка и фиксируют его в уставной документации. Годовой бюджет рассчитывается заранее. Затем происходит его утверждение на общем собрании участников. Составленный план подлежит финансированию в течение следующего отчетного периода.

Первостепенное значение имеет смета расходов ТСЖ. В бланке фиксируются средства израсходованные на определенные цели:

  • модернизация, поддержка должного состояния имущества;
  • расходы, запланированные Уставом общества;
  • пополнение резервного фонда;
  • реконструкция отдельных частей, целого дома.

Если деятельность товарищества ограничивается Уставом, источником денежных средств служат взносы владельцев помещений. Отпадает необходимость формировать смету доходов ТСЖ. Финансовые поступления определяются суммой расходов.

Когда присутствуют бюджетные субсидии, согласованная предпринимательская практика, подлежит утверждению образец сметы доходов и расходов ТСЖ. Поскольку прибыль превысит затраты, уменьшаются вложения собственников.

Состояние хозяйственной деятельности товарищества определяется проведением анализа. Данные бухгалтерского учета по фактическим расходам сопоставляются с тратами, регламентированными сметой расходов на год, как нормативным документом. Так выявляется наличие перерасходованных средств. Заново пересматриваются произведенные затраты и исключаются те, которых можно избежать.

Документ помогает избежать недоразумений между участниками. На каждый пункт бюджета имеются подтверждающие платежные документы, доказывающие обоснованность проведенных оплат.

Правлением общества разрабатывается индивидуальная форма бланка «Смета доходов и расходов ТСЖ». Формат удобен для заполнения, фиксирования отчетной деятельности.

Формируется три документа:

  1. Сводный. Отражает траты на модернизацию или реконструкцию здания и подсобных помещений.
  2. Объектный. Заносятся данные по одной единице.
  3. Локальный. Содержит информацию о восстановлении отдельной части дома и прилегающей территории.

Пункты сметы ТСЖ шаблон переходят от простого к сложному. На одной строчке с суммой прописывается источник получения либо адресат для перечисления денежных средств.

Смета ТСЖ. Шаблон

Получив ключи от квартиры – то есть заветной недвижимости, собственник сразу же начинает облагораживать свое жилье.

Что такое смета расходов и доходов ТСЖ, обязательно ли ее вести

ТСЖ при осуществлении своей деятельности, как и любая организация, должна вести бухучет, платить обязательные платежи и налоги. Помимо этого, товарищества обязаны планировать будущие расходы, вести учет поступивших доходов и отчитываться о движении денежных средств.

Составление смет о расходах и доходах ТСЖ согласно ст. 148 ЖК РФ является обязательным.

Что же представляет собой смета? Фактически это финансовый документ, которым на будущий год утверждается объем предполагаемых доходов и расходов ТСЖ.

Исходя из определенных показателей, устанавливаются размеры обязательных платежей и взносов жильцов МКД. Она должна составляться ежегодно.

Поэтому в конце года правление ТСЖ должно отчитаться перед его членами о фактически полученных и затраченных средствах.

Если ТСЖ проходит по УСН (ст. 346.12 НК РФ), тогда по-иному расцениваются денежные поступления. Но при «упрощенке» важно не вписывать в книгу учета доходов те средства, которые разрешено не облагать налогами, а регистрировать в отдельном журнале, иначе налоговая инспекция сочтет это нарушением и заставит оплатить налоги за все, что включено в книгу.

Например, по статье «содержание и ремонт дома» плату обязаны вносить абсолютно все жильцы, как вступившие в ТСЖ, так и не ставшие его членами (п.2 ст. 153 ЖК РФ).

Те деньги, которые получены от первых, следует считать членскими взносами (п.1, п.2 ст. 26 Закона №7-ФЗ).

С точки зрения налогообложения, такие финансовые вливания должны быть сочтены целевыми поступлениями, не подлежащими «упрощенке» (ст. 346.15, пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ).

Статья 346.15. Порядок определения доходов

  1. При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются:
    • доходы, указанные в статье 251 настоящего Кодекса;
    • доходы организации, облагаемые налогом на прибыль организаций по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 25 настоящего Кодекса;
    • доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 23 настоящего Кодекса.
  2. Утратил силу. — Федеральный закон от 21.07.2005 N 101-ФЗ.

Источник: https://WomanGuru.ru/rabota/uchityvayutsya-dokhody-raskhody-upravlyayushchey-kompanii-obyazana-organizatsiya-predostavlyat-smetu-vypolnennykh/

Что является прибылью управляющей компании жкх – Портал о ЖКХ

Что является прибылью управляющей компании жкх

VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2014.

Источники доходов управляющих компаний при управлении многоквартирным домом

Источники доходов управляющей организации при управлении МКД можно представить в следующем виде[1]:

Доходы от оказания обязательных услуг и выполнения обязательных работ.

Доходы от дополнительно оказываемых услуг и выполняемых работ.

Доходы от использования общего имущества.

Доходы от привлечения средств.

К доходам от оказания обязательных услуг и выполнения обязательных работ следует отнести обязательные платежи граждан, а именно: текущие ежемесячные платежи, платежи по осуществлению текущего и капитального ремонта общего имущества МКД, а так же разовые платежи за дополнительные работы и услуги.

Под текущими ежемесячными платежами понимаются платежи за предоставление ЖК-услуг (водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, вывоз мусора и пользование лифтом).

В рамках капитального ремонта осуществляются работы по устранению физического износа и разрушения, восстановлению исправности и замены соответствующего общего имущества. Текущий ремонт предполагает проведение работ по предупреждению преждевременного износа общего имущества (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Разовые платежи за иные обязательные работы и услуги устанавливается собственниками помещений на общем собрании[2]. Решение принимается по конкретным работам и услугам, не входящим в перечень взятых обязательств.

К доходам от дополнительно оказываемых услуг и выполняемых работ относятся жилищные услуги внутри помещений, предоставляемых по факту обращения в управляющую организацию: ремонт, замена внутриквартирного водопроводного, сантехнического, электрического оборудования, а так же ремонт дверей, полов, оконных рам и замена стекол.

Выполнение иных дополнительных работ и услуг может включать в себя : парковка транспортных средств, юридические и услуги, согласование переустройства и перепланировки, осуществление пропускного режима, услуги по обслуживанию инженерных систем(системы противопожарной защиты, комплекс системы безопасности, домофоны, системы озвучивания, кондиционирования), сбор макулатуры.

Доходы от использования общего имущества МКД включают в себя следующие направления: предоставление в пользование жильцам общего имущества МКД (например, чердаков и подвалов), аренда помещений общего пользования, размещение рекламы и оборудования[3].

Доходы от привлечения средств могут быть представлены внедрением и продвижением технологий ресурсосбережения, например, внедрением общедомовых приборов учета с автоматической системой съема показаний, что исключает перерасход электроэнергии, горячей и холодной воды, тепла и точно вести расчеты с поставщиками и жильцами домов.

Таким образом, при грамотном подходе к организации производственного процесса руководство управляющей компании обеспечивает ее дальнейшее эффективное и всестороннее функционирование.

Использованная литература:

Учетная политика управляющей компании ЖКХ.

Многие многоэтажные дома сегодня содержатся и эксплуатируются управляющими компаниями, которые должны предоставлять качественные коммунальные услуги и проводить косметические и капитальные ремонты. Бухгалтерский учет в управляющей компании осуществляется со специфическими особенностями, о которых пойдет речь ниже.

Как провести бухучет в управляющей компании

Проводки бухгалтерского учета в УК ЖКХ зачастую касаются только двух действий:

  1. Покупка ресурсов у снабжающих компаний.
  2. Продажа ресурсов жителям домов.

При первом действии бухгалтеры формируют кредиторскую задолженность и расходы УК, при втором – дебиторскую задолженность и прибыль. Поэтому бухучет в ЖКХ лучше вести следующим образом – создать учетную политику.

Под таковой подразумевается нюансы учета активов и обязательств, прибыли и убыли. Чем правильнее и вернее будут составлены проводки учета, тем элементарнее будет работа бухгалтеров.

Зачем это нужно – ясно, а вот что она должна в себя включать немного подробнее. Это учет следующих операций:

  • расчеты с компаниями, предоставляющими ресурсы;
  • расход материалов;
  • расчеты с жильцами-покупателями КУ;
  • доходов и расходов;
  • зарплаты исполнителям;
  • расчеты налогов;
  • расчеты по другим контрагентским договорам.

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/chto-yavlyaetsya-pribylyu-upravlyayushhej-kompanii-zhkh

Николай Михалев, Владимир Новиков

Экспансия управляющих компаний на рынок жилья начнется не ранее чем через семь лет, считают участники рынка. К тому времени граждане будут готовы отдать свои дома в эксплуатацию частным фирмам. Бороться за клиента предпринимателям придется с акционируемыми ДЕЗами, которые хотят остаться на потенциально прибыльном рынке ЖКХ.

Большинство москвичей не доверяют частным управляющим компаниям, которые занимаются эксплуатацией зданий. По данным департамента ЖКХ и благоустройства правительства Москвы, более 90% собственников столичного жилья определились со способом управления их недвижимым имуществом. Из них только 10% доверили свои дома частным управляющим компаниям.

Официальная статистика говорит о том, что москвичи оставили частников не у дел. Игроки рынка соглашаются с этим, но с одной оговоркой: управляющим компаниям и самим пока неинтересно выходить на рынок вторичного жилья.

«Частные УК предпочитают браться не за комплексное управление домами, а оказывать отдельные услуги, посредником в которых выступают все те же ЖЭКи и ДЕЗы»,— говорит руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ Москвы Ирина Шрамко.

Частники зачастую не желают связываться с товариществами собственниковжилья (ТСЖ), потому что последние оказываются ненадежными заказчиками. По словам Шрамко, ТСЖ иногда отказываются оплачивать оказанные услуги либо пытаются отсудить перечисленные средства.

Экспансия управляющих компаний на рынок жилья начнется лишь через семь-десять лет, считает директор по маркетингу управляющей компании «ФМ-Крафт» Екатерина Лексина.

По ее словам, к тому времени изживет себя главная проблема, которая тормозит реформу ЖКХ,— неготовность населения отдавать дома в управление сторонним коммерческим организациям и неготовность самих УК брать на себя ответственность за эти нерентабельные здания.

Сейчас частники соглашаются идти лишь в новостройки и дома класса deluxe, жильцы которых могут щедро оплачивать обслуживание всех систем.

Стоимость услуг частных управляющих зависит от класса жилья и объема работ, которые собственники хотят видеть в своем доме

«Жильцы бизнес-класса готовы платить по $2,5 за 1 кв. м в месяц,— говорит коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба.

— Если управляющая компания обеспечит хорошую инфраструктуру — фитнес- и спа-центр, зону отдыха, они могут раскошелиться максимум на $4».

Если частная компания согласится взять в оборот старое и ветхое вторичное жилье, то его эксплуатация может быть дороже на $1, считает Ирина Дзюба. Все зависит от состояния дома, изношенности его коммуникаций.

Чаще всего управление предполагает эксплуатацию инженерных систем, уборку подъезда и прилегающей территории, мойку фасада, охрану дома и вывоз мусора.

«Жильцы класса deluxe захотят также иметь швейцара, который будет держать над ними зонт в дождливую погоду или нести покупки от машины до подъезда, а также администратора, который сможет заказать столик в ресторане или билет на самолет»,— объясняет Екатерина Лексина.

Помимо затрат на эксплуатацию здания в названную стоимость услуг УК входит процент на посредничество между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, когда УК контролирует денежные потоки от граждан к «Мосэнерго», Мосводоканалу и другим сырьевым монополистам.

Обслуживание обычных домов, находящихся под управлением ДЕЗов, стоит москвичам в среднем 25 руб. за 1 кв. м в месяц. Такую сумму, например, платят жильцы старого дома в Газетном переулке нанятому ГРЭПу — городскому ремонтно-эксплуатационному предприятию, рассказал B&FM председатель правления ТСЖ «Сверчок» Дмитрий Воинов. По его словам, доходность ГРЭПа достигает 80% годовых.

Впрочем, зачастую такая сверхприбыль образуется за счет взимания денег за непредоставляемые услуги, например создание альпийских горок, песчаных дорожек и т. п. «Большие прибыли, которые приносят московские дома, вынуждают старых „эксплуататоров” не пускать на свой рынок новых игроков»,— утверждает Воинов.

По его мнению, низкий процент москвичей, отдавших предпочтение частным компаниям, можно объяснить политикой местных властей, которые лоббируют интересы «своих» ДЕЗов и навязывают их ТСЖ. «Судьба ГУПов и МУПов уже решена, они будут акционированы,— говорит Воинов.

— И будущие коммерсанты хотят сохранить за собой лидирующие позиции на рынке».

На настоящий момент крупных частных управляющих компаний, которые работают на российском рынке, не более 20. Причем десять из них — западные. «Отсутствие серьезной конкуренции дает частным компаниям возможность выбора между доходными сегментами рынка: либо управлять бизнес-центрами, либо элитным жильем»,— говорит Ирина Дзюба.

По словам Екатерины Лексиной, расходы на эксплуатацию офисных зданий класса В в Москве составляют сегодня около $90–100 за 1 кв. м в год, а бизнес-центры класса А тянут на все $100–125.

В круг обязанностей офисных управляющих может входить как эксплуатация, так и полное управление бизнес-центром, включая работу с арендаторами, ведение бухгалтерии, организацию службы ресепшн, охраны, клининг и прочее.

Доходность управляющих компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, не превышает 10% годовых, утверждает Екатерина Лексина. Рентабельность же обслуживания жилья для частных УК будет зависеть от запрашиваемых клиентами услуг.

«Больший доход УК могут получить за счет дополнительных услуг, таких как уборка квартир,— говорит Ирина Дзюба.— Но они пока востребованы только в сегменте элитного жилья».

По словам Дзюбы, компания, которая решила взять в управление жилой дом, может рассчитывать и на 20% годовых.

Для выхода на рынок УК не так важен размер оборотных средств, как хороший клиент и наличие связей, уверены игроки рынка. Начинающая компания может взять в управление огромный объект, не имея в штате основных служб эксплуатации, клининга и охраны.

Все это может быть отдано на субподряд. Основ ной статьей расходов профессиональной управляющей компании все же будет персонал. Управленцам надо учитывать также затраты на оборудование и аренду своего офиса.

Окупаются частные УК, по подсчетам экспертов, за три-четыре года.

Мнение: Почему в сфере ЖКХ мало частных управляющих компаний

Михаил Вышегородцев, глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства Москвы:
— Ситуация с частными управляющими компаниями на рынке московского ЖКХ в чем-то походит на ту, когда граждане хранят накопительную часть пенсии не в частных управляющих компаниях, а в государственных.

Сегодня доверия к ДЕЗам больше. Второй момент: люди просто не торопятся менять привычные условия. Ситуация, безусловно, изменится, когда в этот процесс войдет экономика, потому что сейчас в сфере ЖКХ сложно делать нормальный бизнес.

проблема заключается в стоимости коммунальных услуг, которые не всегда выгодны предпринимателям.

Основная задача предпринимателя — получить прибыль. А ДЕЗ может работать и без прибыли, поскольку в любом случае его подстрахуют, ведь он является государственным унитарным предприятием. Для коммерческой структуры такая ситуация губительна.

Любой бизнес выстроен на экономических формулах: есть прибыль, есть доходы компании, компания развивается. Частные управляющие компании не всегда понимают, получат ли они компенсацию со стороны города и какую.

Если, к примеру, управляющая компания меньше потратила средств на обслуживание жилого фонда, но сделала свою работу более качественно, кто и как это будет учитывать, не будет ли урезано количество дотаций из городского бюджета? Сейчас принято решение о выделении на капитальный ремонт жилья около 40 млрд руб.

В таком случае малый бизнес сможет освоить до 10% этих средств, получив по конкурсу подряды на ремонтные работы. И это достаточно приличная сумма. Мы привлекаем малый бизнес в сферу ЖКХ во многом через госзаказ. Я бы не стал здесь разделять государственное и частное.

Я уверен, что как и со стороны ДЕЗов есть примеры очень хорошего управления городской собственностью, городским жильем, так и со стороны маленьких «управленцев» найдутся несерьезные компании. Поэтому я бы не говорил об альтернативе частных компаний ДЕЗам — они делают одно дело.

Екатерина Лексина, директор по маркетингу компании «ФМ-КРАФТ»:,br> — Основная конкурентная борьба сегодня разворачивается не между управляющими компаниями, а между УК и собственниками здания, в том числе застройщиками. Последние в целях предполагаемой экономии пытаются самостоятельно заниматься управлением либо создавать собственную управляющую компанию.

Многие УК выходят из клининговых компаний.

Проработав на объектах недвижимости в качестве клинеров, они решают, что обладают достаточными знаниями в других аспектах управления, и начинают участвовать в тендерах наряду с профессионалами.

Иногда новоявленные УК одерживают победу в конкурсах, предлагая более низкие расценки на свои услуги. Чаще всего компании не справляются со своими обязанностями, и собственник вынужден проводить повторный тендер.

Источник: http://www.fm-craft.ru/documentation/stati/skrytaya-pribyl-zhkkh-business-fm-140-646-04-09-07-.html

2.5 Оценка рентабельности умуп ук жкх «Южное»

Что является прибылью управляющей компании жкх

Необходимымэлементом финансового анализа являетсяисследование результатовфинансово-хозяйственной деятельностипредприятия, которые характеризуютсясуммой прибыли или убытка. Доходностьили прибыльность различных направленийдеятельности предприятий определяютпоказатели рентабельности.

Они болееполно, чем прибыль, отражают окончательныерезультаты хозяйствования, так как ихвеличина показывает соотношение эффектас наличными или использованнымиресурсами. Показатели рентабельностимогут рассчитываться на основе прибылиот продаж, прибыли до налогообложения,прибыли от обычной деятельности, чистойприбыли по данным формы № 2 бухгалтерскойотчетности [9, с.

171]. Расчетные данные попоказателям рентабельности представленыв таблице 2.9.

Таблица2.9 – Расчёт показателей рентабельностиУМУП УК ЖКХ «Южное»

Показатели

формула расчета

2005 г.

2006 г.

Рентабельность реализованной продукции

-19,8

-14,5

Рентабельность производства

-94,0

-232,6

Рентабельность имущества (активов)

-6,7

-9,5

Рентабельность внеоборотных активов

-95,9

-179,0

Рентабельность оборотных активов

-7,2

-10,0

Рентабельность собственного капитала

-192,6

200,0

Рентабельность продаж

-19,8

-14,5

Рентабельность деятельности предприятия

-2,0

-2,8

Наоснове данных таблицы 2.9 можно сделатьвывод, что падение показателейрентабельности на протяжении анализируемогопериода говорит о снижении эффективностидеятельности УМУП УК ЖКХ «Южное», аименно в процентном отношении изменениерасходов и издержек опережает изменениевыручки, что сказалось на величине прибыли от продаж и чистой прибыли.

Причиной отрицательных сдвигов в уровнерентабельности стали отстающие темпыроста прибыли, полученной от результатовфинансово-хозяйственной деятельностии чистой прибыли, по сравнению с темпамироста стоимости имущества и расходов,отсутствие чистой прибыли.

Уменьшениерентабельности продаж может так же говорить и о понижении спроса напродукцию, работы и услуги.

3.1 Анализ доходов умуп ук жкх «Южное»

Основнойдоход предприятия – это выполнениеработ, оказание услуг и продажа товаровнародного потребления.

Доходыпредприятия состоят из следующих частей[31, с. 67-68]:

  1. выручка от продаж — основная форма доходов для производ­ственных предприятий — характеризует основную деятельность;

  2. доходы от операционной деятельности, не связанной с про­изводством и продажей продукции, получаемые от совершения определенных хозяйственных операций, например сдача имуще­ства в аренду, продажа имущества, участие в совместной деятель­ности, предоставление займов и др.;

  3. доходы от внереализационной деятельности, т.е. в результа­те определенных факторов хозяйственной жизни, как правило, не зависящих от предприятия, — курсовые разницы, безвозмездное получение активов, списание задолженности и т.д.

Проанализируемсостав и структуру дохода данногопредприятия.

Таблица3.1 – Анализ доходов УМУП УК ЖКХ «Южное»

абсолютн. величины на начало года( тыс. руб.)

абс. откл. (+,-), тыс.руб

доля показателя на начало года, %

темп прироста (+,-),%

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2005г.

2007г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2005г.

2007г.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ услуг

86009

213 862

257342

127 853

43 480

80,3

80,3

87

148,7

20,3

Валовая прибыль

-18413

-46 234

-35139

-27 821

11 095

-17,2

-17,4

-11,9

151,1

-24,0

Прибыль (убыток) от продаж

-19901

-51 627

-42302

-31 726

9 325

-18,6

-19,4

-14,3

159,4

-18,1

Прочие операцион-

ные доходы

48

4010

3 962

-4 010

0,045

1,5

8254,2

-100

Внереали-

зационные доходы

21 003

48 300

27 297

-48 300

19,6

18,1

130,0

-100

Итого прочие доходы

21 051

52 310

38359

31 259

-13 951

19,7

19,7

13,0

148,5

-26,7

Прибыль

(убыток) до налогообл..

-1 086

-4250

-7013

-3 164

-2 763

-1,0

-1,6

-2,4

291,3

65,0

Продолжение таблицы 3.2

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

-1 092

-4299

-7117

-3 207

-2 818

-1,0

-1,6

-2,4

293,7

65,6

Итого доходов

107 060

266 172

295 701

159 112

29 529

100

100

100

148,6

11,1

Наоснове данных аналитической таблицы3.2 можно сделать вывод, что общая величинадохода предприятия за анализируемыйпериод имеет тенденцию к росту, за дварассматриваемых периода темп приростасоставил свыше 160%. Наибольший удельныйвес в формировании доходов предприятияна начало 2007г.

имеет статья «Выручкаот продаж», который составляет 87%. Притом доля прочих доходов на начало 2007г.снизилась с 19,7% до 13%. Основная формадохода имеет тенденцию к росту, за дваанализируемых года темп роста составил168,3 %, несмотря на то, что темп роста кконцу 2007 года снизился 148,7% до 20,3.

Исходяиз данных таблицы за 2005 год основнуюдолю доходов в выручке от продажсоставляют следующие статьи: «жилья» 11,9% от общей суммы выручки отпродаж, «Водоотведение» – 11,29% и «Теплоснабжение» – 30,1%.

Наименьшийудельный вес в структуре доходов отосновной деятельности составляет«Обслуживание придворных территорий»,который равен 0,07 %.

Таблица3.2 – Анализ состава и структуры выручкиот продаж УМУП УК ЖКХ «Южное» за 2005 год,тыс.руб.

Показатель

абс.значение, тыс.руб.

доля показателя, %

1

2

3

Выручка от продаж (тыс.руб.):

213862

100

Обслуживание домов

754

0,35

Услуги АДС

214

0,10

Услуги автотранспорта

216

0,10

Обслуживание придвор. территорий

148

0,07

Тех.обслуживание квартир юр.лиц

248

0,12

Обслуживание общеж. предприятий

34

0,02

Работы выпол. сторонним организациям

1 213

0,57

Продолжение таблицы 3.2

1

2

3

Бытовка

419

0,20

жилья

25 471

11,91

Ремонт жилья

17 523

8,19

Антенна

973

0,45

Водоотведение

24 155

11,29

Водоснабжение

19 028

8,90

ГВС

17 533

8,20

Теплоснабжение

64 353

30,09

Лифт

4 110

1,92

ПЗУ

33

0,02

Электроэнергия

2 754

1,29

Вывоз ТБО

3 520

1,65

Санитарная очистка

66

0,03

Региональные льготы

14 013

6,55

Федеральные льготы

17 084

7,99

Валоваяприбыль отрицательна, что говорит опревышении себестоимости продукциинад выручкой от продаж. Положительныммоментом является то, что к концу 2006 г.темп роста Валового убытка снизился с251% до 78% , вследствие чего на начало 2007г.

темп роста прибыли от продаж такжеснизился с 259% до 81%. В 2005 году предприятиеувеличило реализацию материалов в 84раза по сравнению в 2004 г., а внереализационныедоходы в 2,3 раза. В общей сумме прочиедоходы за 2006 года увеличились на 31259тыс. руб.

, а за 2006 год уменьшились на13951 тыс.руб. (см. таблицу 3.3)

Таблица3.3– Анализ прочих доходов УМУП УК ЖКХ«Южное» за 2005г., тыс.руб.

Показатели

абс.значение, тыс.руб.

доля показателя, %

Прочие доходы:

52310

100

Прочие операционные доходы:

4010

7,67

– реализация материалов

4010

7,67

Внереализационные доходы:

48300

92,33

изготовление

78

0,15

возмещение убытков:

48222

92,19

– субсидии на разницу в тарифе

38899

74,36

– субсидии на покрытие убытков (дотация)

7507

14,35

Продолжение таблицы 3.3

1

2

3

– кап.ремонт

731

1,40

безвозмездно полученные ценности

12

0,02

полученные пени

1041

1,99

прочие

32

0,06

Наибольшийудельный вес в прочих доходах занимаетстатья «Внереализационные доходы»92,33%, из которых 74,36% это субсидии наразницу в тарифах. Положительныммоментом является снижение темпа ростаубытка. с 393,68% до 165,5% в 2006 г. по сравнениюс 2005г , т.е. в 2,3 раза .

Определимк какому типу структурной динамикидоходов относится анализируемоепредприятие (см. таблицу 3.4).

Таблица3.4– Определение типа структурнойдинамики доходов предприятия УМУП УКЖКХ «Южное»

абсолютные величины на начало года( тыс. руб.)

абс. откл.

(+,-), тыс.руб.

∆D

доля показателя на начало года, %

темп прироста (+,-),%

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2005г.

2007г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2005г.

2007г.

Выручка (нетто) от продажи

DОБ

86009

213 862

257342

127 853

43 480

80,3

80,3

87,0

148,7

20,3

Итого прочие доходы

Dпр

21 051

52 310

38359

31 259

-13 951

19,7

19,7

13,0

148,5

-26,7

Итого доходов

D

107 060

266 172

295 701

159 112

29 529

100

100

100

148,6

11,1

Извыше проведенного анализа доходов УМУПУК ЖКХ «Южное» можно отнести к первомутипу структурной динамики доходовпредприятия, определенной на основеизменений абсолютных величин доходов от обычной деятельности и их удельного веса в общей величине доходов. Этаситуация может быть охарактеризованакак способствующая росту масштабовлибо стабилизации обычных видовдеятельности.

Источник: https://StudFiles.net/preview/3305705/page:4/

Сфера закона
Добавить комментарий