Как выбирается управляющая компания в новостройке

Как выбирается управляющая компания в новостройке – ЖКХ

Как выбирается управляющая компания в новостройке

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами.

Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

  • список передаваемых жилых зданий;
  • акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
  • акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика.

Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

  • контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
  • выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
  • прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
  • автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

  • Автоматизированный учет ресурсов для УК/ТСЖ в МКД
  • УЗНАТЬ ПОДРОБНОСТИ
  • В продолжение статьи:
  • Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг
  • Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ
  •  Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон

Источник:

Управляющие компании в новостройках: как осуществляется выбор

Сегодня многие аспекты, связанные с системой управления многоквартирными домами в Украине, не совсем понятны для большинства граждан.

Это обусловлено тем, что с 2016 года жилищно-коммунальными вопросами занимаются не привычные ЖЭКи, а объединение совладельцев (ОСДМ) или управляющая компания.

Именно о последней структуре и пойдет речь, поскольку ее новоселы часто получают в качестве бонуса от застройщика.

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Коммерческое предприятие, занимающееся вопросами управления в многоквартирном доме на основании договора с его собственниками, называется управляющей компанией (УК).

Выбор управляющей компании в новостройке осуществляется исключительно на конкурсной основе, а весь процесс занимает не один день. Сама организация в этой ситуации является участником конкурса, а многоквартирный дом — его объектом.

Чтобы принять участие в конкурсе компания-претендент должна выполнить следующие действия:

  1. Подача заявки соответствующего образца, в которой указана основная информация об участнике. Предприниматели (физические лица) должны написать свое ФИО, номер и серию паспорта, ИНН. Юридические лица обязательно указывают полное наименование своей организации и код по ЕГРПОУ.
  2. Подача пакета документов организатору конкурса. Сюда включают различные документы предприятия: балансовая отчетность и годовая смета, выписка о количестве спецтехники и ее состоянии, данные о сотрудниках, проект договора, согласно которому будет осуществляться управление вверенным объектом. Также в этот перечень входят другие важные бумаги: учредительная документация, сертификаты, наградные свидетельства, благодарственные письма и прочее.

Источник: https://gradpk.ru/sovety-i-rekomendatsii/kak-vybiraetsya-upravlyayushhaya-kompaniya-v-novostrojke.html

Выбор управляющей компании в новостройке

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто.

Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам.

Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом.

Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?

Неугодную управляющую компанию, не выполняющую свои функции, можно в любой момент сменить. В этой статье вы можете прочесть о том, как это сделать законным путем.
Управление многоквартирным домом можно доверить не только управляющей компании, но и ТСЖ. Закон о ТСЖ и порядок его создания содержатся по ссылке.

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на ание, добиваясь согласия большинства жильцов.

Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов.

Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом.

Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?

После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов.

И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.

Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев.

Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию.

На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет.

До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.

Какими критериями руководствоваться жильцам новостройки, выбирая управляющую компанию?

К выбору УК стоит подойти так же ответственно, как к выбору спутника жизни. Ведь от работы УК будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни на протяжении следующего года, а часто и дольше. На что же обратить внимание?

Срок работы УК на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления многоквартирными домами.

Количество обслуживаемых домов, динамика. Здесь стоит посмотреть, сколько домов находится на обслуживании, насколько быстро растет их количество.

Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов.

В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.

Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться не официальными отзывами на сайте самой УК, а подойти к бабушкам на лавочках в домах, данной УК. Пенсионерки охотно расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.

Право собственности на квартиру в новостройке может быть передано по дарственной. Какие необходимы документы для дарения квартиры и как их оформить читайте в новой публикации.
Дарственная на квартиру может быть оспорена заинтересованными лицами. Как оспорить договор дарения квартиры вы можете узнать в материалах статьи.

Лицензии и сертификаты.

Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна данные документы иметь, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку. Это тот пункт, на котором многие УК экономят, но жильцам такая экономия выходит «боком», потому что часто приходится долго ждать, пока освободится сертифицированный специалист.

Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Ну и, наконец, просто пообщайтесь с сотрудниками УК по телефону и лично. Насколько приятно общение, как долго приходится ждать ответа, нужного сотрудника, перезванивают ли вовремя, если обещали решить вопрос? Именно эти впечатления позволят убедиться, что в компании внимательно относятся к нуждам клиентов, готовы идти на сотрудничество.

УК выбрана. Как грамотно заключить договор?

Мало выбрать хорошую управляющую компанию. Большинство их них имеют стандартные договора, которые предлагают подписать жильцам дома.

С условиями договора надо внимательно ознакомиться, желательно привлечь к этому юриста, который подскажет возможные подвохи.

Но наличие стандартного договора не означает, что в него нельзя внести изменения. Как заключить выгодный не только УК, но и жильцам договор?

Обязательно в договоре должен быть определен перечень общего имущество, которое, собственно, и служит объектом управления. Не поленитесь, и включите в данный перечень любые мелочи, которые кажутся вам заслуживающими внимания, иначе вам потом придется а свой счет приобретать и устанавливать утраченные элементы интерьера и оборудование.

Самое главное, на что следует обратить внимание при заключении договора с УК, это перечень работ и услуг, а также тарифы, по которым данные работы или услуги будут оплачиваться, а также наличие дополнительных платежей га услуги сверх договора.

Например, стандартным сейчас является включение в договор обслуживания домофона, но жильцы могут также захотеть, чтобы в подъезде постоянно присутствовал вахтер или консьержка. Эти услуги также можно включить в договор, но надо понимать, что и стоимость услуг возрастет соответственно.

Обратите также внимание на дополнительные пункты. Известны случаи, когда управляющие компании пытались переложить на карманы собственников даже выплату штрафов, наложенных на них проверяющими органами.

Тарифы на свои услуги УК устанавливает самостоятельно. При этом часто ориентируются на тарифы ЖКХ в регионе, но это совершенно необязательно. Поэтому, если тарифы УК вас не устраивают, можно попытаться их снизить либо обратиться в другую компанию.

Для совершения ряда юридических действий с квартирами в новостройках необходимо предоставить в государственные органы кадастровый и технический паспорта. Какова сумма госпошлины на кадастровый паспорт квартиры — узнайте по ссылке.
Информация о размере госпошлины на технический паспорт квартиры и порядке ее выплаты тут.

Какие работы входят в ставку содержания и ремонта?

Минимальный перечень таких работ определяется Постановлением Правительства РФ. Последний такой перечень утвержден в апреле 2013 года.

В частности, в данный перечень входят работы по поддержанию состояния элементов конструкции многоквартирного дома (фундаментов, подвалов, стен, перекрытий и покрытий, колонн и столбов, балок перекрытий, крыш, лестниц, фасадов, перегородок, полов, окон и дверей), а также инженерно-технического оборудования (мусоропроводов, систем вентиляции и дымоходов, водо- и теплоснабжения, электрооборудования, радио- и телекоммуникаций, газового оборудования, лифтов).

Также это содержание в чистоте общих помещений внутри дома и придомовой территории, обеспечение пожарной безопасности.

Конкретный перечень работ должен быть зафиксирован в договоре между собственниками жилья и управляющей компанией.

Выбор управляющей компании в новостройке – ответственное решение, которое во многом определит, насколько удобной, спокойной и комфортной будет ваша жизнь в новой квартире.

Оценить выбранную компанию, заключить выгодный жильцам договор, убедиться, что все необходимые работы по содержанию и ремонту здания будут выполняться за разумные деньги – задача самих новоселов.

Не стоит, не глядя, «подмахивать» предлагаемый договор, чтобы не пришлось потом целый год или больше жалеть о неразумном выборе, который грозит потерей денег, испорченными нервами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/vy-bor-upravlyayushhej-kompanii-v-novostrojke.html

Как выбирается управляющая компания в новостройке – Портал о ЖКХ

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Управляющая компания от застройщика: за и против.

Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» — возмущаются некоторые.

Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир.

Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?

Зачем нужна управляющая компания от застройщика

Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК.

Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом.

Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.

Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке.

По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства.

Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».

Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта.

Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах.

Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.

Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок.

Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.

Что обеспечит жильцам УК от застройщика

Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно.

При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество.

Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.

Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:

  • Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
  • Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
  • будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
  • УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
  • У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
  • Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК

«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять.

А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда.

Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/kak-vybiraetsya-upravlyayushhaya-kompaniya-v-novostrojke

Передача дома от застройщика управляющей компании: выбор и контракт

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

Общая информация

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

  • уборка мусора;
  • поддержание работоспособного состояния проездов;
  • оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

  1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
  2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
  3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
  4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
  5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

  • дольщики;
  • местная администрация.

Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле.

Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников.

Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

  • подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
  • хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
  • выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

  • застройщика;
  • крупных подрядчиков;
  • надзорных организаций;
  • служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

  • качество работ, материалов;
  • изоляционные характеристики;
  • санитарное состояние;
  • техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

Сроки оформления:

  • при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
  • через МФЦ – до 12 включительно;
  • с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Порядок передачи дома УК

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii.html

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Как правильно выбрать управляющую компанию

Как выбирается управляющая компания в новостройке

26.10.2018

Многие слышали о возможности выбора управляющей компании, которая занимается делами многоквартирных жилых зданий. Практика привлечения таких организаций довольно распространена, она регламентируется действительным Жилищным кодексом. Привлекая регуляторов извне, жильцы снимают с себя заботу по регламентированию общедомовых дел.

Но для того чтобы это действительно было эффективно, важно тщательно подобрать организацию, а также знать, как ее сменить в случае, если условия договора будут выполняться плохо или вовсе игнорироваться. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

статьи

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно. Мы вам в этом поможем.

Чем занимается УК

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

  1. конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.

  2. Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.

  3. Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.

  4. Обеспечение противопожарной безопасности.

  5. Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.

  6. Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.

  7. Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Основные пункты, по которым для новостройки ук является оптимальным вариантом

Современные дома, как правило, имеют большую этажность.

Здесь проживают несколько десятков незнакомых людей, которым все же нужно каким-то образом наладить комфортный совместный быт на территориях общего пользования. Это сложная задача.

По каждому конкретному вопросу придется созывать всех собственников, выносить идеи на ание. Таким образом, делегировать полномочия специальной организации – самое разумное решение.

Создание ТСЖ также неплохой вариант, но и это в ряде случаев создает дополнительные проблемы. Объединение считается юридическим лицом. Для его функционирования управленцы и специалисты выбираются из числа жильцов.

Не все кандидатуры могут быть безоговорочно поддержаны, часто на этой почве возникают конфликты. Эффективность работы союза также под вопросом, ведь часто владельцам не хватает нужной квалификации.

ООО же привлекает к работам специалистов со знаниями и опытом, с нее можно спросить за невыполненные работы.

Как выбирается управляющая компания в новостройке коттеджного поселка

Этот вопрос должен волновать человека еще до покупки загородного дома, ведь надо быть готовым к тому, что тебя ждет.

Там, как и в многоэтажке, важно организовать предоставление коммунальных услуг и сбережение инженерных сооружений.

Кроме этого, стоит задача по обеспечению безопасности жителей, нормального состояния подъездных дорог, благоустройства населенного пункта. Всем этим кто-то должен заниматься.

Жители коттеджных поселков могут создать юридическое лицо, которое и будет заказчиком различных услуг. Такое самоуправление редко бывает эффективным из-за отсутствия у руководителей нужной квалификации и опыта.

Кроме того, мало кто хочет быть главой товарищества собственников, ведь люди выезжают за город отдыхать, общаться с родными и природой, а не решать множество проблем.

Даже если удастся найти добровольца для таких дел, то он все равно будет заниматься контролем быта между другими собственными заботами. Он просто не сможет уделить делам поселка столько внимания, сколько необходимо.

В данном случае избрание фирмы является логичным. Плюс такого решения не ограничивается тем, что все заботы будут сброшены на ООО, но и тем, что коммерческая организация получит возможность быстро реагировать на ситуацию.

Все пригодится, если произойдет поломка. Для организации ремонта не придется сзывать всех жильцов, что сэкономит время. Кроме того, у структуры будет возможность быстро выделить средства на устранение поломки.

Финансы для таких случаев обычно накапливаются в специальном резервном фонде.

Конечно, услуги ООО стоят денег, это логично. Но для потребителей это вовсе не означает дополнительных платежей.

Иногда вопросом занимается строительная организация. Выбор и поиск управляющей компании застройщиком осуществляется через создание ДНП, оно и занимается вопросами благоустройства и обеспечения подачи коммунальных услуг. При ТСЖ в администрировании принимает участие каждый житель.

Вариант с ДНП иногда не подходит владельцам в коттеджных поселках, потому что они не имеют рычагов влияния на ООО, не могут сменить организацию. Все права принадлежат застройщику. Именно поэтому, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо поинтересоваться, в каком формате в конкретном населенном пункте осуществляется управление.

Как происходит передача управления многоквартирным домом УК: кто в реальности выбирает управляющую компанию в новостройке

Вопрос создания ТСЖ или привлечения ООО встает сразу же после сдачи объекта в пользование (если разговор о новостройке). Иногда обязанности берет на себя застройщик, но такое бывает чрезвычайно редко.

Конечно, готовые дома сдаются со многими недоделками, которые все равно нужно улучшать. Застройщику это неинтересно, поэтому он передает такие полномочия специализированной организации.

Позже собственники квартир самостоятельно принимают решение о соглашении с коммерческой организацией.

Выбор управляющей компании в новостройке по действующему жилищному кодексу происходит на общем собрании жильцов. Если это уже полностью заселенный многоквартирный дом, то провести такие сборы легче.

Но в новостройку люди заселяются постепенно, а следить за порядком нужно с самого начала. Если жильцы на ОСС не определились с выбором УК в установленные законом сроки, в таком случае вопросом занимается муниципалитет.

  Именно он оглашает конкурс для избрания наиболее подходящей организации. Этот процесс является полностью открытым.

Какими требованиями и критериями руководствоваться жильцам новостройки, принимая решение

К этому следует подойти серьезно, ведь сотрудничество с коммерческой структурой может длиться как год, так и несколько лет (в зависимости от сроков, прописанных в сделке). Выбрав добросовестного организатора, жильцы обеспечат себе комфортные условия проживания на длительное время.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома? Следует обратить свое внимание на такие моменты:

  1. Количество обслуживаемых объектов и динамика увеличения клиентов. Эти показатели много расскажут о качестве предоставляемых услуг. Если в перечне обслуживания очень мало позиций, значит, она не популярна и не заслужила доверия у населения. Медленный прирост или его отсутствие говорит о том же.

    (Утверждения верны для организаций, присутствующих на рынке давно. Молодые предприятия, понятное дело, не располагают обширной клиентской базой). Огромное количество обслуживаемых объектов, а также их чрезмерно быстрый прирост, не являются хорошим знаком.

    Имея в работе много точек, ООО может снизить качество услуг, так как просто не успеет везде все делать как надо.

  2. Стаж работы на рынке. Выбор ук для управления мкд, работающей совсем недавно, не является оправданным, даже если клиентам обещают много выгод.

    Дело в том, что фирмы имеют мало опыта в жилищной сфере, они еще не способны качественно наладить все процессы, не имеют нужных связей. Лучше отдавать предпочтение тем, кто работает больше 5 лет.

    О них реально узнать мнения, что существенно поможет определиться.

  3. Отзывы. Они могут быть опубликованы и на сайте организации, так что найти их легко. Другое дело, насколько они будут правдивы.

    Для того чтобы докопаться до истины, лучше обратиться с вопросами к людям, которые уже сделали выбор управляющей компании многоквартирным домом и пользуются ее услугами.

    Достаточно подойти к такому объекту и опросить бабушек-пенсионерок, отдыхающих на лавочке. Они расскажут все в подробностях.  Правда, следует анализировать полученные сведения.

  4. Наличие сертификатов и лицензий, которые по закону должны быть. Кроме того, важно, чтобы сотрудники ООО вовремя отправлялись на курсы повышения квалификации. Многие коммерческие структуры практически этим не занимаются, так как это дополнительные растраты.

  5. Наличие техники для уборки и благоустройства территории. Имея в собственности нужный транспорт, специалисты смогут быстро реагировать на поломки и последствия природных явлений.

  6. Качество общения с жильцами. Если оно вежливое и обходительное, значит, клиентов уважают. На это же указывает скорость обработки заявки, наличие обещанного ответного звонка.

Этих критериев достаточно для того, чтобы сложить цельное впечатление и сделать правильный выбор ук в новостройке, мкд или коттеджном поселке.

Заключайте договор грамотно

Собрав достаточно информации об управляющих компаниях и определившись с выбором, можно приступать к подписанию документации. Обычно людям предлагают стандартный документ, составленный по нормам закона. Следует помнить, что в него можно вносить правки.

Бумагу обязательно нужно изучить. Хорошо бы обратиться за этим к юристу, он быстро определяет, содержит ли бланк подводные камни.

Какие пункты точно должно быть отражены в контракте? Главное, там упоминается перечень общего имущества, за ним и должна следить фирма. Необходимо, чтобы было указано все аппараты (техника) и архитектурные элементы. Если вдруг испортится что-то, не входящее в пункты, замену оплачивают сами жители. Фирма отвечает только за те моменты, которые прописаны.

Там отмечается и перечень процессов, услуг, осуществляемых ук. С этим необходимо хорошенько ознакомиться, как и с тарифами. Уточните, не предполагаются ли дополнительные платежи сверх ежемесячных взносов. Также недопустимо, когда штрафы от надзорных органов, наложенные на учреждение, оплачивают жильцы.

Стоит отметить, что в заключении, как правило, указываются типовые услуги, например, обслуживание домофона. А вот за наем консьержа или круглосуточного вахтера необходимо будет доплатить. Пункт о наличии такого сотрудника и тарифе на оплату его труда вносится в документ по желанию.

Что делать, если ук не выполняет возложенные на нее задачи

Осознанные и тщательно организованные выборы управляющей компании в многоквартирном доме (в новостройке) не дают гарантии того, что организационные работы будут выполняться качественно. Заработная плата сотрудников данной системы не так и велика, что снижает мотивацию выполнять обязанности «на отлично». В такой ситуации у жильцов есть два варианта воздействия на ООО.

  1. Создание совета. Его представители будут общаться с коммерческой организацией до прихода к единому решению. Все претензии должны быть зафиксированы в протоколе с подписями жильцов. Эта бумага подается главе учреждения. Письменные претензии лучше отправлять по почте.

  2. Обращение в надзорные органы(Жилищная инспекция, Роспотребнадзор) и суд.

  3. Отказ от данной ук. Это последняя меры, к которой следует прибегнуть, если другие методы воздействия не дали желаемого эффекта.

Как сменить управляющую компанию и перейти в другую

Обычно, решение принимается, когда предыдущая ук выполняет свою работу некачественно.

Для этого шага нужно провести собрание с явкой не меньше пятидесяти процентов жильцов. Половина владельцев квартир должна проать за смену. В случае отсутствия , ничего сделать не получится.

Есть другой вариант – провести заочное ание. Обычно этот способ более эффективный, чем очное высказывание собственного мнения.

Заключение

Надеемся, что из нашей статьи вы почерпнули много полезной информации. Мы постарались подать здесь исчерпывающий материал о том, как найти управляющую компанию, а также как осуществить переход из одной в другую. Используйте наши советы и разумно организовывайте общедомовой быт.

Смотрите также видео, в котором затрагивается данная тема.

Источник: http://vysota-service.ru/news/articles/kak-pravilno-vybrat-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Сфера закона
Добавить комментарий