Как организовать собрание собственников многоквартирного дома

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам ать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Кто может инициировать ОСС в новостройке и ать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право ать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

  • УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме.

Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право ать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

  • Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

  • При определении кворума и результатов ания следует учитывать количество каждого участника ОСС, имеющего право ать.

В новостройке ать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

  • Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для ания неприсутствовавшим участникам.

  • Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут ать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

  • Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

  • Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
  • Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
  • Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
  • Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).
  • Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги ания (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
  • Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
  • Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5ba103be0727cc00aa1c3c33

Проведение общего собрания собственников жилья – Про сад и дом

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Жилищно-правовое законодательство регламентирует, как провести общее собрание собственников многоквартирного дома, как правильно вынести какую-либо проблему на повестку дня и принять по ней вердикт путем составления протокола. Также ЖК РФ устанавливает компетенцию всеобщего собрания и возможные форматы ания.

Что такое всеобщее собрание владельцев жилья в МКД

В силу ч. 1 стат. 44 ЖК, всеобщее собрание – это орган по осуществлению управления МКД. Целью проведения данного мероприятия является принятие решения по какому-либо вопросу, связанному с домом и его обслуживанием.

Какие вопросы могут решаться

В ч. 2 стат. 44 ЖК РФ сказано, что орган управления МКД вправе принимать решения по следующим вопросам:

  • проведение реконструкции МКД;
  • строительство хозпостроек и иных сооружений, относящихся к МКД;
  • организация капремонта общего имущества;
  • выбор метода формирования фонда капремонта – “общий котел” или специальный счет;
  • установление взноса на капремонт больше установленного регионом минимального значения;
  • взятие кредита или займа на проведение капремонта;
  • установление сервитута на участок, на котором расположен МКД;
  • организация благоустройства земельного участка;
  • заключение контрактов на пользование иными лицами, кроме собственников квартир, общим имуществом;
  • выбор метода управления МКД – управляющая компания, ТСЖ или непосредственное управление;
  • другие вопросы.

В каких форматах может быть проведено всеобщее собрание

Жилищным законодательством России регламентируется форма и порядок проведения общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме.

Так, стат. 44.1. ЖК регламентирует, что решение проблемы / проблем, поставленных на повестку, осуществляется анием владельцев квартир:

  1. в очной форме;
  2. в заочной;
  3. в очно-заочной.

При очном ании все собственники жилья просто собираются где-либо (например, на придомовой территории), коллективно обсуждают вопросы, вынесенные на повестку, далее голосуют и принимают окончательное решение, закрепляя его в протоколе.

При заочном ании каждый собственник приносит в письменном виде свое мнение (решение) по поводу поставленного вопроса председательствующему совета МКД или иному лицу, управомоченному на сбор решений, по адресу, указанному в уведомлении о проведении соответствующего мероприятия.

При очно-заочном ании осуществляется:

  1. и сбор собственников в установленном месте в целях коллективного обсуждения вопросов и принятия решений по ним;
  2. и сбор в надлежащем порядке оформленных решений собственников председательствующим совета МКД или иным лицом, указанным в сообщении о проведении всеобщего собрания.

Порядок следующий:

  1. сначала инициатор (инициаторы) определяют вид собрания — очередное (проводимое по итогам каждого года) или внеочередное;
  2. далее определяется способ организации его проведения – силами управляющей компании или ТСЖ (в случае, если инициатор (-ы) – это собственник или группа собственников с 10 или свыше % от их совокупного количества – ч. 6 стат. 45 ЖК) или силами самого инициатора (-ов) – в иных случаях;
  3. затем выбирается форма ания – при этом очную форму можно выбрать всегда, а вот заочную – только в случае, если ранее проведенное очно собрание не имело кворума, то есть на него пришло такое кол-во собственников, которое обладает менее 50 % от их совокупного числа.

Приведем пример дальнейших действий при организации собрания одним собственником-инициатором в случае выбора очной формы ания:

  • за 10 дней или ранее до предполагаемой даты сборов инициатор рассылает уведомления всем жильцам о дате, месте, времени (ч. 4 стат. 45 ЖК) – заказными письмами, личным вручением или размещением на доске объявления каждого подъезда МКД;
  • в указанную дату и время жители собираются;
  • инициатор определяет наличие кворума;
  • далее обсуждаются вопросы повестки дня, осуществляется ание;
  • оформляется протокол в соответствии с требованиями, указанными в Приказе Минстроя № 44/пр от 28. 01. 2019 года “Об утверждении…” (образец см. ниже);
  • оригинал протокола передается инициатором в УК, ТСЖ, а при непосредственном управлении – в жилинспекцию не позднее 10 дней, в течение этого же срока на доске объявлений МКД нужно разместить копию протокола (ч. 3 стат. 46 ЖК).

Итак, при необходимости решить какой-либо вопрос, связанный с домом, владельцы квартир собирают общее собрание. Каждый житель имеет голоса. Их количество пропорционально площади жилья. Вердикт по вопросу принимается простым большинством , кроме некоторых случаев, указанных в п. 1, 4.2. и 4.3. ч. 2 стат. 44 ЖК.

Прочтите также: Таблица тарифа на ЖКХ: по регионам РФ

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/gkh/provedenie-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-zhilya/

Как провести общее собрание собственников?

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома
Когда встает вопрос о выборе управляющей компании или благоустройстве двора, жители многоэтажек вспоминают, что ответственность за общее лежит на каждом.

Порядок знакомый: собрались возле дома, озвучили повестку дня, подискутировали, пошумели-поворчали и, проав, разошлись по своим квадратным метрам. И хорошо, если бы все было так просто.

Чтобы собрание не превратилось в митинг, а принятые решения были признаны действительными, нужно ответственно подойти к организации мероприятия и учесть все требования законодательства. Мы подготовили подробную инструкцию, пользуйтесь.

Зачем вообще жильцам собираться, что-то обсуждать?

Как было сказано выше, “нейтральная территория” – постоянный источник вопросов, требующих коллективного обсуждения. Проблемы, которые может решать общее собрание собственников, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ, статьи 44-46. Это преобразования во дворе дома, способ накопления средств на капремонт, текущие ремонтные работы.

Смена управляющей компании также может стать поводом для обсуждения. Если качество услуг не устраивает большую часть жильцов, можно расторгнуть договор с этой фирмой и выбрать другую.

Каждый собственник жилья владеет частью общего имущества, а значит, может и должен участвовать в общественно-полезной жизни. Хотя бы тем, что выразит свое мнение: “за” или “против”.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний.

Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае – товарищество собственников жилья (ТСЖ),  управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) – можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача – встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Готовим документы

Вам понадобятся:

В этот список вносят информацию о собственниках и размере их собственности. С помощью реестра определяют количество , которым обладает каждый владелец – оно пропорционально размеру занимаемой им площади.

Можно получить его по письменному запросу в управляющем органе: УК, ЖК, ЖСК или ТСЖ, смотря кто управляет в вашем конкретном случае. ЖК РФ обязывает эти организации выдать вам реестр не позднее 5 дней со дня обращения.

Если вам откажут, а собрание провести необходимо, придется закатать рукава и добыть реестр самостоятельно. Есть два пути.

Первый: обойти все квартиры и переписать данные свидетельств о регистрации прав / выписок из ЕГРН на недвижимость. Плюс в том, что этот способ точно бесплатный – потребуется только ваш труд. Минус – дело может затянуться. Не все сидят дома вечерами и ждут, когда к ним придет сосед. Еще, учитывайте, что придется каждому объяснять, что вам нужно и зачем.

Второй: запросить сведения в Росреестре. Можете пойти в ближайший МФЦ, либо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра и заказать выписку онлайн. Придется заплатить госпошлину.

  • Уведомление о проведении собрания

Это приглашение соседей на собрание. Спланируйте день, время и место встречи так, чтобы максимальному количеству жильцов было удобно. Спрашивать у каждого не нужно, просто следуйте логике. В выходные не всех застанешь дома, значит, остаются вечера будней. Требования к уведомлению устанавливает все тот же ЖК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

  • Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Он нужен, если вы будете ходить по квартирам и раздавать соседям уведомления лично в руки. В реестре укажите дату оповещения и проследите, чтобы все собственники расписались.

Это бланк, в котором голосующие соглашаются или не соглашаются с действиями, предлагаемыми инициатором. Требования к документу согласно ЖК РФ:

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

  • Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании

Список сделайте в свободной форме. Укажите дату и повестку очного собрания. ФИО присутствующих перечислите непосредственно на собрании.

Здесь будут фиксироваться окончательные решения по рассмотренным темам. Как оформить и заполнить, можно посмотреть в Приказе РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Лайфхак для тех, кто любит готовые решения: формы всех обязательных документов есть в Приложении к методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Распечатайте и пользуйтесь.

Если собираемся впервые

Обязательно определите форму управления домом и способ проведения последующих собраний.

  • За 10 дней нужно оповестить о планируемой встрече: выслать каждому собственнику приглашение заказным письмом. Альтернатива: постучаться в каждую дверь и проинформировать соседей лично. Только пусть обязательно поставят подпись в реестре вручения извещений – это подтвердит, что они были ознакомлены вовремя. 
  • В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При этом для принятия некоторых решений (часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ от общего числа .

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проать заочно.

  • Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет ать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

  • Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.
  • В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания – скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: “Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить ания онлайн. Такая возможность есть – она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ. Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем – ЖИВУ.РФ. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует ания: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное – система бесплатна.

Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-provesti-obshchee-sobranie-sobstvennikov/

Инструкция: как провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома

Ключевые управленческие вопросы относительно многоквартирных домов решаются в рамках общих собраний собственников. Проводятся они регулярно по желанию как самих жителей, так и управляющих организаций.

УК важно не допускать ошибок в проведении этих мероприятий и использовании их результатов. Нарушения чреваты отменой решений и судебными разбирательствами.

В статье мы разберем основные моменты, которые позволят избежать подобных ошибок.

Высший орган управления МКД по ЖК РФ – общедомовое собрание. Без него невозможно выбрать форму управления и управляющую организацию, определиться с работами по обслуживанию и ремонту дома, а также благоустройству прилегающей территории.

Как правильно провести общее собрание владельцев помещений в многоквартирном доме

Нарушать порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома не следует по двум причинам:

  • ошибками могут воспользоваться оппоненты, которые оспорят принятые решения в суде. Недовольные среди большого числа жителей найдутся всегда, независимо от сути рассматриваемого вопроса;
  • возникнут проблемы с контролирующими органами, которые могут применить в отношении УК различные санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Особенно внимательно к процессу нужно относиться в ситуации, когда среди владельцев квартир есть недовольные работой управляющей организации, и им нужен повод для новых жалоб или инициирования процедуры смены УК.

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома выделяется три основных этапа, каждый из которых будет рассмотрен в деталях:

  • подготовка уведомления о проведении ОСС;
  • непосредственно проведение собрания в выбранной форме;
  • оформление результатов собрания.

Составление уведомления о проведении собрания

О грядущем собрании необходимо оповестить всех собственников помещений в МКД. Делается это при помощи специального уведомления, которое составляется в строгом соответствии с требованиями ЖК РФ.

Инициирующая ОСС сторона должна позаботиться о том, чтобы положенное оповещение было сделано за 10 дней до мероприятия.

Нарушение данного правила чревато – оно позволяет оспорить проведение собрания и, соответственно, все принятые на нем решения.

Стандартный способ отправки уведомления, прописанный в законодательстве – заказное письмо. Однако можно пользоваться и другими вариантами, если они утверждены на одном из ранее проведенных собраний.

В большинстве случаев работает именно такая схема, позволяющая инициатору использовать более простой способ оповещения.

Например, это можно делать посредством объявлений на информационных досках в подъезде.

В уведомлении приводится следующая основная информация:

  • тип собрания – очередное или внеочередное;
  • место его проведения (адрес дома);
  • инициатор (управляющая организация, совет МКД, группа собственников, отдельный житель);
  • форма ОСС;
  • конечная дата, до которой происходит сбор опросных листов.

Что включает в себя повестка общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме должны узнать из уведомления не только о самом факте проведения общего собрания, но и о вынесенных на него вопросах. Для этого в документе указывается повестка мероприятия. Она представляет собой список запланированных к обсуждению вопросов, которые составлены максимально конкретно для исключения двоякой трактовки.

Первым вопросом всегда утверждается председатель собрания и его секретарь. Далее уже отражаются моменты, для которых и назначалось мероприятие. Добавлять пункт “Разное” в перечень нельзя, потому что все поднимаемые темы необходимо приводить заранее. Это правило указано в приказе Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Под вопросами указывается место, в котором можно изучить материалы собрания и время, когда они доступны для ознакомления.

Формы проведения собрания

Для принятия решений порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает получение не менее половины жителей.

Чем больше квартир в МКД, тем сложнее одновременно собрать их владельцев, даже если рассматриваются важные для каждого вопросы.

В связи с этим помимо очной формы проведения ОСС развиваются и другие варианты, предполагающие удаленное или отложенное ание. Опишем все существующие варианты.

Очная форма

В данном случае предполагается, что собственники помещений приходят на мероприятие в назначенное время, заслушивают повестку и на месте голосуют по озвученным пунктам поднятием рук или иным способом. Если кворум (более 50 процентов жителей) имеется, то собрание считается состоявшимся. Его инициатор зачитывает повестку и просит участников проать, а секретарь фиксирует результаты в протоколе.

При невозможности лично прийти на собрание жители могут направлять тех, кто будет представлять их интересы по доверенности. Управляющей организации следует разъяснять эту особенность проведения ОСС, если она хочет собрать кворум.

Если необходимое число собственников не собралось, то после фиксации присутствующих мероприятие заканчивается, и инициатор переходит к заочной части. Здесь важно, чтобы возможность проведения ОСС в заочной форме прописывалась заранее. Если заявить только очную часть, то продолжить добирать голоса на заочной нельзя – потребуется собирать новое собрание и составлять второй протокол.

Заочная форма

Отсутствие кворума на очном собрании фиксируется секретарем, и мероприятие признается несостоявшимся. Это позволяет запустить ОСС с той же повесткой в заочной форме.

Далее по общим правилам подготавливается новое собрание – рассылаются уведомления, оглашается повестка. Жители оповещаются, что мероприятие будет заочным.

В уведомлении указывается место сдачи опросных листов и дата, до которой они принимаются.

В заявленный день проведения ОСС жителям начинают рассылать опросные листы – их опускают в почтовые ящики или разносят по квартирам. После заполнения эти листы сдаются, результаты ания подсчитываются и не позднее десяти дней подготавливается протокол общего собрания.

Очно-заочная форма

Эта форма появилась относительно недавно и значительно упростила задачу проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В данном случае не нужно при отсутствии кворума организовывать второе отдельное собрание в заочной форме.

Очно-заочное ОСС подготавливается по общим правилам. В назначенный день даже при отсутствии кворума собравшиеся жители обсуждают предложенные вопросы и голосуют за них. На следующий день организаторы приступают к заочной части мероприятия, которая тоже проводится в традиционном для нее формате.

В результате решение принимается быстрее, так как не нужно ждать дополнительные десять дней после уведомления жителей о повторном ОСС. Еще одно преимущество здесь заключается в том, что собственники помещений даже при отсутствии кворума могут обсудить вынесенные на повестку вопросы. После этого организаторы обращаются к остальным владельцам при помощи опросников.

Принятие решения на собрании

Большинство общих собраний собственников многоквартирных домов сегодня проводится с заочной частью, поэтому рассмотрим именно такой вариант ания. Для его реализации используется опросный лист, в котором напротив каждого вопроса голосующий делает пометку – “за”, “против” или “воздержался”.

В большинстве случаев для принятия решения необходимо получить простое большинство . Однако в ЖК РФ предусмотрены исключения, предполагающие необходимость сбора не менее ⅔ . Речь идет об особо важных вопросах, касающихся следующих моментов:

  • капремонт, открытие и формирование специального счета для его проведения, определение списка необходимых работ и так далее;
  • реконструкция МКД и проведение других серьезных строительных работ, например, возведения пристройки к дому;
  • оформление кредита или займа на проведение капремонта;
  • использование земельного участка МКД;
  • распоряжение общедомовой собственностью, например, установка на фасаде рекламных конструкций;
  • наделение совета МКД правом принимать решения о том, как будет проводиться текущий ремонт общедомовой собственности;
  • наделение председателя совета МКД полномочиями, приведенными в ст. 161.1 ЖК РФ.

Голосование становится отражением воли собственников, и принятые решения закрепляются в официальном документе.

Как оформить результат ания общего собрания и что с ним делать

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает сбор счетной комиссии. Именно она будет обрабатывать бюллетени  и подсчитывать итоги ания.

В зачет идут только те голоса, которые внесены правильно – один вариант ответа для каждого вопроса. Если в опросном листе много позиций для ания, то один некорректный ответ не делает недействительным весь бланк.

Он касается лишь конкретного вопроса.

Для окончательного оформления решения ОСС необходимо составить протокол, к которому прикладываются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола прописаны в приказе Минстроя № 937/пр от 25.12.2015. К обязательным реквизитам этого документа относится следующее:

  • его название;
  • дата составления и регистрационный номер;
  • дата и место проведения ОСС;
  • заголовок к содержательной части мероприятия;
  • место, где хранятся протоколы и решения собственников по выставленным на ание вопросам;
  • приложения к протоколу ОСС, если они указаны в содержательной части;
  • подписи выбранных в начале мероприятия председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Если председателя и секретаря не выбирали, то вместо них может расписаться инициатор собрания.

Во вводной части протокола указывается ключевая информация и реквизиты. Далее следует основная часть с описанием повестки, ФИО выступавших, их предложений и принятых решений. На подготовку протокола дается не более 10 дней с момента проведения собрания.

Решения и результаты ания обнародуются и размещаются в доступном для каждого собственника месте. Подлинники решений и протоколов в соответствии с №485-ФЗ от 31.12.2017 направляются в Госжилинспекцию. В том же законе говорится, что УК и ТСЖ могут хранить у себя по определенному ОСС адресу только копии этих документов.

Также рекомендуем почитать еще одну статью, в которой говориться о том, как провести общее собрание собственников многоквартирного дома.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102644-kak-pravilno-provesti-sobranie-sobstvennikov-jilya-mkd

Сфера закона
Добавить комментарий