Можно ли обязать собственника помещения многоквартирного дома вступить в товарищество собственников жилья
Если коротко, то нет. Вступление собственника помещения в ТСЖ является его правом и происходит в добровольном порядке. Ответственности за отказ вступать в ТСЖ нет, а членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в товарищество. Подробности в сегодняшней статье.ПП РФ № 331: правила раскрытия информации для ТСЖ, ЖК, ЖСК
Членство в ТСЖ возможно только по заявлению
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
При этом важно помнить, что ание на общем собрании собственников за создание ТСЖ не подменяет подачу такого заявления. Есть практика, когда инициаторы ОСС при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений и бюллетеней прикладывают заявления на вступление в члены ТСЖ.
Собственники помещений вправе, а не обязаны, стать членами товарищества. Это устанавливает ч. 2 ст. 143 ЖК РФ.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или сразу после прекращения права собственности члена ТСЖ. Насильно удержать человека, желающего выйти из ТСЖ, нельзя.
Довод о том, что членство в ТСЖ возможно только по заявлению, подтверждает и сложившаяся судебная практика. Наличие заявления – единственное условие возникновения членства в товариществе.Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ
Членство в ТСЖ – дело добровольное
Вопрос о принудительном членстве в товариществе собственников жилья рассматривал Конституционный Суд РФ в постановлении от 03.04.1998 № 10-П. Его разъяснения до сих пор не потеряли актуальности.
Конституционный Суд РФ отмечает, что товарищество собственников жилья – один из возможных способов управления МКД и членство в нём считается вторичным по отношению к праву собственности. Это значит, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
Согласно ч. 1 ст. 30 Конституции РФ, каждый имеет право на объединение.
Собственники помещений в МКД, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества.
Товарищество собственников жилья создаётся на общем собрании собственников помещений в МКД по волеизъявлению домовладельцев (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Конституционный Суд РФ в постановлении отмечает, что невозможно кого-либо принудить к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нём (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ).
Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и на добровольном членстве в таком объединении.
В отношении ТСЖ это значит, что собственника помещения в МКД нельзя принудить стать членом ТСЖ несмотря на решение большинства объединиться в товарищество.
Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ не исключает возможности для отдельных собственников оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных прав.
За что председателя ТСЖ привлекут к субсидиарной ответственности
Какие права есть у собственников помещений МКД, не вступивших в ТСЖ
Собственники помещений в МКД, которые не вступили в ТСЖ, не лишаются своих прав.
Конституционный Суд РФ замечает, что товарищество собственников жилья не имеет права нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы только для членов ТСЖ, или налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению и эксплуатации МКД.
Суд отметил, что размер расходов, которые связаны с управлением, содержанием и эксплуатацией МКД, должен определяться путём достижения общего согласия всех собственников, а споры по этим вопросам – разрешаться в судебном порядке.
Права членов ТСЖ и собственников помещений в МКД, которые членами ТСЖ не являются, перечислены в ст. 143.1 ЖК РФ:
- Право получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и в объёме, которые установлены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.
- Право обжаловать в суде решения органов управления ТСЖ.
- Право предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и выполняемых работ.
- Право ознакомления со следующими документами:
- устав ТСЖ, внесённые в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская (финансовая) отчётность ТСЖ сметы доходов и расходов на год, отчёты об исполнении таких смет, аудиторские заключения при проведении аудиторских проверок;
- заключения ревизионной комиссии товарищества;
- документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе;
- протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии товарищества;
- протоколы общих собраний членов товарищества, в том числе бюллетени для ания, доверенности на ание или копии таких доверенностей;
- решения собственников помещений в МКД в письменной форме по вопросам, поставленным на ание, при проведении ОСС в форме заочного ания;
- техническая документация на МКД и другие связанные с управлением данным домом документы;
- другие внутренние документы товарищества, предусмотренные уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов товарищества.
Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/9033/mozhno-li-obyazat-sobstvennika-pomescheniya-mkd-vstupit-v-tszh
Нужно ли создавать ТСЖ?
В соответствии с действующим Жилищным кодексом обязанности по содержанию жилых домов полностью лежат на собственниках квартир. Для управления своим многоквартирным домом мы можем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или выбрать профессиональную управляющую организацию и заключить с ней договор. Есть еще одна, третья, форма управления жилым домом – непосредственное управление.
Без посредников не получится?
Непосредственное управление – это тот случай, когда домом управляют сами жители, не объединяясь в ТСЖ и не заключая договор с управляющей организацией.
Где нанять бригаду ремонтников и купить кровельный материал, кто будет поставлять тепло, электричество – обо всем собственники заботятся лично.
Но непосредственное управление подходит только для тех домов, в которых очень мало квартир (например, всего две, три или четыре), и две другие формы управления здесь нецелесообразны. Для многоквартирного дома больше подходит ТСЖ.
Создание товарищества в многоквартирном жилом доме связано с рядом организационных и юридических формальностей, но потраченные силы и время того стоят. Основное приобретение жильцов дома, решивших объединиться и действовать сообща, а не разрозненно, – право самим решать, каким способом управлять своим домом: собственными силами или привлекая профессионалов.
Вариант, когда ТСЖ самостоятельно управляет своим домом, выгоден для новых жилых домов с большим количеством квартир. Общему имуществу таких домов почти не требуется ремонт, и жители почти не расходуют накапливаемые ими средства.
Вдобавок, если у такого ТСЖ имеются активные и «пробивные» председатель и члены правления, товарищество может добиться выделения средств на благоустройство своей придомовой территории из городского бюджета по программе «Город рядом».
В этом случае выделенные бюджетные средства расходуются не на привычные асфальтирование, установку бордюров и ремонт отмостки вокруг дома (они ведь и так новые).
ТСЖ может направить выделенные городом деньги, например, на ландшафтный дизайн во дворе, установку кованой ограды вокруг дома и покупку большого современного детского городка. Такие примеры в Калуге уже есть.
Совсем другое дело, если дом построен в 60-70-х годах прошлого века.
Тут не до ландшафтных дизайнов и кованых оград – жильцам такого дома необходимо обеспечить хотя бы элементарные нормы благоустроенного проживания, чтобы исправно работали давно изношенные коммуникации, не протекала крыша, не сырели и не промерзали стены.
Понятно, что ТСЖ, которое будет создано в подобном многоквартирном доме, самостоятельно содержать общее имущество в надлежащем состоянии не сможет. В таких случаях жильцам выгодно создать в своём доме ТСЖ, которое затем заключит договор на управление своим домом с управляющей организацией.
Такое взаимодействие ТСЖ и управляющей организации носит исключительно взаимовыгодный характер. Управляющая организация обслуживает дом, жильцы которого объединены и организованы.
Ей уже не нужно каждый раз собирать общее собрание собственников для принятия любого решения по ремонту многоквартирного дома, так как это требует Жилищный кодекс – полномочиями принятия решений обладает либо председатель, либо правление ТСЖ (в зависимости от того, как это определено в уставе).
Товарищество может самостоятельно рассчитать и установить свои тарифы на ремонт жилья, по которым затем и будет производиться начисление квартплаты членам ТСЖ.
Ещё один немаловажный плюс создания ТСЖ – у жителей появляется возможность произвести капремонт своего дома за счёт бюджетных средств.
Кстати, у нас в Калужской области скоро появится региональный фонд содействия реформированию ЖКХ, аналогичный федеральному, – в настоящее время специалисты министерства строительства и ЖКХ Калужской области изучают опыт Казани, где подобный фонд уже создан и работает весьма успешно.
В то же время жильцы, создавшие ТСЖ и открывшие счёт в банке, теперь могут быть спокойны за свои накопления. Прозрачность расходования своих денежных средств – это положительная сторона, которой лишены жильцы «обычных» домов.
Члены ТСЖ имеют возможность контролировать расход средств своего дома – учётом доходов-расходов ведает ревизионная комиссия, состоящая из жильцов дома.
Людям не нужно каждый раз домысливать, эффективно ли потрачены их деньги управляющей организацией.
Движение денежных средств на банковском счёте дома наглядно и прозрачно, а обосновать все произведённые расходы могут и председатель, и члены правления ТСЖ. Сознательность и ответственность жильцов домов, в которых создано ТСЖ, во много раз выше, чем у жителей неорганизованных домов.
«Товарищи» прекрасно понимают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется за это платить своими деньгами. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах не увидишь.
А вот цветочки на чистых и светлых лестничных площадках, занавески или жалюзи на окнах, колясочные, помещения для хранения велосипедов и прочего спортивного инвентаря – пожалуйста.
Мифы о товариществе
Теперь о тех «пакостях», которые якобы сулит создание ТСЖ. Существуют две распространённые «страшилки»:
l председатель и правление ТСЖ сразу же установят себе космические зарплаты за счет жильцов;
l если мы создадим ТСЖ и оно обанкротится, то жильцы потеряют свои квартиры.
Что ж, давайте разберемся. В отношении зарплаты руководства ТСЖ ситуация выглядит таким образом: если товарищество заключает договор об управлении многоквартирным домом с управляющей организацией, то зарплату его руководители обычно не получают.
Банкротство? Что ж, ТСЖ действительно отвечает по своим обязательствам всем имуществом, находящимся в его собственности. Но квартиры каждого из нас и дом в целом к этому имуществу не относятся – это частная и общая долевая собственность, она не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передана в собственность ТСЖ ни при каких обстоятельствах.
Поэтому сразу забудьте ваши опасения, что ТСЖ разорится, придут судебные приставы и отнимут ваши квартиры. А если кто-то и будет уверять в обратном, то знайте – перед вами либо провокатор, либо просто неграмотный человек. Имущество, которым ТСЖ отвечает по своим обязательствам, обычно столы, один-два компьютера, телефон, нехитрый хозяйственный инвентарь и т.п.
Пассив и актив
Необходимо ли создавать ТСЖ в вашем многоквартирном доме? Чтобы получить ответ на этот вопрос, предлагаю ответить на несколько простых вопросов.
Хотите точно знать, на что и как расходуются деньги жильцов дома, выплачиваемые ими за содержание и ремонт жилья? Хотите, чтобы ваш дом имел свой расчётный счёт в банке и жильцы самостоятельно решали, на что именно потратить свои деньги в первую очередь, во вторую и т.д.
? Хотите, чтобы на капитальный ремонт вашего дома были выделены бюджетные средства по программе содействия реформированию ЖКХ? Если хотя бы на один из этих вопросов есть ответ «да», стоит подумать о создании ТСЖ.
Конечно, далеко не каждый готов выступить инициатором создания ТСЖ. Требуются знания и значительные усилия, чтобы образовать вокруг себя круг единомышленников, заручиться поддержкой соседей, убедить их в целесообразности и необходимости объединения.
Когда сформируется инициативная группа по созданию ТСЖ, её задачей будет привлечь к процессу создания товарищества как можно больше жильцов, для чего необходимо заинтересовать людей и раскрыть перед ними все преимущества создания ТСЖ в своём доме.
Этому может помочь открытое обращение инициативной группы жильцов к собственникам квартир. Но не забывайте, что некоторые из жильцов пассивны, и их участие в жизни дома ограничивается лишь внесением квартплаты (это – в лучшем случае).
Задача инициативной группы – выявить активную часть жителей и распределить функции по созданию ТСЖ в соответствии с их возможностями, навыками и интересами.
Инициативной группе по созданию ТСЖ не стоит надеяться на мгновенное понимание жильцов всего дома: ведь все люди разные, у каждого свои проблемы, возможно, что кто-то даже не замечает, в каких неблагоприятных условиях он живет.
Нужно не ждать, что вас кто-то попросит или призовёт, а начать действовать, не ожидая каких-то особых благодарностей – наибольшей наградой будет отремонтированный дом с чистым, ухоженным двором и заслуженное уважение своих соседей.
Источник: http://znamkaluga.ru
Источник: http://tsg-rf.ru/news_jkh/2486
Стоит ли вступать в тсж плюсы и минусы – ЖКХ
Многоквартирный дом является сложным субъектом, в котором часто возникают различные бытовые и организационные проблемы.
Они могут быть связаны с проведением ремонта, налаживанием коммуникаций и предоставлением жильцам качественных коммунальных услуг.
Для решения всех этих проблем собственники квартир выбирают один из доступных вариантов управления домов. Далее будет рассмотрен такой способ, как создание ТСЖ, а также выделены его преимущества и недостатки.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Способы управления домом
Управление многоквартирным домом включает в себя ряд мероприятий и действий, которые направлены на поддержание его нормального состояния и обеспечения жильцов всеми необходимыми ресурсами и услугами.
Причем в будущем это решение может быть изменено на другое, также принятое общим собранием.
Допустимые способы управления многоквартирным домом определены жилищным законодательством, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В частности, они включают в себя:
Непосредственное управление владельцами жилья
Такой способ минимально затратный и отличается тем, что ответственность за платежи перед ресурсоснабжающими компаниями может нести каждый жилец по отдельности. Однако эффективен он только для небольших домов, поскольку управление осуществляется на слишком низком уровне.
Обращение в управляющую компанию (УК)
Данная организация является коммерческой и предоставляет услуги по управлению домом на основании специального разрешающего документа — лицензии. В случае выбора такого способа собственникам квартир необходимо выбрать еще и конкретную управляющую компанию, поскольку в одном городе может функционировать несколько различных УК.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
После этого между всеми собственниками заключается договор, по которому УК обязуется в течение определенного срока и за установленную плату оказывать жильцам дома соответствующие услуги (по ремонту дома и предоставлении коммунальных услуг).
При этом качество предоставляемых услуг редко бывает достаточно высоким.
Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ)
На практике наиболее популярными являются последние два способа — их часто сравнивают между собой, выделяя характерные отличия, а также присущие каждому методу преимущества и недостатки. Плюсы и минусы от создания ТСЖ будут приведены далее.
Плюсы ТСЖ
При создании ТСЖ собственники квартир могут рассчитывать на получение от своего решения таких преимуществ:
- Большая степень влияния на политику и деятельность ТСЖ. Поскольку все важные решения принимаются на собрании собственников, каждый из них вправе высказать свое мнение или выразить несогласие с действиями председателя или других работников.
- Право выбора поставщиков услуг. Представители товарищества в рамках своих возможностей могут сами выполнять определенные работы по дому (например, технического или эксплуатационного характера). Для более сложной деятельности можно привлекать посторонние компании. При этом собственники могут участвовать в их выборе, а после контролировать деятельность.
- Возможность получения дополнительного дохода от предпринимательской деятельности. В частности, некоторые общие нежилые помещения дома (например, подвалы) могут сдаваться в аренду третьим лицам. За счет полученных от этого средств платежи жильцов сокращаются.
- Более высокое качество предоставляемых услуг. Поскольку члены ТСЖ напрямую заинтересованы в благоустройстве своего дома и близлежащих территорий, за проведением всех работ они следят более тщательно. Как результат — наличие детских площадок, газонов во дворах и чистых помещений внутри дома.
Данные факторы довольно весомые, особенно при сравнении с управляющей компанией.
Минусы ТСЖ
- Более высокие платежи. При этом плата за коммунальные услуги при данном способе такая же, как и в остальных случаях. Повышение взносов связано с дополнительными расходами, которые собственники соглашаются нести добровольно. Также часть взносов идет на оплату труда работников ТСЖ, если такие есть (например, председателя).
- Риск выбора неграмотного руководства. Далеко не в каждом доме есть жильцы, способные взять на себя его управление и делать это эффективно. При выборе таких сотрудников возможные последствия их деятельности отразятся на самих жильцах.
- Несовершенство законодательства.
На практике ТСЖ часть сталкивается с трудностями еще на этапе регистрации. Во время деятельности также возможны сложности при взаимодействии с городскими структурами или подачей исков в суд, поскольку данные процедуры должным образом не урегулированы законодательно.
- Отсутствие инициативы со стороны жильцов.
Чаще всего многие предложения, которые выдвигаются инициативной группой ТСЖ, встречаются жильцами с непониманием и даже сопротивлением. Поэтому дополнительное время нужно тратить на разъяснительную работу с ними.
- Появление должников.
Поскольку финансирование деятельности происходит от общих взносов всех жильцов, они должны покрывать и платежи тех, кто их не делает. При этом взыскать долги очень сложно — для этого нужно обращаться в суд.
Очевидно, что ТСЖ как способ управления домом будет эффективен только в том случае, если в нем проживают грамотные и инициативные жильцы, которые могут не только инициировать этот процесс, но и вести эффективную деятельность после. Для остальных ситуаций лучше обратиться в УК.
На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?
- Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
- Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
- Степень ответственности жильцов.
Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
- Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ.
В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.
Тсж или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше
Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.
Чем отличается УК от ТСЖ
ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.
УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.
ТСЖ и УК: в чем разница
Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.
- ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
- В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
- В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
- ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
- ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.
Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.
Управляющая компания
Плюсы:
- Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
- У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
- УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
- Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
Минусы:
- Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
- За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
- УК не отчитывается о тратах средств.
Товарищество собственников жилья
Плюсы:
- ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
Источник:
Плюсы и минусы ТСЖ и способы выхода из него
Товарищество собственников жилья – один из трех возможных способов управления многоквартирным домом. Собственники помещений в доме здесь самостоятельного выбирают председателя ТСЖ и имеют право активного участия в обсуждении вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Плюсы и минусы ТСЖ
Определять насколько результативной будет работы ТСЖ нужно в каждом индивидуальном случае отдельно, однако уже имеются некоторые общие тенденции развития домов с данной формой управления. Как и все формы организации управления многоквартирными домами, ТСЖ имеет свои достоинства и недостатки.
Преимущества ТСЖ
- Более оперативное решение возникающих проблем в случае активной позиции председателя ТСЖ и жильцов дома.
- Возможность частичного покрытия расходов на содержание дома за счет использования нежилых помещений (подвала, чердака и т. п.) в коммерческих целях.
- Ценность мнения каждого владельца квартиры в многоэтажке, возможность продвигать свои идеи по улучшению состояния дома.
- Коллективная форма управления, невозможность принятия решения по управлению домом без согласия абсолютного большинства жильцов.
- Возможность выбора среди наиболее выгодных предложений от строительных организаций при ремонте дома.
- Внутриколлективное принятие решений о найме коммунальных работников, возможность для заинтересованных жильцов получить работу в непосредственной близости от дома.
- Возможность четкого отслеживания всех трат взносов жильцов на содержание дома.
Источник: https://gradpk.ru/upravlyayushhie/stoit-li-vstupat-v-tszh-plyusy-i-minusy.html