Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

Конфликты в многоквартирном доме (часть 2). Уловки УК и ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

Вторая часть повествования Константина Орлова о конфликтах в многоквартирном доме. Первую часть вы найдете вот здесь.

Duobus certantibus tertius gaudet (латин.)
Когда двое дерутся — третий радуется.

В этой части я расскажу об основных уловках УК и сотрудников ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.

В первой части я описывал ситуации, когда отсутствие нормальных коммуникаций между отдельными соседями ставит в тупик управление всем домом. Но все становится гораздо страшнее, когда в конфликты в доме вмешивается управляющая организация или она даже их режиссирует.

С председателями домов и инициативными жителями, которые жалуются на свои УК, часто, в разговоре можно услышать фразу «Да как они так могут? Ведь так нельзя!».

Можно! Можно ВСЕ, что прямо не запрещено. И чтобы Вам эффективно управлять домом и взаимодействовать с УК – Вы должны знать их уловки. Этих уловок немного. Но все они имеют первопричину – отдельные люди или компании теряют деньги.

Главное – поймите мотивацию той или иной управляющей компании

Сразу скажу, статья носит негативный характер, мы ведь разбираем именно конфликты, но и здесь нельзя всех делить под одну гребенку. Есть как хорошие, так и плохие. Не претендуя на мнение экспертов, но на основе нашей работы и проведению разного типа собраний начиная с 2011 года, мы выделили для себя три типа управляющих компаний:

1) Первый тип – бывшие ЖЭКи, которые стали УК, с числом обслуживаемых домов более или около 50% от общего числа домов в городе (поселке). Сюда же относятся их «клоны» и «дети», которые появляются после банкротства старых, а по сути, просто смены ООО, а все сотрудники, кабинеты и даже сайты остаются прежними.

Как правило, эти УК самые наглые, уровень и качество обслуживания и содержания дома в них стремится к нулю, решение любых элементарных вопросов упирается в огромные стены, затягивается на долгие месяца и годы.

ПРИМЕЧАНИЕ, В Красноярске произошла подобная ситуация при появлении нового ГУК «Жилфонд» (смене собственников старого). На словах пока говорится о том, что это компания нового типа и они делают ставку именно на качество работ и высокий уровень сервиса. Я думаю, объективно можно будет это оценить спустя год-полтора после начала обслуживания домов – осенью 2017.

Я искренне надеюсь, что изменения будут.

Если это действительно подтвердится – то я готов лично подарить бутылку коньяка руководителю ГУК «Жилфонда» и наш фирменный диплом, который мы дарим управляющим компаниям и ТСЖ, внедряющим современные стандарты и подходы в управлении домом (речь идет о дипломе, который «Домосканер» выдает управляющим организациям – примечание редактора).

Даю небольшой совет! Как косвенно определить качество работы УК кроме как посмотрев рейтинги нарушений? Берет ли эта УК новые дома на обслуживание или только постепенно теряет жилой фонд? Если берет по решению собраний (не с муниципальных аукционов, а именно за счет «клиентской» работы) – это очень большой плюс! Если УК не берет новые дома на обслуживание, теряет старые, то отдавать их она, понятное дело, не хочет. В ход идут любые инструменты! Об этом чуть ниже.

Мотивация этих УК – максимизация прибыли, а, следовательно, доведение дома до плачевного состояния – ведь где-то подлить бетоном за 1000 рублей и предотвратить разрушение отмостки на ремонт которой можно списать 100.000 рублей абсолютно не выгодно, а как следствие, проведение работ по ремонту по завышенной стоимости, отказ от заключения договоров с иными подрядчиками кроме «проверенных и надежных» и тому подобное.

2) Второй тип УК – аффилированные с застройщиками, которые приступают к управлению сразу после сдачи дома. Во-первых, управлять новым домом удобно – новое, есть новое, никаких поломок, только косметические ремонты, установка видеонаблюдения и прочий «тюнинг» дома.

Во-вторых, в ходе начальной эксплуатации в доме часто есть недоделки, которые застройщик обязан по гарантии исправить. Заставить это сделать – обязанность УК. Если застройщик и УК – де-факто одно и тоже лицо, то исправлять косяки либо не будут, либо будут за счет жителей.

В данном случае главная мотивация «продержаться» до окончания срока гарантии, а там как повезет.

Очень много примеров, когда тариф на « и ремонт» в недавно построенном доме аналогичен среднерыночным тарифам для подобного типа домов, но у других домов в эту сумму заложено накопление на текущий ремонт 3-6 рублей с м2, а в построенном доме все деньги до последней копейки «проедаются» ежемесячно на содержание. Как следствие, спустя 1-3-5 лет в доме не будет никаких накоплений. Делать любые работы будет не на что. Странным образом, домом управляет УК, которая была тем или иным способом выбрана/навязана/поставлена от застройщика.

Наш недавний пример в Орловской области – людям, которые получали ключи от новых квартир в доме, назначали время получения ключей в одно время в небольшом помещении.

Представьте, несколько десятков человек в огромной очереди в душном помещении. Им дают в руки лист решения по выбору УК, только после сдачи листа – ключи.

Большинство подписывали все что угодно, лишь бы забрать ключи и поскорее покинуть это место. Если вы живете в новом доме – как у вас происходил выбор УК?

Примечание редактора.

Такие случаи происходят сплошь и рядом. Например, на этом видео представитель красноярской УК «Холмсервис» навязывает свою управляющую компанию людям, пришедшим получать ключи в новостройке.

Очень часто, мотивация подобных УК – сохранить деньги застройщика (ничего не делать по гарантии), заработать по максимуму за счет отсутствия накоплений.

При этом они могут очень качественно управлять домом, реагировать на все жалобы, у них всегда чистые подъезды, а во дворах проводятся детские праздники, все сотрудники предельно вежливы и обходительны, мелкие ремонты выполняются незамедлительно. Все это делается на ваши деньги.

3) Третий тип УК – созданные с нуля и работающие в конкурирующих условиях УК. Они действительно берут дома на обслуживание по решению собрания, объясняют жителями свои преимущества, часто участвуют в муниципальных аукционах по выбору способа управления.

Эти компании, как правило, приходят на рынок на долгий срок, а следовательно, стремятся заработать имя и репутацию. Но и среди них есть компании, основанные «выходцами» из первых двух типов, которые поняли принципы работы и строят новую компанию по образу и подобию той, где они работали ранее (см. п. 1 и п.

2). Таких примеров мало, но они существуют.

Мотивация этого типа УК – набрать максимум домов и желательно большой площади, чем больше домов – тем больше доход, чем больше площадь одного дома – тем лучше.

Провести собрание по переходу в другую УК в пятиэтажке и в огромном доме, по большому счету, «одинаково приятно», срок собрания 1-2 месяца в любом случае, в результату будет большой дом площадью 25000-30000 м2, а не пятиэтажная хрущевка в 5-7 раз меньшей площади (читай – в 5-7 раз меньше доход). УК этого типа как и УК из п.2 – также стараются держать высокий уровень сервиса и обслуживания.

Ну и кратко расскажу про два основных типа руководителей ТСЖ:

1) Председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, иногда, абсолютно без опыта управления, без знаний, но с огромным желанием научиться и держать дом в порядке.

Они ищут подрядчиков, экономят каждый рубль, поднимают доходы дома.

Соответственно, председатель не держится за свое место, а уходя (после перевыборов или «захвата власти») может пояснить каждый рубль и показать все документы.

2) Второй тип – председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, но при этом сделать и свою жизнь соразмерно лучше.

Они также ищут подрядчиков, экономят каждый рубль (ищут кто сделает дешево, но по документам будет другая сумма), поднимают доходы дома (не всегда проводят все через кассу ТСЖ).

Например, магазин должен платить за использование общего имущества 10000 рублей официально, а ему предлагают неофициально платить 7000 рублей. Всем выгодно, всех устраивает – кроме собственников. Эти председатели до последнего держатся за место, а после ухода часто уносят с собой половину документов.

В части ТСЖ, среднего, почему-то, как правило, не дано. Председатели либо порядочные, либо нет. Оценку их работы пусть дают собственники самостоятельно.

В начале, я не зря так долго описывал типы УК и ТСЖ для того, чтобы читатель понимал – что движет этими компаниями или лицами в своей работе. Когда вы понимаете истинную цель работы управляющей компании, то вам проще с ней работать/бороться/побеждать. Поэтому и уловок по сохранению власти в доме у УК и недобросовестных руководителей ТСЖ не так много.

Я не буду описывать ситуации конфликтов из серии «я прихожу в офис УК, а мне ничего не говорят», «со мной никто не хочет разговаривать», «они все смеются надо мной, ничего делают», «я пишу, а они не делают» – то есть ситуаций, где страдает один человек.

Для решения таких ситуаций есть три шага: 1) письменное обращение в управляющую организацию 2) в случае отказа – обращение в Жилищную инспекцию 3) если ничего не помогает – смена УК, где в договоре управления прописывается перечень первоочередных работ с конкретными сроками.

Остановимся на случаях, когда страдает весь дом. В описании этих случаев нет последовательности, они взяты из практики и перечислены в случайном порядке.

1. Подписи многоразового использования

Вы собираете подписи на каждом собрании? Многие управляющие организации использовали один и тот же реестр собственников по многу раз, лишь меняя первые листы протокола собрания.

К счастью, сейчас на каждом собрании нужно отдельное решение на каждого собственника, а не общий реестр.

Правда, один из обратившихся к нам председателей рассказывал, как сотрудники УК копировали листы решений, где верхняя часть была «новая», а нижняя, с подписью – с реального листа решения собрания прошедшего ранее.

Надеюсь, что угроза уголовной ответственности остановит самых одиозных сотрудников и их руководителей отдельных управляющих организаций.

2. Страшилки сотрудников: «Перейдете в другую УК – дом развалится»

Одним из самых главных аргументов сотрудников любой управляющей компании является «Мы профессионалы, а если вы смените нашу УК, то потом ваш дом развалится/исчезнет вода/будет зимой холодно/квартплата вырастет в 5 раз/дом заселят крысы/все умрут».

Мой опыт насчитывает анализ судеб более 1000 домов на сегодня, ни в одном доме не стало хуже при правильном выборе новой УК! Более того, есть примеры, как в доме по ул. Павлова в Красноярске, где собственница устав от работы (бездействия) создала ТСЖ не имея при этом никакого опыта управления домом. Первый год было сложно, но сейчас дом не узнать.

В таких случаях я всегда задаю сотрудникам УК вопрос «А если у вас такие специалисты, то почему не решены следующие вопросы…» – и начинаю перечислять перечень проблем. Диалог, как правило, прекращается.

3. «Обнуление» долгов за ЖКУ в обмен на помощь УК

Представьте, вы провели общее собрание по какому-либо вопросу, где вы или меняете УК или обязываете ее сделать то, что делать для нее затратно, на собрании все собственники единогласно проали «ЗА». Вы рады, кворум есть, решение принято.

Протокол и решения собственников сданы в УК. Думаете УК уже думает как бы исполнить решение? Наоборот, лучшие умы УК думают как бы НЕ исполнять данное решение. Повторюсь, оно в 99% случаев приводит к убыткам УК, соответственно, цена вопроса соразмерна размеру убытков.

Спустя время вы узнаете, что ваши соседи, которые не принимали участия в собрании подали на Вас в суд, с требованием отменить собрание, поскольку была нарушена процедура его проведения.

Странным образом эти соседи оказываются задолжниками за ЖКУ с суммами 50-300 тысяч рублей, сами в суд они не ходят, а их интересы предоставляет по доверенности юрист управляющей компании.

Понимаете абсурдность ситуации? Люди – злостные должники, а их интересы представляет юрист компании, которой они должны денег.

Как же бороться с такими соседями? Из той практики, которая мне известна, очень помогает дружеская беседа с таким соседом, в котором ему убедительно рассказывают о том, что сейчас его долги в 50 тысяч якобы «погасятся», а когда он проиграет в суде, то на него будут возложены затраты ответчика, которого будет предоставлять дорогой адвокат. Как следствие, он получит не долг за ЖКУ в 50 тысяч, а долг перед физическим лицом (конечно, с исполнительным листом!), на гораздо бОльшую сумму. Еще, говорят, публичное активное порицание таких соседей тоже очень эффективно!

4. Подкуп отдельных людей

Очень часто собственники считают, что председатель дома получает деньги от сотрудников УК.

В каждом доме есть люди, которые в этом уверены! Это очень обидно, потому что на моей практике почти все председатели работают исключительно на собственном энтузиазме, а часто, тратят собственное время, деньги и силы на благо дома.

Но, существует и подкуп отдельных собственников сотрудниками УК, в те моменты, когда цена вопроса слишком велика. Обычно это происходит на этапе приемки дорогостоящих работ, которые не были выполнены в полном объеме или выполнены с нарушениями, а полномочия по приемке общее собрание делегировало отдельным собственникам.

Если вы председатель – всегда анонсируйте дату приемки работ и приглашайте в комиссию других соседей.

Если вы собственник – попросите, чтобы вас пригласили.

5. «Режиссеры общих собраний»

Вы думаете, что проведение очной части общего собрания во дворе – это просто встреча? Вы глубоко ошибаетесь! Лично знаю управляющие компании, которые очень технично режиссируют предстоящую встречу.

Если нужно, чтобы собрание прошло спокойно: УК обязательно приводят 1-3 человек, которые стоят в разных частях толпы и в нужный момент обращаются к самым «кричащим» соседям, заставляя их переключать свое внимание.

Сам присутствовал на одном из таких собраний, где стоял простой мужичок с мусорным ведром в руках, держа в зубах сигарету, когда кто-то начал кричать негативно в адрес УК, он похлопал крикуна по плечу, что-то спросил, отвел человека в сторону, они закурили, о чем-то поговорили. Собрание продолжилось.

После собрания он положил мусорное ведро в багажник Лексуса стоящего за углом, сел за руль и уехал.

Если нужно сорвать собрание: эти же «засланные» жители задают неудобные вопросы или просто кричат, срывая собрания.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1286-konflikty-v-mnogokvartirnom-dome-chast-2-ulovki-uk-i-tszh-k-kotorym-oni-pribegayut-chtoby-uderzhat-vlast-v-dome-i-rassorit-sosedej

Как наказать управляющую компанию?

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

   Многие жильцы недовольны тем, как содержат их дома. Многочисленные сюжеты новостей на тему ЖКХ то и дело разоблачают сотрудников управляющих компаний, собирающих с жильцов многоквартирного дома деньги не на нужды дома, а себе в карман.

Собственники квартир начинают «примерять» полученную из новостных источников информацию на свои житейские проблемы и, как правило, выявляют недостатки в работе своей управляющей компании.

Выиграть суды с управляющей компанией помогут наши адвокаты: профессионально и в срок.

    Вот уже на протяжении нескольких лет деятельность компаний, управляющих многоквартирными домами, находится под пристальным вниманием государственных органов.

Результаты проводимых контролирующими органами проверок говорят о сложившейся практике грубых нарушений прав граждан.

Во многих случаях усматриваются признаки преступлений, предусмотренных действующим уголовным законодательством, однако квалификация таких деяний является не простой задачей.

Уголовные дела в сфере ЖКХ

   Анализ судебно-следственной практики по уголовным делам о преступлениях в сфере жилищно-коммунального хозяйства позволяет говорить о том, что наиболее часто действия виновных лиц квалифицируются по следующим статьям Уголовного кодекса РФ:

  • ст. 158 «Кража»
  • ст. 159 «Мошенничество»
  • ст. 160 «Присвоение и растрата
  • ст. 165 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»
  • ст. 201 «Злоупотребление полномочиями»
  • ст. 285 «Злоупотребление должностными полномочиями»
  • ст. 285.1 «Нецелевое расходование бюджетных средств»
  • ст. 290 «Получение взятки»

   При этом, согласно имеющейся на сегодняшний день судебной практике, по ст. 160, 201 УК РФ велик удельный вес оправдательных решений. Поэтому так часто к нам обращаются с вопросом: как привлечь председателя ТСЖ к уголовной ответственности?

Как привлечь управляющую компанию к уголовной ответственности?

   Поводом для возбуждения уголовного дела против должностного лица управляющей компании может являться заявление физического лица о фактах хищения денежных средств или иного имущества в сфере.

При этом под должностным лицом следует понимать физическое лицо, выполняющее управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в компании по управлению многоквартирным домом.

   Основанием для возбуждения уголовного дела является наличие в достаточном количестве фактов, указывающих на признаки того или иного преступления. Для решения вопроса о возбуждении уголовного дела нужно:

  1. истребовать документы и получить объяснения, подтверждающие либо опровергающие факты, изложенные в заявлении;
  2. изучить законодательную базу по данному вопросу;
  3. проанализировать деятельность должностных лиц управляющей компании, а также деятельность их партнеров, подрядных организаций, организаций ЖКХ, принимающих участие в процессе управления многоквартирным домом;
  4. проанализировать баланс управляющей компании, а также движение денежных средств в процессе деятельности по управлению многоквартирным домом.

   На этом этапе необходимо установить наличие либо отсутствие фактов преступления, а также способы его совершения; выявить круг лиц, причастных к совершению преступления; установить основные элементы преступления; установить размер причиненного ущерба.

   Уголовное дело будет возбуждено по жалобе на управляющую компанию в прокуратуру или иные правоохранительные органы, если будет установлен факт совершения преступления.

Заявление в прокуратуру на услуги ЖКХ

   Наряду с заявлением физического лица поводом для возбуждения уголовного дела может служить постановление прокурора о направлении материалов дела в орган предварительного расследования с целью решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

Прокуратура Российской Федерации относится к категории правоохранительных органов, главной задачей которых является надзор за исполнением действующего законодательства.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут направить жалобу в органы прокуратуры на свою управляющую компанию, если:

  • она присваивает, начисляет либо неправомерно расходует денежные средства, претензия в управляющую компанию о перерасчете остается без внимания со стороны виновных лиц, что указывает на их сговор в преступлении;
  • управляющая организация бездействует либо осуществляет неправомерные действия в отношении своих обязанностей перед собственниками многоквартирного дома.

   Цель жалобы – защитить свои права. Жалоба подается тогда, когда управляющая многоквартирным домом компания не реагирует на заявления жильцов. Обращаясь в прокуратуру, собственники должны указать в жалобе, какие именно нарушения со стороны управляющей компании были зафиксированы ими. Жалоба составляется в письменной форме и может быть либо персональной, либо коллективной.

ПОЛЕЗНО

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-nakazat-upravlyayushhuyu-kompaniyu/

Как бороться с управляющей компанией – полезные советы

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

Споры жильцов с управляющими компаниями – не редкость. Выбрав организацию, люди надеются на обеспечение всех необходимых условий, но в итоге сталкиваются с проблемами.

Компания может пренебрегать своими обязанностями или вовсе заниматься мошенничеством, используя различные незаконные схемы. В итоге все жители дома страдают от этих действий.

Однако свои права можно и нужно защищать, и если управляющая организация замечена в неправомерных действиях, следует с этим бороться.

Когда можно предъявлять претензии?

Управляющая компания имеет ряд обязательств, которые она должна исполнять. Если коммунальные услуги не предоставляются в полной мере – это повод для жалоб. Также могут возникнуть различные проблемы с тарифами, которые тоже не стоит терпеть и оставлять на самотек:

  • Если компания завышает тарифы безо всяких оснований – это неправильно. Такие вопросы должны решаться на общем собрании собственников, но поскольку туда мало кто ходит, организации часто занимаются самоуправством.
  • Также нередки случаи с завышением суммы за оплату коммунальных услуг, когда в итоге начисляют больше, чем на самом деле было израсходовано. Разницу недобросовестные управляющие, естественно, оставляют себе.
  • Некоторые УК сдают общедомовую площадь, не ставя жильцов в известность, и присваивают арендную плату.
  • Кроме того, компания может не выполнять свои прямые обязательства, которые касаются качества коммунальных услуг.

Все это – незаконно, и жильцы вправе пожаловаться на действия УК. Однако многие люди не торопятся обращаться в соответствующие органы, поскольку точно не знают, что им делать и как бороться с произволом. Часть жильцов просто перестают платить за коммунальные услуги в знак протеста.

Стоит отметить, что это точно не выход, поскольку за неуплату начисляется долг, и в итоге уже владелец квартиры будет отвечать перед УК, поскольку по договору платить он обязан.

Именно поэтому такие проблемы необходимо решать с привлечением надзорных органов, которые имеют право провести все необходимые проверки, чтобы выявить нарушения.

Как распознать мошенников?

Помимо вопросов, касающихся непосредственно коммунальных услуг, их оплаты, выбора тарифов, некоторые компании запускают целые мошеннические схемы, чтобы обогатиться незаконным путем.

Жильцы об этом могут даже не подозревать или догадываться, но не иметь весомых доказательств.

Есть несколько наиболее распространенных способов мошенничества, о которых стоит знать, чтобы не попасться в такую ловушку:

  • При выполнении ремонта используют самые дешевые и некачественные материалы, в итоге быстро возникают поломки и даже аварийные ситуации. Все жильцы сталкивались с просьбами сдать на ремонт, но при этом не каждый знает, что после выполнения работ собственники имеют полное право потребовать отчет, где должны быть отражены все расходы.
  • В организацию могут быть приняты “мертвые души” – это люди, которые числятся в штате, но фактически там не работают. При этом для них начисляется зарплата, которая уходит в карман бухгалтеру или директору, а жители дома не получают услуг, положенных им по договору.
  • Может быть использована схема с липовым банкротством, когда управляющая компания собирает деньги со всех жильцов, но не переводит их поставщикам электроэнергии и воды, а начинает копить долги. Средства при этом отправляются на счета подставных фирм, а УК объявляет себя банкротом, и поставщики вынуждены списать долги, отключив воду и электричество. При этом пострадают жильцы, которые не только останутся без удобств, но и будут вынуждены доказывать, что исправно все оплачивали, а это не всегда просто сделать.

Есть и другие мошеннические схемы, поэтому всегда нужно внимательно относиться к платежам и, по возможности, контролировать действия управляющей компании. В законодательстве есть определенные пробелы, которые дают мошенникам возможность наживаться, однако с этим явлением все-таки можно бороться. Конкретная стратегия зависит от особенностей ситуации, с которой пришлось столкнуться.

Что могут предпринять жильцы?

Если сумма в квитанции кажется слишком большой или же неясно, за что требуются взносы, то собственник имеет право обратиться к бухгалтеру УК.

Он обязан объяснить, как формируются цены, за что начислена та или иная сумма и как происходит вычисление сумм для каждой конкретной услуги.

Кроме того, сдавая деньги на ремонт, жильцы могут потребовать отчет о том, куда пойдут эти средства. За этим обращаются также к бухгалтеру или директору компании.

По закону УК должны предоставлять такие сведения. При отказе можно сослаться на документ о стандартах раскрытия информации, касающийся деятельности УК.

Там говориться не только об обязанности информировать жильцов по требованию, но и о том, что данные должны регулярно выноситься на специальный стенд в подъезде дома, либо публиковаться на сайте компании.

Если этого нет, то жильцы могут обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.

Прежде чем дойти до суда, нужно написать заявление от одного лица или группы, где излагается суть претензий. Один экземпляр отдается в УК, второй остается у жильцов.

Если после 30 дней ситуация никак не изменилась, то можно обратиться в прокуратуру или жилищную инспекцию, чтобы эти органы проверили деятельность управляющей организации.

В случае выявления нарушений будет назначено дальнейшее судебное разбирательство.

В чем важность договора с ук?

Отношения между жильцами и управляющей компанией определяет договор, который подписывают обе стороны.

Именно поэтому важно серьезно отнестись к этому документу, ведь от него зависит, насколько возможно будет потом доказать какие-то недочеты со стороны УК.

Кроме того, экземпляр договора должен быть на руках у собственника, и если его нет, то можно прийти в компанию и потребовать отдать документ.

В договоре должен быть указан полный перечень предоставляемых услуг, а также периодических ремонтных работ, выполняемых компанией. Также минимальный перечень услуг должен быть согласован с собственниками, причем согласование проводится ежегодно. Несоблюдение каких-то пунктов, отмеченных в договоре, является нарушением и поводом подать жалобу на компанию.

Жильцам не стоит бояться бороться за свои права. Бросать все на самотек – не выход, лучше грамотно составить заявление и обратиться сначала в УК, а потом и в надзорные органы, если компания никак не отреагирует. У прокуратуры и жилищного комитета больше полномочий, поэтому они смогут разобраться в ситуации и принять меры.

Источник: https://SunSochi.com/blog/kak_borotsya_s_upravlyayushchey_kompaniey/

Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.

Может ли УК отказаться от дома

Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.

После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:

  • нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
  • у компании отзывается лицензия на работу;
  • банкротство организации;
  • компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
  • отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.

Как проверить законность отказа УК от дома? 101urist.com

Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.

Порядок отказа от дома

Если УК по разным причинам желает отказаться от какого-либо строения, то ее работники должны хорошо разбираться, как именно осуществляется данный процесс. Поэтому выполняются последовательные действия:

  • организуется собрание жильцов;
  • на нем уведомляются все собственники квартир в доме, что компания отказывается от управления строением;
  • могут предлагаться варианты составления соглашения для разрешения конфликтных ситуаций;
  • если невозможно прийти к консенсусу, то прекращается сотрудничество;
  • составляется и подписывается протокол собрания;
  • компания обращается в администрацию региона с заявлением, где указывается на прекращение работы с конкретным домом;
  • собственники жилья принимают строение от фирмы на основании специального акта;
  • работники УК передают нужные документы по дому в жилищный надзор и налоговую инспекцию.

Как юридически оформить

Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:

  • по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
  • с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
  • в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.

Что делать жильцам, если от дома отказалась УК, смотрите в видео:

Могут применяться и другие основания для расторжения сотрудничества, но они должны предусматриваться контрактом.

Какие требуются документы

Если УК принимает решение отказаться от многоквартирного дома, то ее работниками подготавливается необходимая документация для этих целей. Бумаги должны передаваться жильцам строения и разным государственным органам. К этим документам относится:

  • правильно составленное обращение к собственникам квартир в доме, где указываются основания для расторжения договора;
  • акт в жилищную инспекцию;
  • обращение в администрацию региона;
  • бумаги с информацией об особенностях сотрудничества за последние два месяца;
  • выписки с лицевых счетов;
  • отчет о тратах;
  • протоколы собраний;
  • контракты, заключенные с подрядчиками;
  • описание имущества дома.

Отказ в связи с потерей лицензией

Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:

  • фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
  • отсутствуют нужные сведения в документах;
  • не размещается информация о работе компании в открытых источниках.

Необходимые документы при отказа УК от дома. 101urist.com

Если отказывается жилищная инспекция выдавать лицензию УК, то такое решение должно быть мотивированным. Компания должна оповестить жильцов о потере разрешения на работу, что приводит к расторжению сотрудничества.

Как отстаивается право управлять домом

УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:

  • фирме предлагается возможность устранить нарушения;
  • осуществляется повторная проверка;
  • если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.

Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.

Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.

Что делать, если от дома отказалась управляющая компания

Если УК отказывается от управления домом, то жильцы должны выбрать новую УК. Для этого могут использоваться разные способы:

  • проведение общего собрания, где выбирается новая организация;
  • обращение в местную администрацию;
  • выбор управляющей компании через жилищную инспекцию.

Как судить с управляющей компанией и выиграть, расскажет это видео:

Заявки от новых УК должны направляться в местную администрацию и представителю собственников квартир в доме. Все представители компаний обязаны предоставить максимум информации о своей работе владельцам квартир.

Это же осуществляется, если не получается выбрать одну фирму. Если же выбирается компания, то с ней обсуждаются все нюансы, после чего подключается договор. После этого управление домом передается новой организации.

Заключение

Таким образом, отказ УК от дома может осуществляться по разным причинам. Процедура должна выполняться в правильной последовательности действий. Сами жильцы могут отказаться от фирмы, если она не исполняет свои обязательства по соглашению.

Для этого должно приниматься соответствующее решение на собрании дома, после чего с новой выбранной организацией составляется контракт.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/yk-otkazalas-ot-doma.html

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома – Портал о ЖКХ

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании.

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье « и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Источник: https://gkh-rf.ru/regiony/kak-borotsya-s-upravlyayushhej-kompaniej-mnogokvartirnogo-doma

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как бороться с управляющей компанией многоквартирного дома

kroshanosha/Fotolia

Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости).

К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Взаимодействие с управляющей компанией

Если ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории.

Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает.

Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке.

Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее.

Претензии в адрес управляющей компании

Чаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией.

Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета.

Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию.

Как рассчитывается расход теплоэнергии?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Начать следует с письма непосредственно в управляющую компанию. В нем нужно тезисно изложить все свои замечания. Если в итоге вы не получите ни удовлетворения ваших требований, ни мотивированного отказа, можно пойти дальше и подать исковое заявление в суд или даже написать жалобу на деятельность компании в прокуратуру, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований.

Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры).

Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет).

Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры.

Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах.

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Смена управляющей компании

Если вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.

  1. Для начала вам нужно выбрать альтернативную компанию, к которой вы бы хотели быть прикреплены. (В интернете можно найти рейтинги различных УК, но лучше также посмотреть на объекты, которые находятся в их ведомстве.)
  2. Далее необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их поддержкой, совместно утвердить новую управляющую компанию.
  3. Действующую организацию, обслуживающую ваш дом, нужно уведомить о принятом решении, договориться, как будет происходить расторжение договора (по соглашению сторон, с помощью ания жильцов, через суд и так далее). Обратите внимание, что действующая УК должна ограничить доступ своих сотрудников на объект. (Данный пункт очень важен, так как это единственный способ уберечь себя от порчи имущества и оборудования. К сожалению, такие случаи часто встречаются даже в крупных городах. Например, в Москве была ситуация, когда в нескольких жилых домах в пределах Садового кольца во время смены управляющей компании было ограничено электроснабжение, так как генератор был попросту украден, а проводка повреждена).
  4. Когда все вышеописанные этапы пройдены, можно приступать к оформлению отношений с новой управляющей компанией. После подписания данного договора на управление целесообразно подписать также акт приема-передачи дома в ведомство новой УК.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

В квартирах не работает вентиляция – что делать?

5 кругов ада для тех, кто не платит коммуналку

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_reshat_problemy_s_upravlyayuschey_kompaniey/6378

Сфера закона
Добавить комментарий