Кто может быть управляющим в тсж

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Кто может быть управляющим в тсж

Председатель ТСЖ, товарищества собственников жилья, возглавляет жильцов одного или нескольких домов, а деятельность его направлена на решение различных бытовых проблем и обеспечение комфортного проживания каждого квартиранта.

Изначально товарищества как такового не существует, поскольку дом сразу же после строительства передаётся в руки управляющей компании.

Создание товарищества и выборы председателя проводятся при участии собственников на общем собрании путём ания.

Образование организации, деятельность которой будет направлена непосредственно на управление домом, проводится при помощи ания на общем собрании владельцев квартир. Важно, чтобы избрание главного председателя ТСЖ, так же, как и само появление данной компании, проводилось путём ания, причём согласными на её организацию должны быть не менее половины жильцов.

После того как было принято решение о создании ТСЖ, происходит регистрация юридического лица, а также проводится выбор председателя образовавшегося ТСЖ и членов правления, которые будут формировать персонал многоквартирного дома.

Главным преимуществом в данном случае является то, что владельцами жилого дома может проводиться выбор именно тех управленцев, которых они считают наиболее подходящими для этой должности. Только они решают, кто может стать председателем и попасть в общий аппарат управления.

Процесс создания и выборов в товариществах проводится в несколько этапов:

  1. Выбирается 3–4 собственника квартир в жилом доме (иногда 5–6), которые создают инициативную группу. В их обязанности входит оповещение остальных жильцов о предстоящем собрании путём расклейки объявлений, опускания в почтовые ящики уведомлений, а также проведение разъяснительных бесед с владельцами квартир. Члены инициативной группы могут прийти в квартиру к другому собственнику, чтобы подробно предоставить ему информацию о планируемом мероприятии.
  2. Вторым этапом является необходимость заинтересовать остальных жильцов дома предстоящим собранием, в противном случае явка будет минимальной, а мероприятие может быть не признано состоявшимся из-за малой доли представителей дома.
  3. Непосредственное проведение собрания, на повестке которого обсуждение таких тем, как создание товарищества, права и обязанности ТСЖ, преимущества новой системы управления. Главным моментом самого собрания является ание среди жильцов дома, которое может быть как открытым, так и закрытым на анонимных бюллетенях. Создание ТСЖ согласно Жилищного кодекса возможно лишь при положительном ответе более половины авших.
  4. При принятии положительного решения проводится регистрация нового аппарата управления (оно же руководство или правление тсж), для которого создаётся специальный счёт.
  5. Последний этап создания товарищества – наём персонала и заключение договоров с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.

Данное собрание может иметь лишь два итога: на представление интересов жильцов может быть создано специальное общество, допущенное к управлению в соответствии с законодательством, либо всё по-прежнему останется в руках управляющей компании. Главным в ТСЖ должностным лицом будет председатель, который несёт основную ответственность за деятельность товарищества.

Функции товарищества

Права и обязанности членов ТСЖ напрямую определяются функциями, которые они выполняют. Работа председателя ТСЖ непосредственно связана с контролированием выполнения этих функций, а также с важностью строго выполнять решения правления ТСЖ по закону.

К главным функциям товарищества относятся следующие действия:

  1. Контроль за чистотой и соблюдением выполнения санитарных норм относительно состояния дома и территории, к нему прилежащей. Это прямые обязанности назначенного дворника в ТСЖ.
  2. Заключение договоров с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги для жильцов дома. Ответственность председателя ТСЖ в данном случае заключается в выборе правильной компании, а также в найме персонала, который будет заниматься поддержанием чистоты дома и обеспечивать комфортное проживание.
  3. Ведение бухгалтерской отчётности, для которой выделяется человек с достаточным опытом в данной области. Бухгалтером, умеющим вести финансовую деятельность, в любой момент представляется отчёт по потраченным средствам по первому требованию жильцов.
  4. Проведение собраний среди жильцов, которые будут касаться решения глобальных задач, к примеру, проведения капитальных ремонтов дома и ближайшей территории. Кроме того, в обязанности ТСЖ перед жильцами входит непосредственный контроль над выполнением всех решений, принятых в ходе общего обсуждения на собрании.

Члены ТСЖ в многоквартирных домах в обязательном порядке должны оповещать своих жильцов о планируемом собрании, а также объявлять вопросы, о которых пойдёт речь.

Кроме того, перед проведением собрания в должностные обязанности председателя и его подчинённых входит предварительное предупреждение жильцов о сборе материальных средств на те или иные нужды дома.

При возникновении каких-либо трудностей с коммунальными услугами, а также в случае непоступления платежа до расчётного счёта товарищества, разобраться со сложившейся ситуацией должен управляющий в ТСЖ совместно бухгалтером.

Существовать само по себе домовое товарищество не может, поскольку для него, как и для любой организации, требуется свой руководитель, именно им и является председатель любого ТСЖ. Его права и обязанности заключаются в управлении всем товариществом, разрешении проблем, возникающих в ходе ведения коммунального хозяйства, а также в консультировании жильцов по необходимости.

Глава товарищества, таким образом, должен знать ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у жильца его дома.

Человек, не являющийся собственником квартиры в отдельно взятом доме, не может быть председателем ТСЖ. Кроме того, важно, чтобы функции председателя ТСЖ выполнялись человеком волевым с жёстким характером и умеющим принимать чёткие решения.

Поскольку председателем ТСЖ не собственник квартиры быть не может, обычно в качестве руководящего лица может избираться тот человек, которого знает большинство жильцов дома.

Кроме того, основными требованиями к будущему управляющими являются следующие:

  • наличие опыта на руководящей должности, ведь полномочия председателя ТСЖ заставляют его принимать решения особой важности;
  • не просто являться собственником квартиры в доме, но и проживать в ней;
  • должностная инструкция председателя правления ТСЖ предусматривает наличие у него высшего образования.

К основным умениям, которыми должен обладать данный представитель дома, относится стрессоустойчивость, способность разрешать конфликтные ситуации без потерь для обеих сторон, умение распоряжаться правовыми нормами жильцов и зарабатывать зарплату именно делом. Важно, чтобы председатель правления ТСЖ всегда был готов выслушать жалобы жильцов и оказать противодействие влиянию третьих лиц.

Срок правления представителем товарищества по управлению дома определяется непосредственно Уставом, который был создан при оформлении организации. Переизбрание председателя любого ТСЖ проводится после истечения срока его управления.

Первичный срок, какой получает для проявления своих возможностей новый глава жилья, исчисляется годом. После него возможной может стать ситуация перевыборов, если жильцы крайне недовольны действиями управленца.

Если работа управляющий ТСЖ, проведённая председателем за год, оправдала свои ожидания, а все его обещанные «могу сделать» были воплощены в реальность, срок его переизбрания будет более длительным.

Как снять председателя ТСЖ при наличии нарушений им полномочий должности, ставших систематическими, должно быть описано в Уставе. На основании Устава определяется также общий срок труда председателя.

Об обязанностях

Должностная инструкция управляющего ТСЖ предусматривает соблюдение им Трудового и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сразу же следует оговориться относительно условий труда для управляющего, поскольку у жильцов любого дома под управлением товарищества нередко возникает вопрос: председатель их ТСЖ должностное лицо или нет? Поскольку условный владелец товарищества действует исключительно на основании Устава, то вопросов, является ли председатель работником при должности, возникать не должно.

Что входит в его обязанности, имеет ли право он входить в квартиру вверенных ему владельцев без разрешения, а также сколько он получает, должно быть прописано не только в Уставе товарищества, но и непосредственно в должностной инструкции.

Обязанности главы правления ТСЖ следующие:

  1. Представление интересов вверенного ему дома в любых инстанциях, включая суды, чего часто не удаётся избежать при разделе жилья или жалобах со стороны города.
  2. Владение всеми законами и нормами, которые необходимы для качественного управления домом, это обычно становится важным при обеспечении ремонта и обслуживания домовой территории.
  3. Контроль за выполнением обязательств со стороны поставщиков коммунальных услуг. Права и обязанности председателя ТСЖ предусматривают возможность ведения перерасчёта квартплаты, которая была начислена неверно.
  4. Соблюдение порядка в документации, вверенной товариществу для хранения, кроме того, управленец многоквартирного жилья должен хранить у себя копии всех свидетельств на собственность владельцев квартир.
  5. Обеспечение бесперебойной работы оборудования, которое предназначено для комфортного проживания. Кроме того, управленец имеет полное право требовать выполнения обязанностей от компаний, занимающихся обслуживанием жилья.
  6. Пресечение несанкционированных перепланировок в квартирах дома, особенно если это может оказаться опасным для общедомовой конструкции. В связи с этим председатель может войти в любую квартиру при малейшем подозрении. Важно при этом правильно ли был назначен председатель конкретного ТСЖ. Не собственник квартиры в доме стать должностным лицом по его делам не может.
  7. Независимо от того, сколько он получает за свою деятельность, управленец должен не только следить за чистотой дома, но и облагораживать ближайшую территорию. Оплата председателю конкретного ТСЖ исчисляется в соответствии с Уставом.

Ответить на вопрос, кто может быть председателем, нетрудно. Главное, чтобы этот человек обладал качествами управленца, а также умением разрешать конфликты, независимо от того, сколько людей в них участвует.

При необходимости, председатель может представлять интересы той или иной квартиры в суде, для чего жильцами делается доверенность. Кроме того, доверенность становится главным документом для лица, которое остаётся выполнять его обязанности на время отпуска руководителя.

О правах

Поскольку обязанности управляющего любого ТСЖ вполне прозрачны, не стоит забывать и о том, что данное лицо наделяется определёнными правами. Переизбрание председателя каждого ТСЖ автоматически присваивает новому руководящему лицу определённые возможности.

Полученную должность определяют следующие права:

  1. Контроль над персоналом, составление приказов и распоряжений, которые будут обязательны к выполнению. Это право даёт ответ на вопрос, может ли председатель официально создавать приказы.
  2. Самостоятельно выбирать и заключать договора с компаниями, которые будут обеспечивать дом коммунальными услугами. На время отсутствия председателя им выписывается доверенность на заместителя, который будет иметь аналогичные права.
  3. Председатель имеет право находиться в чужой квартире без согласования с жильцами, если того требует производственная необходимость, к примеру, аварийная ситуация в доме или иные опасные ситуации.
  4. Переизбрание председателя любого ТСЖ происходит на правах участия предшествующего управленца, причём его голос может стать решающим. Он также имеет право самовольно снять с себя полномочия. Как избирается председатель и может ли быть председателем ТСЖ собственник, не проживающий в доме, должно быть указано в Уставе.
  5. Важным моментом является оплата труда управленца. Председатель вправе на оплату своего труда, даже если в основе его временно занимаемой должности лежит доверенность от постоянного руководителя. Размер зарплаты определяется изначально при создании товарищества и формировании должностей.
  6. Если конфликт, возникающий на домовом уровне, не может быть решён мирным путём, председатель имеет право обратиться в суд.

Об ответственности

Кто может быть председателем ТСЖ, зависит от решения жильцов дома. В некоторых случаях управленец может быть принудительно отстранён от занимаемой должности, а на его должность назначен другой выдвиженец, в основе действий которого будет доверенность.

Как стать председателем ТСЖ напрямую зависит от индивидуальных качеств и заслуг потенциального управленца. Важна и степень доверия жильцов к будущему должностному лицу. Если потенциальный кандидат на роль правления товарищества не пользуется популярностью среди жильцов дома и не внушает доверия, то его шансы занять пост председателя минимальны.

Говоря об ответственности, которая подразумевается под этой должностью, стоит обратить внимание на общую выдержку и готовность кандидата на неё. Каждое заявление председателю любого ТСЖ не может оставаться без внимания, иначе присутствует риск потери доверия среди жильцов. Ниже перечислены основные виды ответственности главы правления дома:

  • своевременная оплата услуг коммунальных служб;
  • выбор и договорённость с коммунальными службами о бесперебойном предоставлении услуг;
  • контроль расходов и предоставление финансовых отчётов;
  • предоставление качественной информации жильцам по любому вопросу;
  • соблюдение Жилищного кодекса.

Таким образом, под должностью председателя ТСЖ подразумевается право ведения домового хозяйства, которым наделяется человек, единогласно выбранный на общедомовом собрании. Глава правления обязан соблюдать свои должностные обязанности, придерживаться Жилищного кодекса и находить индивидуальный подход к каждому собственнику квартиры вверенного ему дома.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/tszh/predsedatel.html

Управляющий ТСЖ

Кто может быть управляющим в тсж

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

Теперь попытайтесь вспомнить, сколько на своем веку вы видели ухоженных, красивых и обустроенных многоэтажек.

Речь идет не о новых зданиях, а о тех, в подъезды которых приятно заходить, где чистые лифты, ухоженный двор, нет следов подтеков таящего снега с крыш, и где аккуратно расставлены мусорные баки.

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина управляющей организации, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это управляющая компания, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше собственников привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят собственники помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников жилья, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников жилья стало присутствие управляющего тсж. Многие собственники до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Кто такой управляющий ТСЖ

Давайте начнем с того, что такое ТСЖ. Ведь если мы начнем сразу говорить о том, кто такой управляющий и каковы его функции вы рискуете запутаться в терминологии и вовсе сравнить управляющего с председателем, а это, конечно же, разные люди.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается управляющий ТСЖ

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом управляющий может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Управляющий может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Не редко с управляющим могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что управляющий становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ – в чем разница

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, управляющий ТСЖ или управляющая ТСЖ подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Зачем нужен управляющий ТСЖ

Управляющий товарищества собственников жилья как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Управляющий в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без управляющего

Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без управляющих и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего управляющего будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается управляющий ТСЖ

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без ания собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем ания собственники помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно с доводами председателя, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем ания.

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, управляющий считается полноправным работником товариществ аи может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус управляющего в обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если управляющий представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же управляющий является индивидуальным предпринимателем, то есть все намного проще.

Что входит в работу управляющего ТСЖ

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то управляющий зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

– Управляющий занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.

– Управляющий от имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.

– Из второй обязанности вытекает третья, в которой управляющий обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.

– Управляющий вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.

– Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.

– Управляющий представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.

– Управляющий должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.

– Управляющий является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как управляющий находится в курсе всех дел и фактически является замом председателя, то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.

– Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.

В остальном, управляющий помогает осуществлять работу председателем и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что управляющий осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для управляющего, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права управляющего ТСЖ

Управляющий имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то управляющий может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить управляющего, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность управляющего ТСЖ

Как и любое другое должностное лицо, управляющий имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с управляющего денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме управляющий, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Источник: https://www.webohrannik.ru/vseokomynalke/upravlyayushchij-tszh.html

Отличия ТСЖ и управляющей компании, должностная инструкция управляющего ТСЖ

Кто может быть управляющим в тсж

Чем отличается председатель ТСЖ от управляющего, а управляющая компания — от товарищества собственников? Объясняем сложные вопросы, вызывающие непонимание чаще всего.

Сейчас в России действуют два основных вида управления многоквартирными домами: управляющая компания и товарищество собственников жилья, ТСЖ.

Если суть работы управляющей компании в целом понятна, то особенности управления в рамках товарищества собственников жилья и сейчас вызывают вопросы.

Разберемся в отличиях этих двух видов управления и в том, чем все-таки председатель ТСЖ отличается от управляющего.

Чем отличаются должности управляющего ТСЖ и председателя?

Это две принципиально разных должности, с разными задачами и правовым статусом.

Управляющий — физическое лицо, которому за вознаграждение передается часть функций администрации ТСЖ. Чаще всего товарищество приглашает управляющего со стороны, не из числа собственников жилья.

Это такой «наемный профессионал», который занимается хозяйственной работой. Чаще всего управляющий:

  1. Выбирает подрядчиков для оказания каких-либо услуг;
  2. Решает вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ;
  3. Занимается неплательщиками;
  4. Заключает договоры от лица товарищества;
  5. Готовит финансовую отчетность: сметы и отчеты;
  6. Принимает и увольняет сотрудников, контролирует их работу;
  7. Представляет интересы ТСЖ на муниципальном и городском уровнях.

Управляющий может иметь и другие полномочия, по решению руководства ТСЖ, что отражается в должностной инструкции.

Совсем другая позиция у председателя. ТСЖ — это объединение людей, имеющих собственность на территории конкретного дома. Именно их интересы представляет председатель.

Он может не быть большим специалистом в вопросах ЖКХ, его задача — представлять интересы собственников и делать все, исходя из них. В законе прописано требование к председателю — он обязан иметь собственность на территории дома.

Председатель может не жить в нем, но без собственности он не имеет права занимать пост. Это гарантирует, что интересы дома он будет принимать как свои.

Кто может быть управляющим в ТСЖ

Правление товарищества нанимает, увольняет сотрудников и непосредственно управляет многоквартирным домом. Но оно может и передать эти права другому человеку, заключив специальный договор. Это право оговорено в ст. 148 Жилищного Кодекса.

Управляющий ТСЖ — это физическое лицо (или ИП), с которым товарищество заключает трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Чем они отличаются?

Если правление товарищества заключает с управляющим трудовой договор, то в штатном расписании ТСЖ должна значиться его ставка. В смете, согласованной собранием жильцов, должна быть прописана фиксированная заработная плата. Управляющий и ТСЖ могут расторгнуть договор, так же, как любой работник и работодатель, в соответствии со ст. 81 ТК РФ.

Гражданское соглашение подразумевает четко прописанные условия, на которых управляющий оказывает услуги ТСЖ. Оплата труда в случае заключения такого соглашения может быть как фиксированная, так и сдельная.

Обязанности управляющего прописываются или в гражданско-правовом договоре, или в должностной инструкции — основном документе, на основании которого управляющий осуществляет свою деятельность.

В инструкции описываются обязанности, права, условия оплаты труда управляющего. В ней же указываются условия работы, режим труда и ответственность.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ утверждается правлением. Она должна быть согласована с Жилищной инспекцией, которая должна подтвердить, что инструкция соответствует нормам Жилищного и трудового законодательства.

Управляющий не обязан иметь собственность в доме — это не обязательное условие и не препятствие к назначению на должность. Хотя обязательных требований к управляющему нет, его работа требует опыта, особых личностных и профессиональных качеств.

Он должен иметь опыт управления, работы с людьми: значительная часть работы управляющего — это взаимодействие как с работниками ТСЖ, так и с собственниками жилья. Желательно иметь высшее техническое образование, лучше всего — по строительной специальности или связанной с коммунальным хозяйством.

Управляющему также требуется инициативность и коммуникабельность — это не рутинная, одинаковая изо дня в день работа. Также следует учитывать, что эта работа связана с материальной ответственностью, для чего тоже подойдет далеко не каждый.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Все это особенности управления товариществ собственников, а как со вторым основным способом управления многоквартирными домами — управляющими организациями?

ТСЖ и управляющие компании выполняют одну задачу — содержат дом и придомовые территории, делают текущий ремонт, собирают средства на капитальный ремонт, обеспечивают своевременное погашение счетов.

Но между ними есть и важные отличия: товарищество — некоммерческая организация из людей, которые живут или владеют жильем в одном доме или нескольких, объединенных в одно ТСЖ.

На общем собрании собственники голосуют, и за выбор такой формы управления должны проать не менее 50% участников.

Ключевая особенность ТСЖ —  оно не имеет своей целью извлечения прибыли – это некоммерческая организация. 

ТСЖ может управлять многоквартирным домом (или несколькими) самостоятельно или может передать эти функции, заключив договор с УК.

Управляющие компании, напротив, коммерческие организации, и для них прибыль очень важна. Они работают на основе заключенного договора — с собственниками квартир или с ТСЖ.

Он заключается на срок от трех месяцев до пяти лет, в отличие от ТСЖ, которое создается бессрочно. Управляющие компании имеют лицензии на свою деятельность, они могут самостоятельно оказывать услуги.

Впрочем, они могут и нанимать другие организации для определенных работ.

Что выбрать — ТСЖ или управляющую компанию?

Чаще всего собственники выбирают доверить управление многоквартирным домом управляющей компании — по статистике, таких в стране до 80%.

Значит ли это, что это лучший выбор, чем ТСЖ?

Совсем нет. Управляющие компании работают со всеми «молчунами» — теми, кто не смог определиться. Для таких домов местные власти проводят конкурс по отбору управляющей компании. Такой же конкурс проводится, если жильцы приняли решение, но не смогли его реализовать или не выбрали способ управления на новый срок.

У обеих форм управления есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества ТСЖ:

  1. Не заинтересованы в увеличении расходов;
  2. Организация проще и прозрачней;
  3. Проще контроль расходования средств;
  4. Личная заинтересованность в результате деятельности;
  5. Свобода в выборе подрядчиков и расходовании средств. 

Преимущества УК:

  1. Профессионализм;
  2. Собственникам не нужно ничего делать;
  3. Несут ответственность за результат работы;
  4. Есть возможность отказаться от их услуг. 

Там, где сильны управляющие компании, проявляется главный недостаток ТСЖ — непрофессионализм. Собственники должны решать сами все вопросы, связанные с управлением домом.

Нужно найти людей, готовых вести документацию, вести переговоры с поставщиками услуг, улаживать споры. У ТСЖ чаще всего нет своей технической базы. В сравнении с УК, у них намного меньше опыта в ремонте и оказании коммунальных услуг.

Само управление сложнее, чем в коммерческой организации — между жильцами нередко возникают разногласия, что снижает эффективность.

Главный недостаток управляющих компаний для жильцов — они в первую очередь заинтересованы в коммерческой выгоде, а не в результате, по крайней мере, меньше, чем собственники жилья.

Это крупные организации, зачастую управляющие десятками и сотнями домов, с большим штатом и внутренними расходами. Деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать.

Хотя они действуют они в рамках заключенных договорове, если в процессе их реализации у собственников возникло какое-либо недовольство, то пересмотр условий осуществляет только раз в год.

Каждый случай индивидуален — есть управляющие компании с отличной репутацией, и есть товарищества собственников, которые действительно эффективно и экономично управляют вверенным им имуществом.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102627-otlichiya-tsj-i-upravlyayushchey-kompanii-doljnostnaya-instruktsiya-upravlyayushchego-tsj

Кто может быть управляющим в тсж – Портал о ЖКХ

Кто может быть управляющим в тсж

Отличия ТСЖ и управляющей компании, должностная инструкция управляющего ТСЖ.

Статьи по теме

Чем отличается председатель ТСЖ от управляющего, а управляющая компания — от товарищества собственников? Объясняем сложные вопросы, вызывающие непонимание чаще всего.

Сейчас в России действуют два основных вида управления многоквартирными домами: управляющая компания и товарищество собственников жилья, ТСЖ.

Если суть работы управляющей компании в целом понятна, то особенности управления в рамках товарищества собственников жилья и сейчас вызывают вопросы.

Разберемся в отличиях этих двух видов управления и в том, чем все-таки председатель ТСЖ отличается от управляющего.

Сфера закона
Добавить комментарий