Рейдерский захват тсж как бороться

Рейдерство в сфере жкх

Рейдерский захват тсж как бороться

Статья дает общее преддстваление о таком явлении как рейдерство в сфере ЖКХ, но грешит рядом недостатков:

  1. Поверхностное рассмотрение проблемы;
  2. Отсутствие конкретных фактов (мы же о них пишем предостаточно и есть такая идей – создать реестр организаций замеченных в рейдерских захватах с конкретными примерами и ссылками);
  3. Несколько устарешая нормативная база которой оперирует автор, так данное утверждение уже не актуально: Здесь следует помнить, что создание ТСЖ на этапе строительства дома возможно (ст. 139 ЖК РФ), а значит, и выбор способа управления посредством ТСЖ до сдачи дома в эксплуатацию законен, главное — с достаточной долей щепетильности подойти к выбору председателя правления.

Но в целом, статья полезная и рекомендуется к ознакомлению.

Такое явление, как рейдерство, в последнее время на слуху. О нем часто говорят в СМИ, а некоторым компаниям и даже жителям многоквартирных домов пришлось столкнуться с рейдерством на практике.

О том, какие особенности имеет рейдерство на рынке управления многоквартирными домами, вы узнаете из настоящей статьи (вопросы классического рейдерства как захвата власти и получения права на имущество коммерческих организаций независимо от отраслевой направленности не рассматриваются).

Самым простым определением рейдерства является захват чужого имущества для личного обогащения с применением правовых механизмов. Для рейдерства характерно использование условно законных средств, в отличие от рэкета, действующего посредством криминальных схем.

Рейдерство в сфере ЖКХ — явление достаточно новое. Многие согласятся с тем, что до недавнего времени передел имущества происходил в более выгодных сферах, где возможности для наживы существеннее.

Сейчас же движение реформы ЖКХ по направлению к ответственному собственнику и, как следствие, наделение физических лиц — собственников помещений в многоквартирном доме достаточно широким спектром прав побуждает наиболее предприимчивых граждан использовать еще не устоявшуюся систему управления многоквартирными домами в своих интересах.

Согласно действующему Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, обслуживающие более одного помещения в данном доме (подвалы, чердаки и иные нежилые помещения), и земельный участок под многоквартирным домом.

Именно эти объекты, как правило, являются предметом интереса рейдеров. Кроме того, велико внимание последних к финансовым потокам, направленным на содержание и ремонт дома, например, в ТСЖ, управляющих большой площадью помещений, денежный оборот за месяц составляет иногда до 1 млн руб.

(главным образом в ТСЖ столичных городов — Москвы и Санкт-Петербурга).

От рейдеров могут одинаково пострадать все участники жилищных отношений:

— во-первых, собственники квартир в один момент могут оказаться бесправными и потерять возможность доступа к общему имуществу многоквартирного дома и право собственности на это имущество;— во-вторых, ТСЖ под напором рейдеров превращаются в номинальные управляющие структуры и фактически не следуют интересам своих членов и собственников квартир;

— в-третьих, управляющие организации теряют клиентов в лице собственников помещений и ТСЖ, отбиваемых не всегда честными способами.

Формы рейдерства в сфере ЖКХ

Формы рейдерства в сфере ЖКХ разнообразны, но при этом все имеют целью:

— захват власти (главным образом в ТСЖ);
— захват имущества (возможен безотносительно способа управления — посредством ТСЖ или управляющей организации, рейдеров интересуют нежилые помещения в доме, земельный участок и иное общее имущество многоквартирного дома).

Ситуация на сегодняшний день усугубляется тем, что однозначного, формально определенного понятия рейдерства, с перечислением явлений, которые относятся к рейдерству в сфере ЖКХ, не существует. Между тем рейдерство в сфере ЖКХ имеет свою специфику и обладает большим количеством форм.

Рейдерские схемы условно можно разделить на «белые», когда по документам все более или менее чисто, и «серые», когда используются подложные документы, в основном протоколы общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ. Хотя, на наш взгляд, любая из схем извлечения личной прибыли за чужой счет не может быть в конечном счете названа «белой».

Итак, рассмотрим возможные формы рейдерства несколько подробнее.

Захват власти

Первая наиболее общая форма, которая достаточно широко распространена, заключается в смене способа управления многоквартирным домом (например, многоквартирный дом, еще вчера управляемый управляющей компанией, сегодня вдруг оказался под властью ТСЖ, или наоборот) либо в смене управляющей организации (например, вчера дом находился в управлении ООО «Ромашка», а сегодня уже — ООО «Василек»). Подобная ситуация возможна в домах, где отсутствуют социально ответственные собственники, так как здесь смена одной управляющей конторы на другую пройдет незаметно для жителей и некому будет бить тревогу. Именно на это в первую очередь рассчитывают рейдеры.

Данная схема чаще всего работает при создании рейдерских ТСЖ, поскольку, в отличие от замены ТСЖ на управляющую компанию либо просто смены управляющей компании, процедура создания ТСЖ проста.

Протокол его создания проходит государственную регистрацию в органах ФНС, которая не имеет права заниматься проверкой документов, регистрация носит уведомительный характер, а значит, создание ТСЖ и переход к нему функций по управлению может быть оспорен только в судебном порядке.

На судебное разбирательство необходимо время, за которое ТСЖ успеет открыть счет, начать рассылать квитанции собственникам на оплату жилищно-коммунальных услуг, совершить сделки по отчуждению общего имущества.

Вторая наиболее распространенная форма рейдерства заключается в смене правления ТСЖ и председателя правления ТСЖ.

Как показывает практика, произвести указанную замену до недавнего времени было достаточно просто: в соответствующую инспекцию ФНС подавался небольшой комплект документов, состоящий из протокола заседания правления (либо общего собрания членов товарищества) о смене председателя правления ТСЖ (либо правления ТСЖ в целом) и заявления унифицированной формы с заверенной нотариусом подписью заявителя (как правило, нового председателя правления).

Таким образом, фактически можно было подделать протокол общего собрания членов ТСЖ, прийти к нотариусу, заверить подпись и подавать документы на регистрацию в ЕГРЮЛ изменений, внесенных в сведения о юридическом лице.

Отмена записи о таком изменении возможна также в судебном порядке при оспаривании документов, на основании которых запись внесена.

Однако на сегодняшний день ситуация несколько изменилась в связи с участившимися случаями рейдерства в ТСЖ.

В частности, нотариусы г. Н. Новгорода при заверении подписи заявителя все чаще просят обеспечить присутствие прежнего председателя правления ТСЖ.

Следует признать, что это палка о двух концах, поскольку трудности при смене власти поджидают не только рейдеров, но и добросовестных членов товарищества, например, если в ТСЖ по инициативе одного из членов было проведено общее собрание, избрано новое правление и новый председатель правления ТСЖ, но старый при этом не хочет покидать свой пост и, конечно же, не станет способствовать новому правлению в оформлении его полномочий.

Пассивное рейдерство

Выше были рассмотрены формы рейдерства, при которых для захвата имущества и власти рейдерам необходимо приложить некоторые усилия, поэтому назовем их формами активных действий. Но, на наш взгляд, этими видами рейдерство в сфере ЖКХ не ограничивается, и можно выделить пассивные, или скрытые, формы рейдерства.

К ним в первую очередь отнесем непередачу полномочий правления ТСЖ к вновь избранному правлению либо к вновь избранной управляющей компании (узурпация власти).

Безусловно, члены правления и председатель правления ТСЖ, не всегда добросовестно выполняющие свои полномочия и тем более злоупотребляющие ими, будут крепко держаться за свои должности, продолжая распоряжаться средствами ТСЖ и имуществом собственников по своему усмотрению.

На деле это может выражаться в непередаче технической документации на многоквартирный дом, необходимой для управления им, отказе помочь в оформлении нового состава правления, в фактическом продолжении осуществления функций по управлению (заключении договоров, представлении квитанций собственникам и т.д.). Здесь выходом будет также обращение в суд с исками о понуждении тех или иных лиц к совершению действий по передаче тех или иных полномочий. Разбирательство, как было указано выше, может занять достаточно длительное время.

Добавим, что рейдерству данного вида способствуют небрежности и неточности в уставных документах ТСЖ, а также несовершенство жилищного законодательства. Так, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищным кодексом урегулирован недостаточно, а порядок проведения общего собрания членов ТСЖ — и того меньше. Однако п. 3 ст. 145, п. 3 ст.

146 ЖК РФ позволяют детализировать процедуру общего собрания членов ТСЖ в уставе. Например, законом не установлено, кто имеет право инициировать внеочередное общее собрание членов товарищества. По аналогии с общим собранием собственников помещений (п. 3 ст. 45 ЖК РФ) можно предположить, что такое право имеет любой член ТСЖ, но, безусловно, будет лучше, если прописать это в уставе.

Напротив, в ЖК РФ содержится правило (и оно обычно дублируется в уставах товариществ), согласно которому общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления ТСЖ или (при его отсутствии) член правления (п. 5 ст. 146 ЖК РФ).

Получается, что сама возможность инициирования внеочередного общего собрания любым членом ТСЖ без указания на то в уставе ставится под сомнение.

С другой стороны, абсурдность ситуации в том, что, если иное не предусмотрено в уставе, оппозиционное действующему правлению собрание по закону и по уставу ТСЖ должен вести свергаемый председатель правления. Понятно, что для узурпации власти почва подготовлена благодатнейшая.

Кроме того, говоря о недостатках жилищного законодательства, способствующих проявлениям рейдерства, следует упомянуть и об отсутствии механизмов понуждения и наказания правления ТСЖ, которое не исполняет свои обязанности, а именно: не проводит отчетно-выборные собрания, не отчитывается перед собственниками и членами ТСЖ за потраченные средства, не утверждает смету. Также очень скупо в ЖК РФ освещен порядок проведения заочного ания на общих собраниях членов ТСЖ и собственников помещений.

Передача власти от застройщика

Еще одной формой скрытого рейдерства, на наш взгляд, можно считать передачу многоквартирного дома в управление от застройщика к дружественной управляющей организации (либо создание ТСЖ с марионеточным правлением).

Интерес застройщика заключается, во-первых, в получении дополнительных средств на содержание строящегося дома, а во-вторых, в передаче дома в управление собственников помещений в том состоянии, которое выгодно застройщику (в том числе с возможными недоделками).

Здесь следует помнить, что создание ТСЖ на этапе строительства дома возможно (ст.

139 ЖК РФ), а значит, и выбор способа управления посредством ТСЖ до сдачи дома в эксплуатацию законен, главное — с достаточной долей щепетильности подойти к выбору председателя правления.

А вот выбор способа управления посредством управляющей организации может иметь место, только когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию, а дольщики или покупатели помещений получат право собственности.

Известны случаи, когда будущие собственники помещений противились навязыванию ТСЖ или управляющей компании, тогда застройщик прибегал к различным методам «убеждения», в том числе, например, не передавал инженерные коммуникации ни в муниципальную собственность, ни в общедолевую собственность собственников помещений, тем самым лишая жителей возможности оплачивать коммунальные услуги (не оказывать вовсе их нельзя согласно Правилам предоставления коммунальных услуг), заставляя копить долги и жить в состоянии неопределенности, когда и с какими процентами их будет необходимо платить по счетам.

Захват имущества

Что касается отчуждения права собственности на объекты общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, без подлога документов при регистрации сделки обойтись будет невозможно.

Дело в том, что органы регистрации (Федеральная регистрационная служба) обязательно проверят наличие согласия всех собственников на продажу определенного объекта (значит, необходим протокол общего собрания собственников помещений с приложением подписей авших участников собрания), полномочия лица, заключающего сделку (следовательно, от каждого из собственников нужна доверенность на совершение сделки). Но, несмотря на это, оспорить сделки по отчуждению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в суде крайне сложно.

* * *

Подводя итог, следует признать, что панацею от рейдерских захватов в сфере ЖКХ предложить невозможно.

Однако практика показывает: там, где присутствует профессиональный подход в работе по управлению многоквартирным домом, в том числе при использовании общей собственности, где ведется активная работа с собственниками, то есть люди знают друг друга, свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, — там рейдерам приходится гораздо сложнее.

В случаях же, когда рейдерский механизм уже запущен, следует не стесняться обращаться во все возможные инстанции (суд, прокуратуру, местную администрацию и т.д.), а кроме того, предать инцидент как можно более широкой огласке. Ничего другого пока не придумано.

М.А.Пургина

http://www.blog.servitutis.ru/?p=931

Источник: https://tsj-afera.livejournal.com/115920.html

Рейдерский захват домов

Рейдерский захват тсж как бороться

С Введением изменений в жилищный кодекс в 2005 году, сфера ЖКХ стала очень прибыльным бизнесом.

Управляющие компании получили контроль над коммунальными платежами жильцов, возможность получения средств из бюджета на капитальный ремонт, возможность взыскивать с жильцов оплату в счет будущего капитального ремонта, возможность сдавать в аренду подвалы, технические этажи домов, придомовые территории, или даже продавать, получать деньги от рекламы на стенах зданий, абонентскую плату за размещение теле и интернет коммуникаций на крышах домов. И в сумме это все составляет многомиллионные обороты, расход которых достаточно трудно контролировать. Не удивительно, что данная сфера, столь привлекательная для всех, не осталась без внимания рейдеров и смена управляющей компании в домах часто носит признаки рейдерского захвата.

Рейдеры недвижимости

Существует несколько видов навязывания услуг управляющих компаний.

Если это новостройка – то застройщик, передает управление аффилированной ему структуре, зачастую этой же компании продаются общие площади, которые по праву долевой собственности принадлежат жильцам – тех.

Этажи, лестничные площадки, холлы, коридоры и прочее. Жильцы годами платят за обслуживание этих частей дома, но большая часть этих средств уходит «липовым» собственникам.

В существующих домах, у товарищества собственников (ТСЖ) ликвидируется и меняется форма управления. Точно так же происходит захват одной УК другой УК.

Рейдерский захват ТСЖ

Самый распространенный способ – подкуп отдельных жильцов. Как правило это лица, употребляющие алкоголь или малоимущие граждане, которые на собраниях жильцов голосуют против существующей УК или ТСЖ

Захват технической документации на дом у обслуживающей организации.

Рейдеры, направляют жильцам квитанции на оплату коммунальных услуг по своим реквизитам. Многие жильцы, не глядя оплачивают их и УК лишается значительной суммы денежных средств, в результате у УК возникают проблемы, УК не может рассчитываться с бюджетом за оказанные услуги – вода, отопление, электричество и другое.

Рейдеры, вступают в сговор с чиновниками и получают бюджетные средства за якобы оказанные услуги.

Рейдерский захват ЖСК

1.07.2016 г. жильцы дома по адресу: Ленинградская обл., п. Мурино, ул. Новая, д. 7. Решили изменить форму управления Дома и сменить управляющую компанию.  Дом строился застройщиком ГК ЦДС, в форме ЖСК, в качестве управляющей компании была назначена аффилированная застройщику Управляющая компания ЖЭС-4.

Согласно Уставу, решение по управлению домом принимала «Конференция», о существовании которой не знал ни один из жильцов. У Конференции были ничем не ограниченные полномочия.

ЖЭС-4 самовольно меняла тарифы, сдавала в аренду площади, в технических помещениях и подвалах строила жилые помещения, на крыше дома красовалась огромная световая реклама строительной компании ГК ЦДС, потребляющая огромное количество электроэнергии, которая оплачивалась за счет средств жильцов. Жильцы оплачивали тепло и в коммерческих помещениях.

Когда жильцы осознали, что за монстра они пригрели на своей шее и решили сменить УК, добровольно уходить ЖЭС-4 не хотел. Они прибегли к услугам ЧОП Титан и стали нападать на жильцов и на сотрудников новой УК, мужчин заковывали в наручники.

Чинили беспредел: выламывали двери в технические помещения, отключали свет, воду и останавливали лифты, создавая угрозу жизни и здоровью собственников. Полиция и органы правопорядка в конфликты не вмешиваются, а людям приходится создавать живой щит и преграждать путь ЖЭС-4 и застройщику ГК ЦДСэс4.

Сотрудники ЧОП Титан не жалеют никого, ни женщин, ни стариков. И жильцам дома приходится с риском для жизни, здоровья отстаивать свое право самостоятельно выбирать форму управления домом. Жильцы так же обращались к различным компаниям ЧОП, но ни одна не захотела вмешиваться в конфликт и помогать жертвам рейдеров – идти против ЧОП Титан, поскольку у них у всех профессиональная солидарность.

Вы можете посмотреть на видео этот конфликт. Но такие случаи происходят в нашей стране повсеместно, особенно со сменой градоначальников, которые пытаются с первых дней установить свой контроль над сферой ЖКХ. Старые компании сдавать позиции не хотят, новые отвоевывают территорию, а жильцов никто не спрашивает.

Правоохранительные органы и жилинспекция в эти конфликты не вмешиваются. Учинить суд над рейдерами в этом случае невозможно. Уголовный кодекс рейдерский захват никак не определяет.

Поэтому жильцам остается пожелать занять активную позицию и оспаривать действия УК в Суде и воспользоваться профессиональной помощью юристов по спорам с управляющей компанией!

Google

P.S:              8 причин для обращения к нам:

             Большой штат юристов и адвокатов Москвы с огромным опытом.             Большой процент выигрышных дел.             Участие в очень сложных делах и процессах.

             Узкая специализация каждого юриста и адвоката.             Профессиональный азарт и желание любой ценой помочь клиенту.             Переживаем за проблемы клиентов, как за свои.

             Предоставляем гарантии результата.

             Реально оцениваем перспективы – не обещаем золотые горы, а оказываем реальную юридическую помощь!

Источник: http://xn--80aicbmhzzen.xn--80adxhks/%D0%B7%D0%B0%D1%89%D0%B8%D1%82%D0%B0-%D0%BE%D1%82-%D1%80%D0%B5%D0%B9%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%BE%D0%B2/zahvat-domov

Рейдерский захват тсж как бороться – Портал о ЖКХ

Рейдерский захват тсж как бороться

Рейдерский захват дома: что делать?.

Национальный антикоррупционный комитет подсчитал, что ежегодно в нашей стране насчитывается до 700 000 захватов фирм разных сфер деятельности или их имущества. Только в 10 % случаев возбуждаются уголовные дела, судов по ним – ещё меньше.

Председатель ТСЖ из республики Татарстан Людмила рассказала совсем свежую историю и обратилась к экспертам «Академии профессионального развития» за помощью:

– Произошёл рейдерский захват должности председателя и захват дома, – рассказала женщина. – Учредительные документы и печать у старого председателя, но рейдеры сфабриковали протоколы, отправили в налоговую и получили выписку на смену председателя. Местные власти помочь не смогли или не захотели. Что делать в этой ситуации?

Что интересует рейдеров?

Рейдерский захват дома – не всегда незаконная процедура. Есть три вида захвата власти:

  1. «Белый» – рейдеры действуют в рамках закона (договорённости с акционерами).
  2. «Серый» – условно законный. Овладение домом законным образом с небольшими правонарушениями (чёрный пиар, «купленные» демонстранты около офиса компании).
  3. «Чёрный» – незаконный (угроза убийством, захват заложников).
  • Захват власти в ТСЖ.
  • Продажа или сдача в аренду нежилых помещений дома. Нередко целью рейдеров становится не целая фирма или целый дом, а часть многоэтажки. К примеру, в середине 1990-х годов администрация одного из российских городов «приватизировала» подвал многоэтажки. Председателю ТСЖ пришлось выдержать 10 судебных заседаний, чтобы вернуть собственность жильцам. В те же лихие годы пищевой комбинат в российской глубинке «потерял» собственную крышу. Не буквально, конечно, а по документам. Её владельцем стала частная фирма.
  • При захвате дома на стадии строительства: навязывание управляющей организации и невыгодных условий новым жильцам.
  • Земля под многоэтажкой в хорошем районе города, где можно будет через несколько лет построить новый дом.

Какие приёмы используют рейдеры?

Желающие заполучить чужую фирму придумывают порой такие изощрённые ходы, что они достойны голливудских фильмов.

Самые распространённые методы рейдерства:

  1. Подкуп. Можно заплатить деньги алкоголикам или малоимущим собственникам квартир в доме, чтобы получить их подписи в протоколе общего собрания. В итоге рейдеры получат вполне законный (на первый взгляд) документ о смене УК на новую.
  2. Захват технической документации.
  3. Расклеивание листовок, распускание слухов. Цель – загубить репутацию фирмы-конкурента.
  4. Один из самых популярных приёмов – отправка дубля квитанций за коммунальные услуги. Жильцам приходят по две квитанции за каждую услугу, отличие лишь в названии управляющей организации. Люди задаются вопросом: «Какая из квитанций – правильная?» Кто-то оплачивает обе, кто-то любую на выбор, а кто-то не платит ни тем, ни другим. В результате действующая УК не получает деньги от части жильцов, не может оплатить коммунальные услуги и рано или поздно банкротится.
  5. Признание дома аварийным. В центре большинства городов стоят старые дома – частный сектор или хрущёвки. Земля под ними – лакомый кусочек для любого застройщика. Чтобы выселить людей из своих домов на законных условиях, компании-застройщики заказывают экспертизы, по результатам которых дом признаётся аварийным. Жильцы получают новые квартиры, застройщик – землю под элитное жильё.

Кто и как пострадает от рейдеров?

Когда появляются «захватчики», несладко приходится всем.

Владельцы недвижимости теряют свои права, не могут воспользоваться общедомовым имуществом – подвалами, чердаками.

ТСЖ приходится поступать так, как диктуют рейдеры, а не следовать интересам собственников.

Управляющие компании вынуждены прекратить обслуживать конкретный дом или часть жилфонда.

ЭКСПЕРТОВ

Эксперт по жилищному праву и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения «За права человека», член координационного Совета Московской общественной организации «Жилищная солидарность» Виктор Никанорович Федорук:

— Для смены руководителя правления требуется протокол правления. А для смены правления — протокол общего собрания.

Следует не лениться, а заплатить госпошлину — 200-300 рублей и заказать в налоговой инспекции заверенную копию протокола общего собрания, протокола правления и выписку из ЕГРЮЛ.

Далее внимательно читаем статью 46 ЖК РФ и там находим, что протокол с 1 января 2016 года стал относиться к официальным документам.

Заглядываем в Уголовный Кодекс РФ, в статье 327 говорится, что подделка удостоверения официального документа наказывается вплоть до лишения свободы на срок до двух лет, а за использование заведомо подложного документа можно получить наказание вплоть до ареста на срок до шести месяцев.

Пишем в прокуратуру и в полицию заявление о преступлении. В этом заявлении указываем, что, по вашему мнению, имеет место преступление по статье 327 УК РФ, связанное с фальсификацией официального документа, каким является в силу требований ст. 46 ЖК РФ протокол общего собрания. Просите провести проверку, найти виновных и наказать.

В заявлении для участковых (им поручат проверку) сделайте подсказку, что в силу требований ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ от 8 августа 2001 года за достоверность данных, указанных в документах, поданных на регистрацию изменений в ЕГРЮЛ, несёт ответственность заявитель, фамилия которого будет указана в выписке из ЕГРЮЛ. Заинтересованные лица указаны в протоколе правления и собрания. Под протоколом собрания есть подпись председателя и секретаря. Их ФИО надо упомянуть в качестве подозреваемых в преступлении. Но, если собрание всё же было, то такой номер «не прокатит». Надо тогда обжаловать решения, указанные в протоколе в судебном порядке в течение 6 месяцев с момента принятия решения (дата в протоколе собрания).

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/rejderskij-zahvat-tszh-kak-borotsya

Рейдерский захват многоквартирного дома

Рейдерский захват тсж как бороться

В различных сферах бизнеса под рейдерством понимается поглощение одним предприятием другого против согласия собственников последнего.

Процесс может осуществляться как законными методами (белое рейдерство), так и откровенно криминальными (черное). Обычно же рейдер выбирает некий срединный путь (серое рейдерство), балансируя на грани закона либо просто совершая не запрещенные законом, но безнравственные поступки.

В большинстве сфер российской экономики рейдерство зародилось с началом 90-х — с переходом страны на рыночные рельсы. При этом жилищно-коммунальное хозяйство в течение полутора десятилетий оставалось отраслью-исключением, будучи «заповедником социализма».

Внимание!

Ряд изложенных в данной статье приемов, используемых рейдерами в ЖКХ, вступает в противоречие с Уголовным кодексом! Рассказывая о них широкому кругу читателей, «Ростов-Дом» преследует цель просветить собственников многоквартирных домов о потенциальных угрозах и тем самым повысить их защищенность.

I. Зарождение рейдерства в жилищно-коммунальном хозяйстве.
II. Особенности рейдерства в жилищной сфере.

III. Виды захвата общедолевого имущества:

  1. Захват новостройки.
  2. Захват «вторички».

IV. Распространенные технологии рейдерства
в сфере ЖКХ.
V. Резюме.
VI. Приложение: интересные факты, связанные с рейдерством в ЖКХ Ростова.

I. Зарождение рейдерства в жилищно-коммунальном хозяйстве

При высоком уровне износа основных фондов коммунального хозяйства, а также жестких тарифных ограничениях со стороны государства предприятия и объекты коммунального комплекса не представляли и не представляют особого коммерческого интереса.

Более того, в 90-х годах наблюдалась ярко выраженная противоположная тенденция, когда балансодержатели зачастую с различными нарушениями закона пытались навязать различные объекты (котельные, коммуникации, жилой фонд) другим юрлицам, тем самым избавив себя от ответственности за их содержание.

Но исторически потенциальным объектом для рейдерского захвата являлось любое недвижимое имущество. При этом предпринимаемые как юридическими, так и физическими лицами мошеннические действия по захвату квартир или домовладений нельзя отнести к рейдерству в ЖКХ или в жилищной сфере.

К первым проявлениям рейдерства непосредственно в ЖКХ можно отнести предпринимаемые со стороны ряда муниципальных властей и ЖЭУ захваты общедолевого имущества в бывших государственных многоквартирных домах, в ходе которых у собственников жилья отчуждались подвалы и другие технические этажи. Новыми владельцами помещений, предназначенных для технического обслуживания объекта, становились сторонние юридические или физические лица, не имеющие в доме жилых площадей.

Последнее грубо противоречило существующему законодательству, поскольку общедолевое имущество (в те времена — кондоминиум) должно принадлежать сразу всем собственникам дома, причем ни один из них не может от него отказаться в пользу другого домовладельца, не говоря уже о передаче сторонним лицам. Таким образом, первыми рейдерами в ЖКХ стали чиновники и руководители ЖЭУ.

Дальнейшему стимулированию развития рейдерства в ЖКХ способствовало принятие нового Жилищного кодекса РФ (2005 г.), а также Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (2008 г.).

По оценкам ряда экспертов, два этих документа принесли в отрасль большие перемены.

На смену бывшим советским ЖЭУ приходят конкурирующие друг с другом частные управляющие компании, услуга по содержанию и ремонту жилья из дотационной превращается в коммерческую.

II. Особенности рейдерства в жилищной сфере

В связи с произошедшими переменами на сегодняшний день рейдеров в ЖКХ, захватывающих многоквартирные дома, как правило, интересует следующее:

1. Захват общедолевого имущества с возможным последующим отчуждениемряда его объектов (подвалов и технических этажей).

2. Захват общедолевого имущества без последующего отчуждения. Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание многоквартирного дома.

В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламных щитов (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли — под размещение антенн сотовой связи…

3. Контроль над коммунальными платежами жильцов.

4. Навязывание собственникам услуги по содержанию и ремонту жилья.

5. Контроль над деньгами, которые, возможно, в будущем удастся получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ. Как известно, руководит этим процессом организация, управляющая объектом.

Таким образом, можно констатировать: отличительная особенность рейдерства в ЖКХ в том, что главной пострадавшей стороной, как правило, становится не обслуживающее объект предприятие, а сам жилец — поскольку именно его имущество переходит в руки сомнительной фирмы.

1. Захват новостройки

▪ Незаконная распродажа общедолевого имущества, принадлежащего приобретающим квартиры новоселам. Компания не только продает квартиры участникам долевого строительства, но и технические этажи, площади на лестничных клетках и прочее — сторонним лицам.

▪ Навязывание строительной компанией жильцам собственной управляющей организации. Строительная фирма организовывает в своей структуре УК, которой передает дом в эксплуатацию без согласия собственников жилья. В дальнейшем беспроблемную новостройку в течение многих лет можно «вампирить», лишь собирая деньги за содержание и ремонт жилья, но практически ничего не предоставляя им взамен.

2. Захват «вторички», как правило, сопряжен с следующими сценариями:

▪ Захват объекта управляющей компанией у товарищества собственников жилья. В этом случае обычно ТСЖ ликвидируется, форма управления многоквартирным домом меняется. Получил широкое распространение сразу после ликвидации бывшего института ЖЭУ и появлением управляющих компаний.

▪ Захват объекта одной управляющей компании у другой УК. Развивается одновременно с растущим рынком управляющих компаний.

▪ Захват земли под многоквартирным домом в целях последующего сноса объекта под будущее строительства и отселение жильцов на более выгодных условиях для инвестора стройплощадки.  

IV. Распространенные технологии рейдерства
в жилищной сфере

1. Подкуп отдельных собственников. Обычно подкупаются пьяницы или малоимущие домовладельцы, которые за «шапку сухарей» принимают решения в пользу организации, претендующей управлять многоквартирным домом.

Например, после создания ТСЖ ранее обслуживающая объект управляющая компания формирует из этой группы лиц некую «комиссию» по ликвидации товарищества.

В некоторых случаях в подобные «комиссии» незаконно входят жильцы неприватизированных квартир, случается, что в аниях «участвуют» недавно умершие собственники («мертвые души»).

2. Захват технических документов на многоквартирный дом. Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новому подрядчику, работать в подобных условиях крайне сложно.

3. Расклеивание листовок, порочащих организацию-конкурента. «Черный пиар» может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей.

Например, в прежние годы в ряде многоквартирных домов Ростова, организующих товарищества, появлялись листовки: «Все председатели ТСЖ — воры!» Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов («сарафанного радио»).

4. Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает «коммуналку».

В результате законно обслуживающее объект юрлицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь «сбором платежей», не предоставляя каких-либо услуг жильцам.

5. Захват бюджетных компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Обычно осуществляется путем сговора рейдера с чиновниками либо городскими едиными информационно-расчетными центрами (ЕИРЦ или ЕРКЦ), через которые по-прежнему проходят коммунальные платежи многих домов.

Предприятие-рейдер имитирует обслуживание объекта и получает бюджетные деньги на компенсацию оплаты услуг жильцов-льготников. Как правило, в дальнейшем эти деньги по назначению не используются.

6. Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер не разваливает товарищество собственников жилья, а наоборот, создает фиктивное ТСЖ.

С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ  рейдеру легко манипулировать домом на вполне «законных» основаниях, например — передать его на обслуживание «нужной» управляющей компании. В прежние годы широко практиковалось строительными фирмами для захвата многоквартирного дома.

Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.

7. Официальное признание дома аварийным жильем.Используется застройщиками в целях захвата земли под многоквартирным домом, также являющейся общедолевым имуществом.

Последнее позволяет ему успешно отселять собственников старого фонда и возводить на участке новый объект, поскольку жить в доме, грозящем обвалом, запрещено законом (хотя тысячи россиян годами не могут выбраться из подобных строений).

V. Резюме

По нашим оценкам, в ближайшие годы в сфере ЖКХ продолжится интенсивное развитие рейдерских технологий, чему будут способствовать:

▪ развитие рынка управляющих компаний и конкуренции за право управления многоквартирными домами;

▪ разобщенность собственников жилья ряда многоквартирных домов;

▪ правовая безграмотность многих жильцов, непонимание сути жилищно-коммунальной реформы и сопутствующих процессов;

▪ противоречивость и путаность нормативных документов в сфере ЖКХ;

▪ коррумпированность ряда представителей власти;

▪ потакание муниципальных властей различных городов организации фиктивных ТСЖ вследствие провала требований Фонда содействия реформированию ЖКХ — создать настоящие товарищества в 20% многоквартирных домов к 2011 году.

Согласно аналитическим прогнозам, зародившемуся жилищно-коммунальному рынку предстоит пережить эволюционный процесс и переболеть рейдерством, как ребенку скарлатиной. Однако, на наш взгляд, на сегодняшний день дна этой пропасти пока не видно.

Разновидность рейдерского захвата.

VI. Приложение: интересные факты, косвенно связанные с рейдерством в ЖКХ Ростова

▪ Более 10 судебных заседаний пришлось пройти председателю самого первого ростовского ТСЖ «Восход» (1993 г.) Юрию Бондаренко, чтобы вернуть подвал дома на пр. Соколова, 73, в собственность своего товарищества. Изъять общедолевое имущество — технический этаж, «приватизированный» чиновниками ростовской администрации, удалось лишь в Высшем арбитражном суде РФ.

▪ В начале 90-х расположенный в районе парка им. Горького Ростовский пищевой институт (возле пересечения ул. Пушкинской и пр. Семашко) потерял право… распоряжаться собственной крышей, которая была приватизирована сторонней коммерческой структурой.

▪ В 2005 году по улице Филимоновской, 128, был введен в эксплуатацию дом с… распроданным сторонним лицам мусоропроводом — лестничными клетками, где должны были работать приемники бытовых отходов. В результате жильцы оказались вынужденными захламлять контейнерную площадку соседей, поскольку для аналогичного объекта в их дворе не нашлось места.

▪ Одно из ныне самых молодых ТСЖ Ростова создано в одном из старейших домов мегаполиса по ул. Семашко, 44 (напротив — окна ростовской мэрии). Объекту стукнуло 126 лет, еще в 60-х годах прошлого века общий уровень его износа превышал 50%.

Обивающие пороги силовых структур собственники утверждают, что никакого товарищества они не организовывали и организовывать не намерены: квартиры у них коммунальные, с которыми создать ТСЖ практически невозможно.

Более того, в одной из секций здания «движется» несущая стена — словом, не сегодня-завтра они рискуют стать собственниками аварийного жилья. Для них более актуально задуматься о переселении, а не товариществе.

Олег ПЕТРУШИН

Источник: http://rostov-dom.info/2010/07/rejjderskijj-zakhvat-mnogokvartirnogo-doma/

Рейдерский захват дома: что делать?

Рейдерский захват тсж как бороться

Национальный антикоррупционный комитет подсчитал, что ежегодно в нашей стране насчитывается до 700 000 захватов фирм разных сфер деятельности или их имущества. Только в 10 % случаев возбуждаются уголовные дела, судов по ним – ещё меньше.

Председатель ТСЖ из республики Татарстан Людмила рассказала совсем свежую историю и обратилась к экспертам «Академии профессионального развития» за помощью:

– Произошёл рейдерский захват должности председателя и захват дома, – рассказала женщина. – Учредительные документы и печать у старого председателя, но рейдеры сфабриковали протоколы, отправили в налоговую и получили выписку на смену председателя. Местные власти помочь не смогли или не захотели. Что делать в этой ситуации?

Сфера закона
Добавить комментарий