Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Члены ТСЖ рассказали, почему стоит уйти из управляющей компании

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Напомним, конфликт между жильцами новостройки и управляющей организацией, навязанной застройщиком (“Рубикон-Аэро Инвест”), возник не на пустом месте. Сначала люди были недовольны тем, как им оказывают услуги, а потом случайно, из интернета, узнали, что компания “Рубикон” не прошла лицензирование. Так возникла идея создать ТСЖ.

Приступить к работе оно должно было еще 1 августа 2015 года, но возникла загвоздка: УК отказалась передавать документы на дом. А департамент государственного жилищного и строительного надзора (бывшая Госжилинспекция. – Прим. ред.) проверил протокол общего собрания и вынес решение: ТСЖ нелегитимно, поскольку не было кворума.

Дело в том, что некоторые жильцы на момент ания еще не имели на руках свидетельств о праве собственности на квартиры, только договоры “долевки” и акты приемки помещений. Плюс несколько человек отозвало опросные листы, поддавшись уговорам представителей застройщика.

Пока руководство ТСЖ пыталось доказать свой статус-кво в Госжилинспекции, застройщик передал жилфонд в управление другой фирме – УК “Ремстройкомплекс”: его не смутил даже 60-миллионный долг за тепло.

– Мы недоумевали: как так, создали ТСЖ по всем правилам, зарегистрировали в налоговой, а нас не признают? Составив акт, Госжилинспекция, по логике, должна была выдать предписание о ликвидации товарищества, а его можно оспорить в суде.

Однако предписания не было, были лишь устные рекомендации поставщикам ресурсов не заключать договоры с нелигитимными ТСЖ. Многие, столкнувшись с такой ситуацией, теряются и отступают.

Мы обошли трех юристов, и только один сказал: бессмысленно бодаться с ГЖИ, надо искать другой путь, – вспоминает Игорь Иванов, председатель ТСЖ “Щербакова, 20”.

Борьба не на равных

Этим путем стал иск в Арбитражный суд об истребовании инженерно-технической документации из УК “Ремстройкомплекс”.

Параллельно жильцы подали заявления в прокуратуру: они считали, что коммунальщики нарушили Жилищный кодекс, не согласовав с собственниками свой приход.

К четвертому заседанию стало понятно, что истцы выиграют, как бы оппоненты ни затягивали процесс. Более того, прокуроры обязали “Ремстройкомплекс” провести общее ание дома, где большинство высказалось против УК.

У ТСЖ должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем персонала, незапланированный ремонт и т. п.

– Повезло, что прокуратура досконально разобралась в ситуации и стала на сторону жильцов. Вообще, нам многие помогали, иначе до сих пор могли бы судиться. Например, администрация города после ухода “Ремстройкомплекса” пыталась выставить наш дом на конкурс, но мы поехали на прием к начальнику департамента ЖКХ, показали документы, и решение отменили.

Когда разослали единые квитанции от имени ТСЖ – получили приглашение в ОБЭП. Пришлось объяснять, что собранные с жильцов деньги лежат на целевом счете, как только подпишем договоры с поставщиками ресурсов, средства пойдут по назначению, – говорит Иванов. – Застройщик, конечно, еще не раз пытался ставить палки в колеса.

От имени жильцов аффилированные с ним лица подали в суд на ТСЖ – якобы оно незаконно. А перед Новым годом у нас украли ключи от всех подсобных помещений, и тут же всплыла новая УК, зарегистрированная аж в Североуральске. Пришла диспетчер на смену – в кабинете сидят чоповцы. Пришлось полицию вызывать и писать заявление о захвате.

Потом мы еще несколько ночей подряд дежурили по очереди, но никто больше не приезжал. Отступились.

В Свердловской области продлили льготную ипотеку

24 декабря 2015 года судья вынесла решение в пользу ТСЖ, правда, оно до сих пор не исполнено, хотя УК “Ремстройкомплекс” официально разорвала договоры с поставщиками ресурсов еще в канун Нового года. И это создает серьезные проблемы начинающим управленцам.

– У бухгалтера нет необходимых для работы сведений, тех же номеров счетчиков в помещениях. Хорошо, если люди хранят все показания приборов учета, а если нет? Приходится выставлять квитанции по городским нормативам, разница приличная. Допустим, за “двушку” в 65 квадратов с показаниями индивидуальных счетчиков выйдет 3,2 тысячи рублей в месяц, без них – около пяти.

Кроме того, проверка электросетевой компании показала, что двухтарифные приборы учета в доме настроены так, что в выходные фиксируют данные по дневному тарифу, более дорогому. В котельной расход газа в два раза выше, чем на аналогичных жилых объектах.

Чтобы восстановить техническую документацию, потребуется не меньше года, – рассказывает Денис Ворошилов, член правления ТСЖ.

Будни товарищей

Пока горожане отдыхали в зимние каникулы, инициативная группа “Щербакова, 20” меняла “сердечники” замков в электрощитовых, подвалах, на чердаке. Медлить было нельзя: если где-то прорвет, отвечать придется ТСЖ. Потом случился сильнейший снегопад – срочно начали искать дворника, заплатили ему из собственного кармана.

Вообще, персонал набирали с помощью “сарафанного радио”, признаются собеседники: кого-то наняли через частную фирму, кого-то переманили из УК, некоторые бреши закрыли сами. Так, среди членов правления обнаружился программист, который разработал шаблон квитанции, установил программу и наладил сбор показаний через сайт.

Уже половина жильцов пользуется этим инструментом.

Сегодня на 400 квартир работают четыре диспетчера, два электрика, три уборщицы, по одному сантехнику и дворнику, а также бухгалтер на аутсорсинге и управляющий.

Расходы на общедомовые нужды включат в платежки с 2017 года

– Скажем честно: не все гладко. Уже успели столкнуться с кризисом управления. Пока мы боролись за ТСЖ, готовы были жертвовать личным временем. Я даже от зарплаты председателя отказался. То, что мы сами не разругались, очень важно, но все устали. Поэтому искали управляющего.

В итоге нашли человека, который согласился трудиться по совместительству. Но буквально вчера он ушел: говорит, здесь без полной отдачи не справиться, – делится горьким опытом Игорь. – Теперь думаем, что делать: либо бросать свой бизнес, либо делить заботы управляющего на троих.

Найти в Екатеринбурге профессионала, который разбирается в технике, не боится огромного объема работы и согласен пахать за копейки, нереально, уверены общественные управдомы. А платить 60-70 тысяч рублей в месяц ТСЖ пока не готово.

По словам активистов, семьи к их “коммунальной” нагрузке относятся с пониманием, хотя, конечно, не рады, когда отец до полуночи сидит на заседании правления или на трубке висит, обзванивая соседей. Надеются, что постепенно все войдет в норму.

– Не жалеете, что когда-то ввязались во все это? – спрашиваю.

– Нет, – отвечают. – Опыт полезный и интересный. Мы хоть и инженеры по образованию, к сфере ЖКХ никогда отношения не имели. Но надо понимать, что быстрой отдачи от такой работы не получишь и “спасибо” люди вряд ли скажут. Устроены так: требуют многого, а сами что-то делать не спешат, даже за квартиру вовремя заплатить – проблема: собираемость в доме пока не превышает 60 процентов.

Тсж ближе к народу

И все-таки активисты советуют жильцам “неопределившихся” домов такую форму управления, как ТСЖ. Во-первых, к ней более благосклонно относятся поставщики ресурсов, уставшие от вороватых УК. Чем ближе управленцы к народу, тем проще взыскать долги.

Жилые дома начнут маркировать по классу энергопотребления

Во-вторых, ТСЖ реально позволяет жильцам зарабатывать. Допустим, на сдаче помещений в аренду, рекламе, допуске провайдеров в квартиры. Так, за размещение информационной доски в лифте арендатор заплатит порядка 5 тысяч рублей в месяц.

За год набежит 60 тысяч – неплохой резерв, который можно потратить на благоустройство. На Щербакова, 20, например, хотят закрыть двор и повесить видеокамеры, чтобы посторонние не оставляли на ночь машины.

А еще поставить дополнительные лавочки и расширить детскую площадку.

– Коммунальная война закончилась, однако хвастаться пока нечем, нам еще пахать и пахать, – резюмирует Игорь Иванов.

– Главное, что мы хотим сказать другим ТСЖ, которые борются с УК: добиться результата можно, не стоит опускать руки.

Но у вас должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем обслуживающего персонала, незапланированный ремонт и т. п.

Источник: https://rg.ru/2016/03/24/reg-urfo/pochemu-stoit-ujti-iz-upravliaiushchej-kompanii.html

Ук или тсж: что лучше

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Товарищество собственников жилья или управляющая компания, ТСЖ или УК, что лучше? Всегда актуальный вопрос в сфере предоставления услуг ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства).

Многие собственники практически не задумываются о том, кто осуществляет управление их многоквартирным домом и в каком порядке.

А те, кто интересуются этим, до сих пор не знают явных преимуществ той или иной формы управления.

Товарищество собственников жилья

Данная форма управления является некоммерческой. В качестве участника общественных отношений ТСЖ является юридическим лицом. Так же, как и другие организации, ТСЖ проходит установленную законом процедуру регистрации юр. лиц и также берёт на себя некоторые обязательства.

Согласно нормам жилищного законодательства учредить ТСЖ могут собственники квартир одного или нескольких находящихся рядом многоквартирных домов. Целью учреждения такой организации является осуществление управления имуществом, являющимся общим для всех собственников. Уставом организации могут быть определены и иные цели, не противоречащие положениям законодательства.

Что понимается под общим имуществом всех собственников квартира в многоквартирном доме.

Это:

  • подъезды;
  • чердачные помещения;
  • помещения технического назначения;
  • придомовые участки;
  • отопительные котельные помещения;
  • парковочные места (в некоторых случаях гаражи);
  • придомовые участки земли;
  • иные строения культурного значения и так далее.

Так как в ведении организации будут находиться довольно обширные территории, то и учреждение такой организации возможно лишь при условии согласия более половины собственников жилья в соответствующих многоквартирных домах.

Жилищное законодательство ограничивает количество многоквартирных домов, которые могут быть под управлением одной организации.

Учреждается ТСЖ на основе документа – соглашения собственников, которое в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. После учреждения организации, на первом собрании всех собственников избираются управляющие лица, которые будут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей учреждения.

Перечень полномочий управляющих лиц в ТСЖ определяется уставом организации, также утверждаемым анием собственников. Основными задачами, однако, остаются предоставление услуг ЖКХ и контроль над правильным использованием общего имущества.

Управляющая компания

В отличие от ТСЖ, управляющая компания является коммерческой организацией, которая учреждается частными лицами. Функции управляющей компании практически идентичны задачам ТСЖ.

Однако имеются некоторые особенности:

  1. УК учреждается частными лицами, вне зависимости от того, являются они собственниками жилья в подконтрольных многоквартирных домах или нет.
  2. УК является предпринимательской структурой, ведущей свою деятельность на основе коллективного либо индивидуального соглашения с собственниками жилья.
  3. Данная организация должна иметь резервные фонды, запасы денежных средств, так как несёт материальную ответственность перед контрагентами в пределах всего своего имущества.
  4. УК обеспечивает поставку коммунальных услуг либо сама их поставляет и определяет тарифы, предварительно согласовав их с собственниками жилья.

Однако УК может быть образована и по инициативе самих собственников жилья, путём объединения нескольких, стоящих рядом многоквартирных домов. Однако при этом сами собственники не смогут осуществлять управление организацией и каким-либо образом участвовать в управлении.

УК является независимым хозяйствующим субъектом, главной целью которого является получение прибыли.

В чём разница?

Итак, чем отличается ТСЖ от УК? Хотя целями создания и той и другой организации являются одни и те же задачи, но между собой они принципиально различаются. По статистике на сегодняшний день более 80% многоквартирных домов на территории Российской Федерации находятся под управлением УК. ТСЖ предпочтение отдают лишь небольшие 20% собственников квартир.

Всё дело в том, что когда распались советские структуры осуществления домоуправления, первыми им на смену пришли именно управляющие компании. ТСЖ как форма домоуправления пришла в Россию относительно недавно и ещё не так сильно развита.

Отличия же между ТСЖ и УК заключаются в следующем:

  1. ТСЖ является некоммерческой структурой, а основной задачей УК является ведение предпринимательской деятельности.
  2. Управляют товариществом коллективно, то есть каждый собственник в каждом жилье вправе участвовать в управлении. В то же время в УК полное хозяйственное управление и принятие решений осуществляется должностными лицами и учредителями, без учёта мнения собственников квартир.
  3. Поле деятельности ТСЖ территориально и функционально ограничено, тогда как УК может осуществлять и иные виды предпринимательской деятельности, осуществлять управление бесчисленным множеством многоквартирных домов.

Пожалуй, самое принципиальное, чем отличаются друг от друга эти организации, заключается в вышеуказанном. Но не стоит забывать, что выбор той или иной организационной формы домоуправления не лишает собственников квартир права использовать преимущества другой формы. Так, специалисты рекомендуют учредить ТСЖ, которое будет заключать функциональные соглашения с УК.

Ведение деятельности одновременно двумя организациями позволяет снять нагрузку с самих собственников жилья, но вместе с тем сохранить в некоторой степени участие собственников в управлении вопросами ЖКХ.

Плюсы и минусы

Трудно ответить что лучше. Сравнивая отрицательные и положительные стороны УК и ТСЖ необходимо выделить преимущества и недостатки каждой из указанных форм домовладения.

Так, преимуществами УК являются следующие факторы:

  • расходование средств осуществляется планово, согласно хозяйственному балансу предприятия, что обеспечивает экономию и целевую трату;
  • перед поставщиками услуг ЖКХ ответственность полностью несёт УК, а собственники будут нести материальную ответственность перед УК согласно гражданско-правовому договору;
  • как правило, управляющие компании и их должностные лица признаются более квалифицированными в вопросах ЖКХ и решении спорных ситуаций.

В качестве недостатков УК можно выделить следующие обстоятельства:

  • в принятии решений, даже ответственных и важных для собственников квартир, их мнение не учитывается;
  • целью УК является экономия собственных средств, а не средств собственников квартир.

В свою очередь, стоит отметить следующие положительные стороны ТСЖ:

  • ТСЖ, распоряжаясь общим имуществом, может получать прибыль и направлять её на удовлетворение общих нужд собственников квартир;
  • практически все решения, касающиеся распоряжения средствами ТСЖ, распоряжения общим имуществом принимаются при участии каждого собственника квартиры;
  • оплата услуг ЖКХ также контролируется самими жильцами;
  • жильцы имеют возможность сэкономить деньги, если смогут грамотно распределить средства ЖКХ.

В качестве отрицательных черт ТСЖ можно указать следующие факторы:

  • по всем обязательствам ТСЖ отвечают сами собственники квартир;
  • так как управление осуществляется самими жильцами, то и обеспечить грамотный менеджмент также не всегда представляется возможным.

Вместе с тем стоит отметить, что управляющие компании зачастую привлекались к ответственности в административном, а их должностные лица – в уголовном порядке, так как подозревались и обвинялись в преступлениях. Так, очень частым явлением считаются мошеннические действия со стороны УК с целью присвоения денег жильцов. В итоге УК объявляют банкротом, а жильцы остаются без средств для обеспечения задач УК.

По этой причине многие специалисты рекомендуют учреждать ТСЖ и в дальнейшем, в зависимости от ситуации, заключать соглашения с управляющей компанией на оказание услуг ЖКХ.

В сфере заключения соглашений с поставщиками услуг ЖКХ ТСЖ ничем не ограничены. Они могут выполнять те же задачи, что и УК, но уже под полным контролем самих жильцов.

Однако проблему долгов недобросовестных соседей не может решить ни одна из указанных организаций. ТСЖ вынуждено закрывать глаза на таких соседей, чтобы продолжать свою деятельность, а УК в своих предпринимательских целях просто перераспределяет скопившиеся долги таких соседей на других, которые регулярно оплачивают услуги ЖКХ. Так что и в этом плане преимущество сохраняется за ТСЖ.

В любом случае всё зависит от самих жильцов. Каждый из них должен ответственно относиться к своим обязательствам и активно участвовать в сфере домовладения. Лишь в таком случае можно будет добиться справедливого распределения бремени под названием ЖКХ.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/tszh/uk.html

Ук против тсж. что лучше? * п—журнал

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Кому доверить обслуживание своего дома — ТСЖ или управляющей компании? Однозначный ответ на этот вопрос найти, мы думаем, сложно, так как свои плюсы и минусы есть при обеих формах управления. «П—Журнал» взвесил все аргументы «за» и «против».

Сегодня в Пермском крае 484 действующих лицензированных управляющих компаний и 1263 товариществ собственников жилья.

По численности количество ТСЖ всегда будет опережать УК, потому что под контролем последних — одновременно более 2-3 домов, в отличие от ТСЖ, которые управляют не более чем двумя домами.

Такую статистику приводят в краевой Инспекции государственного жилнадзора.

Прежде чем перейти к разбору плюсов и минусов, напомним, что ТСЖ — это товарищество собственников жилья, то есть некоммерческая организация, которая создана для того, чтобы жильцы могли сами управлять своим домом, а УК — юридическое лицо, которое занимается управлением дома профессионально (по крайней мере, так должно быть) и за деньги.

Марина Мальцева, юрисконсульт
При любой форме управления, УК или ТСЖ, нужно понимать, что собственники жилья должны контролировать процесс обслуживания дома и сами принимать решения. В противном случае вы больше потратите на коммуналку и получите минимум услуг.

Плюсы УК

Компетентность сотрудников

Одно из важных преимуществ работы с управляющей компанией заключается в том, что её сотрудники на профессиональном уровне знают особенности и нормативы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК, как правило, более компетентны. Руководство УК сдаёт квалификационный экзамен, а сама УК обязана получить лицензию. Но и ответственное ТСЖ всегда может нанять юриста и консультироваться с ним по всем необходимым вопросам.

Чёткий график работы

Все расходы УК чётко спланированы и происходят по графику: ремонт дома, вывоз мусора, уборка двора и т. д. При этом работы выполняются подрядчиками, которые охотней берут заказы у УК, чем, к примеру, у ТСЖ, так как контракты с первыми долговременные.

Обязанность вести финансовую деятельность открыто

Сейчас УК обязаны публиковать открыто всю информацию о своей финансовой деятельности: такие отчёты они должны размещать на сайтах ГИС-ЖКХ и Реформа ЖКХ, а за отсутствие там сведений предусмотрена административная ответственность. Хотя, несмотря на это нередко деятельность, УК остаётся для собственников закрытой. Если компания работает недобросовестно, жителям бывает очень непросто отследить, на что были потрачены их средства и сколько их поступило.

Минусы УК

Более высокие расходы на работу УК

Если ТСЖ может заключить договор с одним банком и собирать платежи с жителей на свой счёт там, то для управляющих компаний эту услугу оказывает, как правило, расчётный центр с привлечением многих банков и других посредников, которым нужно платить за их работу. Поэтому для УК расходы на сбор платежей выше.

Отсутствие возможности выбирать подрядчиков

Выбирая УК, вы автоматически принимаете и выбранных ею подрядчиков. И если один подрядчик выполняет свою работу плохо, вы можете долго доказывать его некомпетентность, а УК — игнорировать ваше желание сменить компанию из-за уже заключённого долгосрочного контракта.

Плюсы ТСЖ

Прозрачность и контроль финансов

Главный плюс ТСЖ в том, что его финансовая деятельность абсолютно прозрачна, и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.

Коллективное решение вопросов

Возникающие вопросы можно решить, собрав собственников для ания, вместо того, чтобы бесконечно доказывать УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта. Решения принимаются на совете жильцов, для этого потребуется присутствие более 50% собственников квартир, а в некоторых случаях — и двух третей.

Дополнительный доход

ТСЖ может управлять общим имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу на фасаде и т. д.). Полученные деньги можно потратить на обустройство детской площадки или ремонт лифта.

Самостоятельный выбор подрядчиков

Жители сами выбирают подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор — просто нанимаете другую.

Минусы ТСЖ

Более высокая ответственность при управлении домом

Создание ТСЖ предполагает, что собственники будут больше уделять времени решению вопросов, связанных с управлением домом. Хотя основное бремя руководства ложится, конечно, на плечи правления. Также жильцам придётся найти квалифицированного, ответственного и честного управляющего, что сегодня большая редкость.

Работать с подрядчиками самим — сложнее

Некоторые разовые работы подрядчиков ТСЖ обходятся дороже, чем УК, так как компании часто не заинтересованы в одиночных заказах. У ТСЖ может не оказаться зарезервированных средств. Поэтому оплату услуг подрядчиков нужно будет постоянно держать на контроле.

Маргарита Черешнева, председатель ТСЖ «Пушкина, 27»:

— Наш дом в сентябре 2016 года отказался от услуг УК, так как целых два года она не оказывала жителям услуги, о которых они просили. Ремонт в подъездах, установка урн, ремонт тротуара, завоз песка в песочницу, ограждение придомовой территории, устранение протечек в крыше — всё это управляющая компания игнорировала.

Когда начали выяснять,почему не проводятся работы, выяснилось что у дома — огромная задолженность, более 2 млн рублей. Куда делись деньги, в УК нам пояснить так и не смогли. Поэтому жильцы приняли решение создать ТСЖ. Одной из главных причин «за» была прозрачность расходования средств собственников на работы, которых они так ждали.

За прошедшие полгода наш дом значительно преобразился: делается ремонт в подъездах, облагораживается территория. Работают все необходимые службы. У каждого собственника есть возможность ознакомится с финансовыми документами ТСЖ. Я как председатель всегда на связи с собственниками, проблемы жильцов решаются быстрее.

Инна Васькина, директор УК «Служба управления недвижимостью»:

— Можно много говорить о плюсах и минусах той или иной формы управления многоквартирным домом, но всё зависит от целей и принципов работы организации. Наши принципы — профессионализм и защита прав жителей, инновация и чистота. У нас высокие требования к кадрам.

Эти требования распространяются не только на уровень специальных знаний по эксплуатации зданий, но и на уровень общения с жителями. Каждый из них — наш клиент, который, как известно, всегда прав. Поэтому я гарантирую, что при обращении в нашу УК ко всем вопросам отнесутся предельно внимательно и отреагируют оперативно.

Кроме того, мы всегда находимся на связи с советами многоквартирных домов, оперативно решаем вопросы с проведением текущего ремонта, содержания многоквартирного дома, рассмотрения тарифов. УК ежегодно проводит годовые отчётные собрания жителей.

У нас есть более мощный ресурс для внедрения новых инновационных технологий в домах, которые мы обслуживаем, жители пользуются мобильным приложением «Квартировод», которое позволяет оперативно подать заявку на выполнение работ, сдавать показания индивидуальных приборов учёта, в свою очередь, УК извещает жителей о предстоящих работах.

Мы стремимся использовать современные методы коммуникаций с нашими клиентами. УК может более профессионально организовать работу с ресурсоснабжающими организациями, у нас есть положительная практика возмещения убытков, причинённых действиями ресурсоснабжающих организаций, и, как следствие, снижение платы за коммунальные услуги жителям.

Источник: http://j.pzsp.ru/zhivu-kak-hochu/uk-protiv-tsz-cto-luchshe/

Что лучше выбрать при управлении многоквартирным домом: ТСЖ или управляющая компания?

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Действующий Жилищный кодекс РФ определил, что обязанность по содержанию многоквартирных домов должна возлагаться на плечи его жильцов – собственников квартир.

Таким образом, жильцы стоят перед выбором – создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% +1 голос.

После того, как ание будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

  • общее собрание жильцов;
  • председатель и правление ТСЖ;
  • ревизионная комиссия.

Общее собрание жильцов

Единственным органом, который решает, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, является общее собрание собственников жилых помещений.

Общее собрание жильцов собирается раз в несколько месяцев и решает только самые важные вопросы, текущими делами занимаются председатель ТСЖ и правление ТСЖ.

Чтобы то или иное решение было принято, необходимо, чтобы за него проало 50% от собственников жилых помещений +1 голос.

При этом считается не непосредственно количество человек, проавших за тот или иной вариант, а количество квадратных метров, находящихся у жителей в собственности.

Избираются на очередном собрании собственников сроком на 1 год или несколько лет (по решению ания).

Председатель и правление ТСЖ имеют право решать только мелкие текущие вопросы по управлению вверенным им имуществом, не оказывающие большого влияния на жизнь многоквартирного дома.

Ревизионная комиссия

Состав ревизионной комиссии избирается на общем собрании жителей дома и обычно составляет 2-3 человека.

Указанные лица и в течение отведённого срока занимается контролем деятельности председателя и правления.

Плюсы и минусы ТСЖ

У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:

  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Компания по сути является посредником между жильцами дома и фирмами, предоставляющими различные услуги (от сантехнических до благоустройства территории).

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

В случае, если в доме подобрался неплохо подкованный в юридическом плане коллектив собственников, готовый отстаивать свои права и интересы, создание ТСЖ видится лучшим вариантом управления данным зданием.

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего ания, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое ание.

При проведении общего ания собственников с целью выбора управления домом нужно помнить, что жильцы, проживающие в доме, но не являющиеся в нём собственниками (например, съёмщики квартир), то такие граждане принимать участие в обсуждении вопроса не имеют права.

В сюжете разбираются сильные и слабые стороны ТСЖ и управляющих компаний, объясняют на какие нюансы жильцы многоквартирного дома должны обращать внимание при выборе формы управления общим имуществом.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kommunalnye-uslugi/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Тсж и управляющая компания одновременно

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.

162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.).

Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления.

Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.

148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

Тсж или управляющая компания – что лучше

  • Дом небольшой, следовательно, не требуется создание большой группы лиц, которые будут задействованы в управлении;
  • Жильцы находятся в добрососедских отношениях. Имеется шанс, что собственники будут исправно осуществлять платежи за коммунальные услуги и содержание жилья;
  • Есть лицо, желающеее заниматься управлением на безвозмездной основе;
  • Есть возможность получения дополнительного дохода, который может быть направлен на облагораживание дома и придомовой территории.
  • широкие материально-технические возможности, быстрая реакция на внештатные ситуации;
  • обладание информацией, позволяющей выбирать качественные услуги за минимальную цену;
  • осуществление расчетов нанятым бухгалтером;
  • проделывание работ независимо от наличия имеющихся должников;
  • решение юридических вопросов штатным юристом.

Является ли ТСЖ управляющей организацией? Как заключить договор с УК

Кто осуществляет функции управления, если между организациями заключается договор на осуществления этих функций? Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры.

Наемная компания занимается заключением всех сделок юридического характера, а также решает все вопросы, касающиеся имущества, от имени сообщества собственников. УК будет получать оплату собственных услуг. Объем оплаты будет отдельно прописываться в договоре.

Взаимодействие — УК и — ТСЖ

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Обязанности управляющего ТСЖ

  • иногда ТСЖ нуждается в управляющем с высшим экономическим или техническим образованием;
  • также выдвигаются требования к возрасту – управляющим, чаще всего, не может быть человек моложе 30 лет;
  • обязательное условие – отсутствие судимости;
  • управляющий должен иметь много свободного времени для ведения своей деятельности.
  • подбор эксплуатационных служб для выполнения работ по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
  • заключение различных договоров, в том числе и на оказание коммунальных услуг;
  • поиск, трудоустройство и увольнение сотрудников;
  • контролирование проведения различных работ по улучшению состояния дома и территории;
  • официальное представление товарищества в органах власти и судах;
  • подготовка различных финансовых документов, в том числе годовых смет расходов и доходов;
  • подготовка финансового отчета;
  • взыскание долгов.

Самостоятельное управление: ТСЖ и ДНП

Личностный фактор – важная составляющая хорошего председателя. Однако самым главным аспектом по-прежнему остается профессионализм и опыт в организации обслуживания поселка. Потребуются знание юридических тонкостей, технический контроль за работой всех служб, обеспечивающих бесперебойную работу коммуникаций, а также представление о финансовой стороне дела.

https://www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

ДНП – юридическая форма объединения жильцов по аналогии с уже рассмотренным ТСЖ. Высшим органом также выступает общее собрание, избирается председатель и ревизионная комиссия.

Если количество членов ДНП велико, целесообразно предусмотреть в уставе порядок избрания уполномоченных членов ДНП, которые смогут принимать решения по всем или части вопросов, входящих в исключительную компетенцию общего собрания членов ДНП.

Спор с ТСЖ, ЖСК и Управляющей Компанией

Бывает, что юрист, помогает в решении спора с управляющей компанией, когда вопрос стоит в заключении некорректного договора. Наши люди, очень плохо юридически подготовлены. Они редко читают те договора, которые им предлагает УК. Бывали случаи, когда, очень важные и необходимые работы по дому, не включались в список обязательных работ, и за них, УК выставляла отдельные счета.

Бывает ситуация, когда у жильца, одновременно, возникает спор с ТСЖ и с УК. Это тогда, когда, идет борьба за власть между различными структурами, за обслуживание дома.

Ведь бизнес, связанный с платежами за ЖКХ, может быть достаточно интересным, если компания сможет подмять под себя, не только услуги, но и сдачу в аренду, нежилые помещения.

Бывают случаи, когда жальцам приносят счета, от разных компаний, и он вынужден привлекать юриста, чтобы он помог в споре с управляющей компанией.

Источник: https://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/tszh-i-upravlyayushhaya-kompaniya-odnovremenno

Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ?

Может ли правление тсж выбрать управляющую компанию

Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России.

Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто.

LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Есть три типа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление.

2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В чем разница каждого из этих способов?

Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.

В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.

Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.

Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», – предупреждают в Жилищной инспекции.

Какой способ управления домами выбирают чаще всего?

В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.

По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.

«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», – сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.

Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг.

Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», – поясняет Тамара Панченко.

Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.

Как сменить УК или перейти к другой системе управления?

В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом.

Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества).

После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.

«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», – поясняет Тамара Панченко.

Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.

С какого момента покупатель квартиры может принимать участие в собрании собственников жилья?

Раньше участвовать в собраниях имели право лишь те, кто уже зарегистрировал право собственности на квартиру. С этого года ать за смену УК смогут и те дольщики, которые только получили жилье по актам от застройщика, но еще не успели зарегистрировать право собственности.

Собрание может инициировать любой собственник. По закону, УК, ТСЖ и ЖСК обязаны предоставить ему реестр собственников жилья, без которого собрание не будет иметь законной силы.

«Следует отметить, что реестр собственников жилья является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Без него протокол собрания будет считаться оформленным с нарушениями. А это может привести к отмене решений, принятых на собрании», – поясняет юрист юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова.

Собрать всех жильцов невероятно сложно, как решается этот вопрос?

Действительно, собрать всех собственников в одном помещении одновременно почти невозможно. Между тем, для смены УК необходимо набрать более 50% . Поэтому ание по важным опросам, как правило, проводится в очно-заочной форме, и те жильцы, которые не смогли присутствовать на собрании, голосуют в другое удобное время.

Ожидается, что в весеннюю сессию Госдума рассмотрит законопроект, позволяющий проводить собрания жильцов в виде конференций, чтобы можно было участвовать в собрании не лично, а делегировать на него представителя подъезда.

Источник: https://living.ru/znanie/kommunalnyj-perevorot-kak-pomenat-uk-na-tsz/

Сфера закона
Добавить комментарий