Когда можно организовать тсж в новостройке

Как организовать тсж в новостройке – ЖКХ

Когда можно организовать тсж в новостройке

А денежки взимают по полной программе, большая часть которых просто испаряется. Все исправить и урегулировать все проблемы можно с помощью ТСЖ – товарищества собственников жилья дома.

Кто может создавать?

ТСЖ – некоммерческое товарищество жильцов дома, у которых одна общая цель – владение, распоряжение общим имуществом, целенаправленное пользование.

Очень распространено такое управление домовым хозяйством во вновь построенных домах, и многие жильцы выбирают именно ТСЖ. Создать некоммерческое общество могут все собственники жилых и нежилых помещений, которые, так или иначе, владеют жилым фондом.

Если есть желание образовать свое общество, и не подчинятся капризам управляющей компании, нужно опросить всех жильцов  и узнать их мнение об этом. Можно каждому в почтовый ящик положить информационный листок, можно развесить объявления на подъездах и в холле – любым способом нужно организовать встречу и получить согласие собственников.

Оптимальный способ донесения сведений

  • Сделать стенды или информационные доски на самом видном месте перед подъездом, остеклить их или оборудовать непробиваемым  светопропускающим материалом, можно повесить светильник, чтобы в темное время суток информацию можно было прочесть.
  • Повесить стенд на уровне глаз – чтобы каждому было удобно узнать о перспективах развития собственного дома, образовании товарищества, о плюсах и минусах этой формы деятельности.
  • Донести в доступной форме, что могут  в конечном итоге получить сами жильцы от нововведений, рассказать им об уменьшении выплат по коммунальным платежам, если будут реализованы предполагаемые планы.

Что можно изменить в плане развития дома, обновлению коммуникаций, технического оборудования, теплосетей и других коммуникационных линиях. Можно внести предложение об оборудовании удобной детской площадки на свои средства, парковочных местах за счет сдачи в аренду подвального помещения.

О перспективах, которые могут открыться перед членами общества. Нужно заинтересовать их, рассказать о том, что они недополучают от управляющей компании на сегодняшний день, и обосновать завышенные тарифы на коммунальные услуги. Тут вы можете прочитать, что входит в коммунальные услуги.

Нужно действовать, чтобы в конечном итоге стать полноправным владельцем своего дома со всеми вытекающими правами и обязанностями.

Как создать ТСЖ?

Создание товарищества подразумевает все, буквально все взять под свой контроль и управление вместо нанятых специалистов. Это в первую очередь умение договариваться с поставщиками коммунальных услуг на выгодных условиях.

  1. Рынок – это не фиксированные цены, а плавающие ставки, которые могут изменяться под натиском тех или иных ситуаций.
  2. Вот такой грамотный управленец обязательно должен быть в команде, и если такого среди жильцов нет – то может,  придется искать его среди наемных работников.
  3. Затем, каждое товарищество должно иметь в своем арсенале грамотного бухгалтера, плановика, управленца.

Но вынужденные ремонтные работы тоже кто-то должен делать, а это значит, что не обойтись без своего сантехника, электрика, лифтера и др. профессионалов, которые в любой нужный момент смогут приступить к ремонту и исправить сложную ситуацию.

Это все по силам только крупному товариществу, с новыми коммуникационными линями, ремонтом и приличным состоянием технического оборудования.

Если управляющая компания может рассчитывать на получение государственной субсидии в случае крупной аварии и на замену сложного технического узла, то получить деньги на покупку нового оборудования, которое нужно сейчас, будет сложно вновь образованному обществу, которое никто не знает.

Может быть, смогут помочь так называемые связи, оставшиеся с прежних времен, если такой человек есть среди жильцов, это будет хорошим подспорьем в организации обслуживания оборудования всего большого дома.

Любая хозяйственная деятельность будет контролироваться государством, то есть нужно составлять отчеты, балансы, налоговые декларации.

А это сложно сделать, если нет соответствующих знаний и опыта. Отсюда вывод – без грамотного бухгалтера не обойтись, его нужно будет искать на стороне, заинтересовывать перспективами работы именно с вашей организации.

Вот об этом и многом другом следует подумать, прежде всего, перед тем, как решится создавать свою некоммерческую компанию.

Пошаговая инструкция

Со стороны может показаться, что на все эти организационно-правовые вопросы может уйти достаточно много времени, все это слишком сложно и недосягаемо. Да, времени на это потратить придется много, в иных случаях до полугода, но это стоит того.

С чего  же начинается образование некоммерческой организации собственников жильцов?

  • Инициативная группа. Выбирать ее нужно из активных соседей, которые полностью согласны на преобразования, и смогут убедить в этом других людей.  Во-первых,  в них должна быть доля настойчивости для убеждения, порядочности – для уверования в добрые начинания. Именно на этих людей в дальнейшем ляжет обязанность по организации самого общества и его регистрации в общероссийском реестре. Если среди жильцов есть люди с юридическим образованием – отлично, они смогут разобраться в хитросплетениях современной законодательной базы. Приветствуется участие бывшего управдома или другого хозяйственника, который на деле сможет доказать свои профессиональные знания. Но даже если таких жильцов в целом доме не нашлось – в этом нет особой проблемы, даже медведей в цирке учат сложным трюкам. Главное условие – доверие всех жильцов, и тогда работа буде спориться.
  • Стратегия. В экономике под этим понятием понимают долгосрочные планы успешного  разностороннего развития компании, организации, предприятия. Так и в этом случае, нужно заранее предусмотреть все возможные варианты изыскания ресурсов. Что это может означать на деле?  Предусмотреть привлечение средств от сдачи подвального помещения в аренду, средства от этого могут пойти на благоустройство или ремонт общедомового имущества. Может кто-то захочет на чердаке оборудовать оранжерею – все выращенные овощи можно сбывать на рынке или распространять между жильцами, таким образом можно изыскать множество ресурсов, то есть выработать свою, индивидуальную стратегию для развития и извлечения прибыли.
  • Оценка ресурсов. Если это новостройка – то что-от капитально ремонтировать и чинить можно еще не скоро. Ну а если это сталинский дом, со старыми коммуникационными линиями, то в одном, то в другом месте рвущиеся в самый неподходящий момент? На их ремонт или реставрацию нужны средства, и о них нужно подумать заранее, то есть предусмотреть резервные суммы. К ресурсам дома можно отнести все помещения, которые присутствуют в строении, но важно уяснить, кто на самом деле является их владельцами. Если они как говориться, ничьи, то это можно считать положительным фактором, а если у них есть свой владелец – придется их убедить встать на вашу сторону.

Также крайне важно уяснить – каким учетным оборудованием обеспечен ваш дом. Платить по общепринятым тарифам или по счетчику – две большие разницы. Многие, правда, еще не все, уже вносят суммы на капитальный ремонт всего дома.

Это очень важный момент – выяснить расчетный счет в банке, куда поступают эти средства.

Может быть, есть смысл перевести на свой, личный общедомовой счет? Вести над ними контроль и учитывать поступления в этом случае будет намного проще.

И, пожалуй, к главным ресурсам можно отнести количество собственников, ведь именно  от них будут переводиться ежемесячные отчисления.

Важно также выяснить их финансовые возможности, наличие иждивенцев, неработающих членов семьи – такие жильцы не смогут в полной мере участвовать во всех капиталовложениях на улучшение жилищных условий, благоустройства придворовой территории. Обо всех этих нюансах нужно иметь информацию еще до момента создания ТСЖ.

Создавая товарищество, нужно понимать, что во многом расходы потребуется делать на ремонтные или восстановительные работы.

Если капитального ремонта в нем никогда не было, или дом старой постройки – то таких затрат понадобиться много.

Есть ли для этого ресурсы? Смогут ли жильцы лома компенсировать стоимость оборудования и самих работ? Все это нужно рассчитать, предугадать, чтоб потом не оказаться в патовой ситуации.

  • Собрание. Всеми этими предварительными расчетами, изучением сложившейся ситуации, изысканием ресурсов и просчетом возможных рисков должна заниматься инициативная группа, и если все пришли к общему пониманию, что товарищество создавать все-таки выгодней, чем оплачивать услуги чужих и практически незаинтересованных в благополучии жильцов людей, то теперь нужно организовать общее собрание. Что выносить на повестку дня?

Но, как и для всех других образования, так и для ТСЖ нужен устав, где будет четко определены все права и обязанности каждого его члена.

Подготовительные мероприятия должны проходить в дружелюбной обстановке, ваша задача – обеспечить как можно большее присутствие жильцов.

Если вы их не оповестили должным образом, то протокол собрания может быть признан недействительным, и все усилия могут пойти насмарку. Можно под расписку вручить каждому из них повестку с датой и временем его проведения, можно повесить объявления в общедоступных местах, чтобы каждый, идя домой смог узнать, что в доме грядут перемены, и от их участия будет зависеть их благополучие.

Также крайне важно получить от прежнего управленца всю необходимую техническую документацию на дом – без  этого пакета пройти регистрацию общества просто не получится.

Если  они пойдут на принцип, и документы отдавать добровольно не захотят – не отчаивайтесь, все это можно запросить в Росреестре, их могут выдать кому-то из инициативной группы по доверенности от большей части собственников дома.

Устав

Нужно четко уяснить, что это правоустанавливающий и основной, из всех документов любого общества или организации. Именно в нем должны найти отражения любые права и обязанности, как всех жильцов, так и правления. Можно включить в него любые важные для каждого мелочи, вплоть до содержания домашних животных или условия парковки.

Здесь можно прописать нормы общего проживания во всем доме, например, ограничить звуковые эффекты в вечернее время, вплоть до запрета ремонтных работ после 9 часов вечера. Короче все, что можете придумать об улучшении по управлению, содержанию, проживанию – должно найти отражение.

Поскольку это правоустанавливающий документ, то в нем должны быть прописаны права жильцов на получение качественных коммунальных услуг, обязанности правления – заняться  их обеспечением.

Следует специально оговорить те условия, при которых может быть выбран новый председатель или все правление, когда и в какие сроки проводить собрания всех жильцов, предоставление для общего ознакомления с отчетной документацией, и много других организационно-правовых вопросов.

Что это такое ТСЖ и как его организовать многоквартирном доме?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Очень часто создаются специальные товарищества, которые управляют своим жильем и действуют в интересах жильцов многоквартирных домов.

Многие граждане не имеют сведений о ТСЖ — что это такое, как организовать и какие необходимо выполнить условия для законности действий такого процесса.

Источник: https://gradpk.ru/kvartplata/kak-organizovat-tszh-v-novostrojke.html

Как создать ТСЖ в 2019 году – в многоквартирном доме, пошаговая инструкция, в коттеджном поселке, с нуля, в аварийном доме, в новостройке

Когда можно организовать тсж в новостройке

Законодательство обеспечивает граждан, являющихся владельцами жилья, правом самостоятельного управления своим домовым имуществом. Организовано это может быть различным образом. Одна из форм самоуправления называется товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Что это такое и зачем нужно

Товарищество собственников — это организация, занимающаяся некоммерческой деятельностью (не получающая прибыли от совершаемых ею действий). Областью её ответственности является обеспечение надлежащего порядка в доме.

Все вопросы, затрагивающие обустройство и обслуживание общего жилья, рассматриваются и решаются товариществом самостоятельно:

  1. В процессе разрешения проблемных ситуаций ТСЖ может прибегнуть к помощи сторонних организаций, а может справиться благодаря своим внутренним резервам. Такое сообщество представляет собой полноправное юридическое лицо, обладающее:
    • банковским счётом;
    • правом набора персонала, ответственного за выполнение установленных задач.
  2. Главный учредительный документ ТСЖ – это Устав. В нём отображены все имеющиеся задачи, и он регламентирует все действия по благоустройству дома. Согласно закону, выполнение видов работ, не указанных в Уставе недопустимо (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, УК и ГК РФ). За несоблюдение этого требования товарищество может быть ликвидировано, руководителям может грозить уголовная ответственность.
  3. Регулирует деятельность товарищества возглавляемое председателем правление. Оно несёт на себе функцию оперативного управления делами и наёмными работниками. Статус высшего органа имеет общее собрание членов товарищества, которое отвечает за разрешение всех спорных моментов и вопросов, связанных с существованием самоуправленческой организации, например:
    • как создать ТСЖ и поддерживать его существование;
    • реорганизовать структуру, а также ликвидировать её;
    • проводить выборы председателя, правления, проверяющих органов;
    • определить размер членских взносов;
    • составить перечень необходимых работ и связанных с ними расходов.

Кто имеет право быть частью товарищества

В создании ТСЖ участвуют только собственники жилища.

Товарищество жильцов может быть создано после принятия соответствующего решения на общем собрании. Юридическую силу оно получает только в том случае, если согласие дали не меньше половины из тех, кто присутствовал на собрании (а таких должно быть более чем 50% от всего количества проживающих в доме).

Если среди жильцов есть наниматели, то вместо них членом ТСЖ считают мэрию или одного из её представителей. Сложность может возникнуть только с гражданами, которые не достигли совершеннолетия:

  • Не будучи полностью дееспособными с точки зрения закона, они одновременно являются собственниками недвижимости.
  • Родители или опекуны таких граждан (при условии, что они не имеют собственности в доме) ни от своего имени, ни от имени ребёнка вступить в товарищество не могут.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Чтобы создать организацию (в том числе и ТСЖ), требуется преодолеть два этапа:

  1. Организация.
  2. Регистрация.

Этап 1 – Организация

Организация товарищества также состоит из двух частей:

  • подготовительные работы;
  • собрание.

Подготовка к собранию

 1. Прежде всего, нужно тщательно изучить законодательную базу, то есть все законодательные акты, в которых определяется деятельность ТСЖ:

  • перечень прав и обязанностей;
  • список требований;
  • допустимые сферы функционирования;
  • общий порядок создания, ликвидации и реорганизации.

 2. Далее потребуется заняться созданием инициативной группы. В её состав должны входить люди, умеющие управлять и направлять других, свободно ориентирующиеся в финансовой и юридической областях, пользующиеся доверием совладельцев жилища. Следует уточнить, что в роли инициатора может выступать не только жильцы дома, но и мэрия, либо домоуправление.

 3. Далее представители сформированной группы должны побеседовать со всеми собственниками, обсудить с ними важность и необходимость создания ТСЖ. Вместе с тем происходит подготовка к самому собранию:

  • сбор документов;
  • оформление бюллетеней;
  • рассылка, либо личное вручение приглашений с установленной датой и местом проведения собрания (под расписку, либо с уведомлением о вручении);
  • составление протокола.

Собрание может проходить в двух формах: очной и заочной. Для решения вопроса о формировании ТСЖ лучше предпочесть первый вариант. подготовительной документации:

  1. Приглашение:
    • цель;
    • место;
    • основные сведения о приглашаемом собственнике (ФИО, номер квартиры);
    • контактные телефоны.
  2. Бюллетень:
    • полный перечень сведений о собственнике (с указанием общей площади его жилья);
    • правоустанавливающая документация;
    • пункт, отображающий повестку дня.

Скачать бланк извещения о проведении собрания.

На все приведённые в бюллетене вопросы жильцы обязаны дать ответ в письменном виде. Разнообразие вариантов ответа сокращено до двух: против/за.

О факте проведения собрания собственников следует предупредить заранее (минимум – за 10 дней).

Проведение собрания

Точные указания к тому, как правильно проводить собрания, содержатся в статье 146 ЖК РФ:

  1. На встречу жильцы приходят с паспортом, документами, подтверждающими их право собственности и ксерокопиями всей этой документации.
  2. В самом начале, путём ания определяется председатель собрания и его секретарь.
  3. Далее происходит оглашение повестки и проведение прений (обсуждений) касающихся всех вопросов в проектном плане товарищества. Если в итоге было принято положительное решение, то происходит утверждение Уставаи избрание членов правления (председатель может быть определён позднее на отдельном заседании правления).
  4. Помимо этого, потребуется определить, кто войдёт в состав ревизионной и счётной комиссий.
  5. После — раздача бюллетеней (в дальнейшем производится учёт только поданных бюллетеней с отметкой об определённом решении). Чтобы стать членом товарищества, потребуется подать специальное заявление, о чём говорится в статье 143 Жилищного Кодекса.
  6. После этого организационный период можно считать завершённым.

Скачать бланк бюллетеня.

Этап 2 – Регистрация

За проведение регистрации отвечает председатель. По его поручению (при наличии соответствующей заверенной нотариусом документации) ТСЖ может быть зарегистрировано доверенным лицом.

Саму процедуру регистрации осуществляет Налоговая служба. Чтобы товарищество было поставлено на учёт, его представителю потребуется предъявить:

  • все необходимые документы с нотариально заверенными копиями и своим паспортом;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 4-х тысяч рублей.

Когда процедура завершена, под контролем председателя и комиссии мэрии осуществляется открытие расчетного счёта ТСЖ. Сама мэрия должна быть уведомлена об этом в письменном виде.

Документы

Для регистрации потребуется следующая документация:

  • протокол собрания;
  • устав (в единственном экземпляре);
  • протокол, составленный заседанием правления при выборе председателя;
  • форма регистрации Р11001 (она же и есть заявление);
  • адрес, где располагается организация;
  • паспорт, квитанция и копии всех документов (о чём говорилось ранее).

Скачать образец устава.

Спустя 7 дней после того как Налоговая служба приняла заявление, товарищество приобретёт статус юридического лица и получит соответствующее свидетельство. Данные об этом будут отображены в едином реестре (ЕГРЮЛ).

Стоимость и сроки

При расчёте общей стоимости регистрации потребуется учесть:

  • внесение госпошлины;
  • оплату услуг нотариуса;
  • траты на расходные материалы, необходимые для подготовки бюллетеней и уведомлений;
  • компенсацию почтовых отправлений.

Таким образом, точная цифра будет достаточно индивидуальна для каждого ТСЖ, и определить её заранее практически невозможно.

Особенности создания товарищества

Сложности, с которыми приходится сталкиваться при создании ТСЖ, обычно вызваны несоблюдением правил оформления документации.

Уследить за всеми значимыми моментами самостоятельно может не каждый, поэтому лучше изначально получить консультацию у квалифицированного юриста (либо даже нанять его до разрешения всех вопросов, связанных с регистрацией), чтобы впоследствии не пришлось всё переделывать.

В новостройке

Если речь идёт о новостройке, то ТСЖ лучше всего создавать как можно скорее, сразу после сдачи здания в эксплуатацию и оформления жильцами права владения. Это важно, поскольку позволяет владельцам квартир:

  • самостоятельно подать заявку на приёмку дома;
  • получая жильё напрямую от строителей, сразу же потребовать устранить все обнаруженные неисправности и дефекты;
  • разрешить ряд спорных вопросов.

В коттеджном поселке

В пункте втором статьи 136 ЖК РФ есть указание на то, что создание ТСЖ возможно и для собственников разных, но расположенных на прилегающих территориях домов с общими сетями инженерно-технического обеспечения и иными элементами инфраструктуры. Поэтому создание товарищества в коттеджном посёлке также вполне допустимо.

Можно ли создать ТСЖ в аварийном доме

Длительный срок службы здания приводит к значительному износу всех имеющихся в нём коммуникаций и необходимости осуществления капитального ремонта. По этой причине создание ТСЖ в аварийном доме, не запрещённое законодательно, на практике оказывается накладным делом.

Особенно это выражается в необходимости выплачивать штрафы за ненадлежащее состояние жилищных построек, ответственность за которые берёт на себя товарищество.

Деньги на подобные выплаты придётся собирать собственникам здания, а значит, мало кто из них согласится на подобную перспективу.

Полномочия и обязанности

Товариществу предоставляется право:

  • распоряжения общедомовым имуществом (при получении согласия собственников);
  • регулирования объём коммунальных услуг (но не меньше установленного минимума);
  • проведения профилактических и ремонтных работ (по согласию жильцов);
  • заключения договоров с подрядчиками;
  • предъявления требований, касающихся внесения платы за услуги (включая работу квалифицированных специалистов).

Вместе с тем, ТСЖ не может навязывать жильцам дополнительные услуги и вести от имени товарищества незаконную предпринимательскую деятельность. 

В число обязанностей сообщества включено:

  • бережное обращение с домовым имуществом;
  • обеспечение качественной поставки коммунальных услуг;
  • составление сметы расходов, требующихся для поддержания здания в надлежащем состоянии.
  • осуществление денежных сборов на оплату ремонта (текущего, либо капитального).

Плюсы и минусы

К преимуществам товарищества можно отнести:

  • эффективность управления;
  • отсутствие излишней бюрократической волокиты;
  • появление возможности предоставлять в аренду общедомового имущества с целью получения средств на оплату ремонта или облагораживание прилегающей к дому территории;
  • приятный внешний вид и общая благоустроенность, характерные для домов с товариществами, повышают рыночную стоимость эксплуатируемого жилья;
  • открытость финансовой и иной деятельности ТСЖ для всех собственников жилья.

Среди недостатков отмечаются следующие:

  • случаи злоупотребления своим положением лицами, имеющими отношение к финансам;
  • увеличение эксплуатационных трат;
  • необходимость постоянного ведения разъяснительной работы;
  • необходимость самостоятельно контролировать погашение задолженностей за коммунальные услуги недобросовестными жильцами;
  • недостаточно усовершенствованный механизм правового взаимодействия ТСЖ и госструктур.

Несмотря на это, управление посредством ТСЖ является весьма эффективным, а в случае необходимости, ему могут быть предъявлены определённые требования, относящиеся к улучшению деятельности сообщества. Если они будут иметь под собой обоснование, то ТСЖ не сможет их проигнорировать и будет обязано выполнить.

: Создание на практике

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://masterurist.ru/kak-sozdat-tszh/

    Создание ТСЖ — описание процесса

    Когда можно организовать тсж в новостройке

    Товарищество собственников жилья – это организация собственников многоквартирного дома, целью которой является совместное управление комплексом имущества МКД и его комфортной эксплуатации, а также урегулирование вопросов владения и пользования недвижимостью, согласно установленным нормам. Товарищество дает возможность контроля самими жильцами целевого использования их денег.

    Управляющие органы ТСЖ – правление, председатель и ревизионная комиссия – избирают на общем собрании, а не назначаются вышестоящими органами.

    В компетенции собственников – решение вопросов о расходах на содержание дома. Объединение жильцов контролирует общие деньги, не допуская воровства.

    На сегодняшний день ТСЖ – единственная возможность поставить работу ЖКХ (управляющей компании) под реальный контроль собственников жилья.

    Создание ТСЖ

    Создание ТСЖ происходит поэтапно, первый шаг — собрание собственников многоквартирного дома по вопросу организации ТСЖ. Если предложение поддержано большинством владельцев жилья, формируют товарищество.

    Важный момент в ании — принцип пропорциональности: чем больше площадь квартиры, тем больше собственник отдает за учреждение товарищества.

    После результативного ания здесь же, на общем собрании собственников принимают и устав ТСЖ, ведь товарищество – лицо юридическое, а значит, подлежит обязательной регистрации. Необходимо также сделать печать данной организации, и открыть в банке расчетный счет.

    Товарищества собственников жилья могут создавать не только собственники многоквартирных домов и их объединений – создание ТСЖ возможно и в коттеджном поселке для нескольких дачных или жилых домов, если их объединяют земельные участки с общей границей, а также инженерно-технической инфраструктурой, предназначенной для обеспечения не одного объекта. Решение о создании некоммерческой организации принимается по соглашению всех собственников коттеджного поселка. На общем собрании при ании большинством в 2/3 принимаются устав, избирается правление и председатель, а также представители с полномочиями заявителя для обращения с регистрацией юридического лица в соответствующие органы.

    По существующим законам собственники МКД могут создавать одну некоммерческую организацию для управления жилищно-коммунальным хозяйством.

    Параллельно допускается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, в состав которого будут входить собственники соседних МКД.

    Собственники жилых помещений могут вступать или не вступать в ТСЖ, но при этом количество членов товарищества должно превышать 50% всех , отданных в поддержку учреждения некоммерческой организации.

    Создание ТСЖ возможно и в новостройке — застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется право собственности на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.

    Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ

    Обозначив основные моменты по созданию ТСЖ, прописанные в Жилищном Кодексе РФ, можно переходить к детальному плану разработки и организации ТСЖ.

    • Первым шагом по созданию общественной организации по управлению домом должен быть подбор инициативной группы, способной заняться распространением информации о преимуществах нового типа управления ЖКХ, а впоследствии — регистрации и создании товарищества.
    • Вторым шагом будет обсуждение на общем собрании конкретных вопросов, которые готовит инициативная группа – цель создания ТСЖ, как будет выглядеть многоквартирный дом через несколько лет, какие средства надо использовать для реализации этих долгосрочных планов.
    • После оценки имеющихся ресурсов, вопросов, подлежащих срочному решению, созывают собрание собственников, где и принимают решение о создании ТСЖ. На этом этапе решают вопрос, каким образом собственники жилья будут отдавать свои голоса – с помощью тайного заочного ания или традиционно, на собрании. Теоретически очное ание считается образцом демократии, но практически – заочное ание для многоквартирных домов – самый цивилизованный метод для решения вопроса управления домовым хозяйством. Если квартир в доме немного, то очное ание имеет смысл, и каждый может поделиться своей точкой зрения. После собрания и подведения итогов важно составить аккуратный и подробный протокол, который является юридическим основанием для создания ТСЖ. С этого момента начинаются бумажные формальности – регистрация, открытие счета, получение реквизитов.
    • Устав ТСЖ — основа для всей дальнейшей деятельности организации. В интернете можно найти типовую форму устава, которой удобно пользоваться. В ней уже проработаны основные моменты, которым ТСЖ по закону должен соответствовать. Средний объем устава составляет 10 страниц машинописного текста. При создании устава надо учитывать, что это — программа долгосрочных действий, где инициативная группа излагает цель деятельности, ставит задачи и предлагает ресурсы для достижения целей.
    • Правление ТСЖ, избранное общим собранием, в течение 10 дней сообщает собственникам итоги ания. После уведомления всех жильцов правление занимается регистрацией ТСЖ в налоговой инспекции. Если есть возможность, эти функции можно передать опытным юристам. С возвращением документов из налоговой инспекции процедуру создания ТСЖ можно считать завершенной. После прохождения всех этапов создания ТСЖ и получения соответствующих документов, правление может заняться конкретным делом – обустройством подъездов, облагораживанием территории, оборудованием детских и спортивных площадок — всем, что способствовало бы комфортному проживанию в доме.

    Преимущества и недостатки товарищества собственников жилья

    В создании ТСЖ есть как свои плюсы, так и минусы, ведь это далеко не самая идеальная форма для управления МКД. В любом многоэтажном доме живет немало людей со своими интересами и не всегда удается привести их к общему знаменателю.

    Взять хотя бы благоустройство двора: пенсионерам нужны лавочки-беседки, подросткам – спортивный уголок, родителям малышей – детская площадка, автолюбителям – парковка. Конфликт интересов наяву, но именно демократические принципы ТСЖ помогают находить компромиссы.

    А какие минусы любят выделять представители управляющих компаний?

    1. В ТСЖ воруют также, как и в ЖКХ. Конечно, непорядочные люди встречаются в правлении отдельных ТСЖ. Если власть в доме захватили мошенники, они могут использовать средства своих соседей для личного обогащения. Но в управляющей компании подобные факты встречаются гораздо чаще, а правление выбирают сами жильцы, в их силах переизбрать туда честных и проверенных людей. Контролировать работу товарищества с помощью ревизионной комиссии намного проще, чем управляющую компанию.
    2. ТСЖ – непрофессионалы, не способные управлять домом так же качественно, как коммунальщики из УК. Не в каждом доме проживает профессиональный коммунальщик, способный работать в ТСЖ. Но на деле — непрофессионалы — собственники выполняют своим обязанности добросовестнее, чем работники УК. Да, правление ТСЖ может совершать ошибки, на которых достаточно быстро они учатся, так как работают для себя. В реальности дома, управляемые ТСЖ, находятся в лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают УК. В крайнем случае, для «ленивых» ТСЖ всегда есть возможность заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
    3. На баланс ТСЖ перейдут долги, накопившиеся в доме за все годы, и оно просто разорится. ТСЖ – новая организация, начинающая свою работу с чистого листа. Потому и никаких долгов на нее не переводится – они принадлежат той УК, которая не смогла их собрать. Напротив, на счета ТСЖ должны быть переведены деньги, собранные жильцами на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу организация будет с положительным балансом.
    4. ТСЖ будет сложно «выбивать» долги из злостных неплательщиков. Должники – вечная проблема любого дома. Но на практике именно ТСЖ решают эту проблему лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление: одно дело – не платить какой-то абстрактной УП – давнему врагу и недоброжелателю, иное – грабить своих соседей, которых ежедневно встречаешь на лестничной клетке и они в курсе, кто живет за их счет.
    5. ТСЖ стоит создавать только в больших новых домах. Небольшой дом не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – дворников и техничек слесарей и сантехников. Выход есть: в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом не запрещено создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого квартала, застроенного однотипными домами. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Вполне разумно решать их вместе, ведь времени и сил на подобную процедуру надо столько же, сколько в большом многоквартирном доме.

    Нередко приходится слышать, что ТСЖ – сложный и дорогой проект. Конечно, один раз жителям дома надо постараться, чтобы соблюсти все формальности по созданию некоммерческой организации.

    Но потом жизнь собственников МКД станет лучше и комфортнее. Определенных расходов не избежать, но эти траты будут заметно ниже, чем нынешние расходы на содержание УК.

    И платить члены ТСЖ будут только за услуги, которые реально получают, а не за те, которые навязывает УК.

    Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/sozdanie-tszh-kto-mozhet-eto-sdelat-i-kak.html

    Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

    Когда можно организовать тсж в новостройке

    Минусы:

    Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком

    Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 

    Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

    Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг. Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже – за счет оказания дополнительных услуг. 

    УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

    Принцип работы – «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

    В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.

    Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 

    Плюсы:

    «Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.

    Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».

    В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.

    Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.

    Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

    Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

    Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

    Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

    Кто имеет право поменять управляющую компанию?

    Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

    «При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.

    2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть (Альянс юристов). За нанимателей жилья (арендаторов помещений) участвовать в собрании и ать должны представители муниципалитета.

    Для комфортного проживания и оперативного решения вопросов коммунального обслуживания дома, следует выбрать инициативную группу, которая будет отстаивать права его жителей – Совет многоквартирного дома (МКД).

    Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ), если иное ранее не установлено решением общего собрания собственников помещений.

    Инициатор (инициативная группа) должен обеспечить проведение общего собрания: сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании Совета МКД и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания.

    После того, как собственники будут заблаговременно (за 10 дней) проинформированы о мероприятии, инициативная группа должна провести собрание, подвести итоги ания и уведомить собственников о принятом решении.

    Объективные причины для смены управляющей компании могут быть разными, например, если УК осуществляя обслуживание дома, при этом не обеспечивает безопасность его жильцов, не содержит общее имущество в чистоте и порядке и не следит за техническим состоянием внутридомовых коммуникаций. 

    Специалисты компании «Семейный юрист» указали нам на статью 162 ЖК РФ. «Однако, статья закона дает лишь общие положения, касающиеся полномочий и ответственности той или иной управляющей компании.

    Прежде всего необходимо ознакомиться с условиями имеющегося договора на управление, в котором конкретно прописываются работы и услуги управляющей компании по содержанию МКД, которые она обязана соблюдать, – комментирует юрисконсульт Дмитрий Смаковский.

     – В любом случае, собственникам помещений предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Это положение предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ».

    Как отмечает Виталий Бовть, «вескими основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут быть следующие обстоятельства:

    истечение срока договора управления МКД, ранее заключенного с УК;

    невыполнение или ненадлежащее выполнение работ и услуг УК;

    несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту помещений МКД, за которые несет ответственность УК.

    «Следует также иметь ввиду, что договор с управляющей компанией является срочным и заключается, как правило, сроком от 1 года до 5 лет. Таким образом, по истечении срока договора вновь возникает возможность сменить УК», – уточнил юрисконсульт.

    Инициативная группа Совета МКД имеет законное право потребовать для изучения договор управления или обслуживания МКД и другие документы, которые имеют отношение к дому: акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работ и оказание услуг за последний год.

    Если же каких-то документов не окажется в наличии, то управляющая организация, согласно нормам ЖК РФ, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

    Шаг 1: подготовка к общему собранию жильцов

    Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. 

    Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, и если хотя бы один собственник будет не уведомлен, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. 

    Надежный способ – организация адресной рассылки не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ. Следует подготовить заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись и дополнительно повесить объявления во всех подъездах дома. В письмах нужно обязательно указать: 

    сведения об инициаторе или инициативной группе, которые созывают данное собрание; форму проведения (собрание или заочное ание); 

    дату, место и время проведения собрания (при заочном ании — место или адрес, а также дату начала и окончания приема бюллетеней для ания);

    повестку дня собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании;

    способы оповещения жильцов о месте и времени собрания;

    при заочном ании вложить в сообщение бюллетени для ания. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

    Шаг 2: проведение общего собрания жильцов

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем  50 % от общего числа .

    Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, «пропорциональному его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (п.3 ст.48 ЖК РФ).

    Расчет здесь следующий: общее количество приравнивается площади помещений всех собственников в доме, из расчета 1 голос на 1 кв. метр помещения, принадлежащего собственнику. К примеру, в доме площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 3000 кв. м. Количество – 3000.

    Собственник жилого помещения площадью 45 м. кв., соответственно, обладает 45 голосами.

    Решение принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в ании приняло участие более 50% , а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

    Приняв решение о расторжении договора со старой УК, инициативная группа в протоколе собрания должна аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать как и где нарушаются условия договора.

    После проведения общего собрания, согласно п. 18 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.

    2013 № 416, уведомление о принятом на собрании решении в течение пяти дней направляется в организацию, ранее управлявшую домом, а также в орган государственного жилищного надзора.

    Шаг 3: выбор новой УК

    При выборе новой управляющей компании инициативной группе необходимо заранее обозначить круг «претендентов», попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т. д.

    Договор с новой компанией должен быть составлен к моменту проведения общего собрания собственников дома.

    Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Такой перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Перечень обязательных пунктов договора прописан в ст. 162 ЖК РФ, однако для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. 

    На что нужно обратить внимание в договоре с новой УК?

    Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания. 

    Примерные условия договора управления многоквартирным домом (МКД) Утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр. и при подписании договора с новой УК необходимо руководствоваться данным документом. 

    В новом договоре необходимо предусмотреть:

    Условие о сторонах договора управления.

    Условие о месте исполнения договора управления с указанием адреса МКД и состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

    Условие о предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности.

    Условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).

    Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖСК и т. д.

    Условие о порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД.

    Условие о порядке предоставления коммунальных услуг.

    Условие о порядке выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД.

    Условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. д.

    Условия о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть изменены сторонами договора управления в отношении внесения платы за коммунальные услуги и способах выставления управляющей компанией платежных документов.

    Условия об отчетности управляющей организации.

    Условия об ответственности сторон договора».

    Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/praktikum-kak-pomenyat-uk-ot-zastroyshchika-i-nuzhno-li-eto-delat/

    Сфера закона
    Добавить комментарий