Сколько стоит квартплата в москва сити

Расходы на эксплуатацию элитных квартир в Москве

Сколько стоит квартплата в москва сити

Сколько стоит обслуживание элитной квартиры в Москве или во что обходятся собственникам услуги управляющих компаний?

Мониторинг рынка элитной московской недвижимости показал, что разница между минимальной и максимальной ставкой оплаты услуг управляющих компаний может достигать пяти и более раз.

Аналитики подсчитали, что расходы на содержание элитного жилья в среднем на 17% превышают аналогичные расходы в классе премиум, а размеры таких расходов нередко сопоставимы с размером арендной платы за столичную квартиру.

Каковы же реальные расходы собственников на содержание дорогостоящего жилья в Москве?

Основные статьи расходов по оплате жилья – это коммунальные и эксплуатационные платежи. К коммунальным относятся платежи за потребляемые ресурсы – электричество, вода, отопление. В эксплуатационные входит оплата услуг управляющей компании. Это прежде всего набор стандартных услуг – эксплуатация инженерных систем, уборка территории и общественных зон, вывоз мусора и т.п.

Полный перечень услуг зависит от особенностей конструкции здания, необходимости содержать объекты закрытой инфраструктуры. Размер платежа рассчитывается индивидуально для каждого объекта и нередко зависит от аппетитов управляющей компании. В эксплуатационный платеж входят также дополнительные услуги УК, круг которых может варьироваться в зависимости от желания собственника.

По данным статистики средняя ставка эксплуатационных платежей в элитном сегменте в 2014 году по Москве составила 150 рублей в месяц за квадратный метр. Разброс ценовых показателей на услуги УК оказался велик – от 70 рублей ( элитный дом “Остоженка, 11”) до 350 рублей ( ЖК “Дом на Трубецкой”).

В большинстве элитных домов на 20 – 40 квартир поддерживается среднерыночный уровень ежемесячных затрат на эксплуатацию в диапазоне от 120 до 180 рублей за “квадрат”. Это ЖК Skuratov House (100-120 руб.), Каретный Плаза (120 руб.), Афанасьевский (129 руб.), Barkli Virgin House (158 руб.),”У Патриарших” (175 руб.).

В каких домах самые высокие платежи?

Самые высокие размеры платежей из расчета $10 за квадратный метр и выше показывают жилые комплексы с дорогостоящей закрытой инфраструктурой, рассчитанной только на жильцов дома.

Так, “Дом на Трубецкой” располагает двухэтажным спорткомплексом с 25-метровым бассейном, детским центром с кинозалом и пр.

В клубном доме “Гранатный, 6” – роскошная эксплуатируемая крыша, где высажен настоящий сад, организована огромная зона отдыха и спортзал.

Как правило, размер платежей возрастает с уменьшением общего количества квартир в доме. Так, в клубном доме “Булгаков” на 12 квартир ежемесячная ставка составляет 193 рубля, а в клубном доме на 5 семей “ПлотникоFF” – уже 210 рублей.

Средняя стоимость эксплуатации жилья премиального класса несколько ниже – 125 рублей за квадратный метр. Так, в жилых комплексах “Итальянский квартал” (240 квартир), “Barrin House” (312 квартир), “Литератор” (182 квартиры) установлен ежемесячный платеж из расчета 120 рублей за “квадрат”. При этом инфраструктура каждого из проектов включает бассейн, фитнес-клуб, ресторан, консьерж-службу.

Самая высокая ставка в сегменте премиум не уступает элитным показателям – 350 рублей в небоскребе “Федерация” (ММДЦ “Москва-Сити”). Размеры эксплуатационных платежей в других башнях Сити также высоки.

В ЖК “Город столиц”, “ImperiaTower”, “Меркурий Сити Тауэр” ежемесячный ставка составляет 245 рублей, что в 2 раза больше среднего уровня.

Обоснованность увеличения размеров платежей очевидна – особенности эксплуатации высотных зданий (небоскреб Меркурий – 338,8 метров!) требуют дополнительных затрат на лифтовое оборудование, обеспечение противопожарных мер безопасности, уход за фасадным остеклением и много другое.

Расчеты на конкретных примерах

Для более ясной картины того, какие расходы требуются на содержание элитного жилья в Москве, представим расчеты на конкретных примерах.

Итак, за обслуживание квартиры в элитном доме площадью 110 кв. м придется в среднем выложить 16,5 тысяч рублей в месяц, в премиум классе – 13,2 тысяч рублей. Так, например, владелец самой маленькой квартирки площадью 45 кв. м. в ЖК “Итальянский квартал” ежемесячно будет платить за обслуживание 5400 рублей.

Плата за апартаменты аналогичного метража в ЖК “Новый Арбат, 32” составит ежемесячно 6750 рублей. Расходы обладателя самых больших апартаментов (420 кв.м) в том же доме на Новом Арбате окажутся почти в 10 раз больше – 63000 рублей в месяц.

При этом оба владельца апартаментов смогут рассчитывать на сервис европейского уровня от отеля Marriott International, хотя, скорее всего, часть услуг придется оплачивать дополнительно.

“Астрономические” расходы потребуются на содержание огромного пентхауса в башне “ОКО” ММДЦ “Москва -Сити”. Его метраж составляет 1151 кв. м.

При ставке в 220 рублей за “квадрат” размер эксплуатационного платежа превысит 250 тысяч рублей в месяц.

Сумма ежегодного платежа за обслуживание пентхауса составит более трех миллионов рублей, что сопоставимо со стоимостью небольшой квартиры в Новой Москве.

В целом эксперты полагают, что клиенты стали более рационально подходить к вопросу покупки недвижимости. Уже на этапе выбора покупателя интересует не только стоимость самого жилья, но и размеры ежемесячных коммунально-эксплуатационных платежей.

В новых проектах все реже встречаются предложения дорогостоящей, полностью закрытой инфраструктуры.

Наибольшей востребованностью пользуются те проекты, в которых ежемесячные платежи не выходят за рамки разумного и соответствуют предлагаемому инфраструктурному сервису.

Источник: https://vesco-realty.ru/blog/rasxody-na-ekspluataciyu-elitnyx-kvartir-v-moskve

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Сколько стоит квартплата в москва сити

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания.

У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление.

К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв.

метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа.

Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку.

В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили».

В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры.

Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума.

Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась.

Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».

Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник.

Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе.

Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир.

Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%.

На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем.

В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет.

Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости.

К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО.

Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье.

Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%.

Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв.

метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков.

Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность.

Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%.

В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15.

С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%).

Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakaya_kvartplata_v_apartamentah_est_li_nyuansy_pri_sdache_i_prozhivanii/5539

Апартаменты за $1,5 миллиона и машино-место за $120 тысяч. Как живется в «Москва-Сити» – Недвижимость Onliner

Сколько стоит квартплата в москва сити

Щурясь от солнца, молодой клерк пустил колечко дыма и растворился в двери-вертушке. К 30 годам он заработает на Lexus из салона, а к 40 сможет купить коттедж на Новой Риге — и здесь эти мечты не кажутся пустой болтовней.

Широкоплечие телохранители пристроились к пареньку, выпрыгнувшему из кабриолета Porsche. Мимо высыпавшего на перекур офисного планктона прошелестели пакетами из бутиков две барышни.

Около полудня у подножия башен «Москва-Сити» привычная суета… Небоскребы на Пресненской набережной давно стали символом Москвы, на фоне которого спешит сфотографироваться почти каждый турист.

Сегодня «Сити» — это не только крупнейший деловой центр, но и новое место жизни бизнес-элиты и золотой молодежи. В очередной статье московского цикла Onliner.by рассказывает, как выглядят и сколько стоят апартаменты на высоте облаков и как устроена жизнь их обитателей.

Идея создать в центре Москвы комплекс стекло-бетонных небоскребов родилась в начале 1990-х, что на тот момент было продиктовано скорее не реальной потребностью в офисных площадях, а желанием воспроизвести архитектурные образы, характерные для стран с высокоразвитой экономикой.

Впечатлившись опытом парижского Дефанса, мэр Юрий Лужков дал согласие на преобразование промзоны рядом с «Экспоцентром» в деловой комплекс международного значения.

Центром застройки должен был стать парк, вокруг которого в форме подковы предполагалось выстроить небоскребы, самый высокий из которых — 612-метровая башня «Россия» по проекту архитектора Нормана Фостера.

По ходу реализации проекта от первоначальных планов остались только 34-этажная «Башня 2000» и мост «Багратион». Дальнейшая застройка пошла по иному сценарию: инвесторы увеличивали высоту и объемы, место парка занял крупный торгово-развлекательный центр.

Сегодня отношение к «Сити» неоднозначное: для кого-то комплекс представляется хаотичным нагромождением различных по стилистике стеклянных зданий, каждое из которых пытается перетянуть внимание на себя, другие же видят в этой пестроте динамичный и притягательный образ современного мегаполиса.

Город в городе, где все под рукой

Попасть в центральное ядро «Москва-Сити» можно прямо из метро: пешеходные тоннели от станций подземки вливаются в ТРЦ «Афимолл-Сити».

Здесь есть все, чем можно скрасить досуг: бесконечные галереи бутиков, кафе и рестораны, кинотеатр формата IMAX и так далее. У фонтана под огромным стеклянным куполом мы встречаемся с нашим экскурсоводом Олегом Ефимовым, партнером компании Mcity.

ru, который работает в деловом центре на протяжении нескольких лет и знает об этом месте практически все.

— В «Москва-Сити» все под рукой. Офисные сотрудники и жильцы апартаментов здесь завтракают, обедают и ужинают, совершают покупки, занимаются фитнесом и отдыхают. С учетом сумасшедших московских пробок концепция «город в городе» — это действительно удобно, экономит уйму времени, — говорит Олег.

— Продуктовых магазинов хватает с лихвой, кафе и ресторанов более чем достаточно. Только в «Афимолле» 50 точек общепита, плюс свои ретейл-зоны есть в каждой башне, где ценник повыше. Вообще, в зависимости от локации цены пляшут: кофе можно взять за 100 рублей, а можно за 650.

Есть, например, обычная сетевая химчистка, а есть навороченная, где та же услуга будет стоить в 3—4 раза дороже. Хотите перекусить и спустить уйму денег — поднимайтесь на 62-й этаж башни «Федерация» в ресторан Sixty. Заодно подышите чистым воздухом.

На высоте 250 метров он, конечно, не горный, но без гари и пыли.

— А под рестораном на 61-м этаже есть фитнес-клуб, где, если повезет, вы можете встретить своего земляка рэпера Серегу — он проводит там занятия по индивидуальной программе, — продолжает экскурсию Олег.

— Лет семь назад я побывал в Нью-Йорке и обалдел от того, как американцы фанатеют от спорта. В обед Central Park забит бегающими людьми. Вместо того чтобы давиться бургерами, клерки идут в бассейн, на йогу, крутят педали.

Сейчас вся эта «движуха» приходит в Москву. Сам хожу в тренажерку в обеденный перерыв.

Поддерживать себя в форме в «Сити» — удовольствие не из дешевых. Самый доступный по цене месячный абонемент в местную «качалку» стоит 3500 российских рублей ($60). Занятие с тренером обойдется в 2000—5000 рублей ($34—85). В более статусных заведениях годовой абонемент стоит от 115 тыс. до 200 тыс. рублей ($1950—3400).

Бассейн на 61-м этаже «Федерации» считается самым высоким в Европе. Спортивным его не назовешь, скорее, это место для отдыха и сочных фотографий в Instagram.

Зоны отдыха, которых не хватает

Общественных зон отдыха в «Сити» не так уж много, что связано с дефицитом земли. Высотки плотно жмутся друг другу, у их подножия вдоль узких проездов кучкуются выбежавшие на перекур офисные сотрудники.

Внутри зданий, кстати, курить запрещено из соображений пожарной безопасности. Если система вентиляции работает недостаточно хорошо, при сильной концентрации табачного дыма может сработать пожарная тревога и начнется эвакуация.

— Мест отдыха на улице действительно маловато. Это хорошо только с точки зрения работодателей, — улыбается Олег.

Но кое-что в этом направлении меняется. Вскоре после нашего отъезда между башней «Эволюция» и мостом «Багратион» открылась площадь «Сити». Это двухуровневый амфитеатр с видом на Москву-реку. На его верхнем уровне разместились фуд-корты, бар, лаундж-зоны, гамаки и качели, а на нижнем — площадка с LED-экраном, деревянные лавочки и столы для игры в кикер.

Парковка: от $100 тыс. за место

С автостоянками и парковками в «Сити» все достаточно сложно. Ты можешь иметь две машины, зарабатывать несколько тысяч долларов в месяц, но добираться на работу на метро. Парковка здесь очень дорогая. Наш собеседник приводит порядок цен: самый дешевый вариант — аренда места в паркинге за 23 тыс.

рублей в месяц ($390), есть места в два раза дороже. Если вести разговор о покупке машино-места, то ценник начинается от $100—120 тыс. За так называемые взаимозависимые семейные места (когда для выезда одной машины надо отогнать вторую) просят $150—200 тыс.

На цену влияют площадь места, этаж, расстояние в метрах до лифта, удобство выезда на Третье транспортное кольцо и так далее.

Велопарковки возле башен есть, но обилия двухколесного транспорта мы не заметили. Видимо, добираться сюда на велосипеде не слишком удобно, да и культура велодвижения в Москве развита не так сильно, как в Европе.

Апартаменты: до $1,5 млн, но есть и дороже

В башнях нас больше всего интересуют выставленные на продажу и сдающиеся в аренду апартаменты с отделкой. В Беларуси ничего подобного пока нет. И дело не только в высоте и видах из окна. У нас апартаментами принято называть большие квартиры с хорошим ремонтом, однако за рубежом этот термин имеет несколько иное значение.

Апартаменты — это помещение, которое может использоваться как в жилых, так и в административных целях, ограничения по использованию устанавливаются только внутренними правилами домовладения.

Это не квартира в привычном понимании: там нельзя зарегистрироваться, застройщик не обязан обеспечивать такое жилье необходимой социальной инфраструктурой, детскими площадками, бесплатными гостевыми парковками и так далее.

В составе «Москва-Сити» есть как чисто офисные башни, так и состоящие полностью из апартаментов. В большинстве же случаев эти зоны комбинируются: на нижних этажах располагаются административные помещения, а выше — жилые. Часть апартаментов сдаются в долгосрочную аренду, часть — на сутки. Остальные продаются как с отделкой, так и без нее.

На входе в каждую башню установлены рамки металлодетекторов, дежурят несколько сотрудников службы безопасности.

Так, например, выглядит лобби первого этажа башни «Федерация». Всюду мрамор, оникс, дерево, стекло. В тучные годы на убранство денег не жалели.

Со скоростью 7 метров в секунду лифт мчит нас на 54-й этаж. Отделка на этажах выполнена по гостиничным стандартам. Планировка также больше напоминает отель, чем жилой дом.

По последним данным, средняя цена квадратного метра в апартаментах «Москва-Сити» за последний год снизилась на 3% и составляет $10 100. Большинство выставленных на продажу жилых помещений сосредоточены в бюджете до $1,5 млн, но есть варианты значительно дороже.

На фото ниже — апартаменты площадью 522 кв. м с дизайнерским ремонтом и мебелью в башне «Федерация Запад». Цена — $4 513 000.

Двухуровневый пентхаус площадью 148 кв. м в «Городе столиц» за $3 760 000:

Апартаменты площадью 223 кв. м в «Городе столиц» за $3 510 000:

Вариант поскромнее — апартаменты площадью 99 кв. м в «Меркурии» за $1 354 000:

Аренда апартаментов с мебелью стартует от $3000 в месяц. Часть помещений сдается посуточно. Например, одна из квартир, которые нам показали, в будний день стоит $390, в выходной — $485, двухдневная вечеринка на компанию составом до семи человек обойдется в $1200.

Самое главное в апартаментах «Сити» — это, конечно, высота и панорамные виды. Наиболее дорогими считаются помещения с видом на Кремль, Москву-реку, Соборную площадь и Котельническую набережную. По данным «Метриум Групп», стоимость квадратного метра там достигает $12 524. Немного дешевле «квадраты» с видом на Воробьевы горы и МГУ — $12 120.

Самый недорогой вариант — окна на Третье транспортное кольцо и север Москвы: квадратный метр стоит в среднем $8,6 тыс.

В ясную погоду виды действительно завораживают, чего не скажешь про пасмурные дни. Москва не Дубаи: затянет город туманом — и только белая пелена за окном.

Во всех объявлениях, коими пестрят сайты агентств недвижимости, можно прочитать о стильном дизайне, дорогой мебели и бытовой технике, элементах системы умного дома, централизованной системе вентиляции и кондиционирования. Функция проветривания при этом реализуется различными способами: где-то на несколько сантиметров приоткрывается фрамуга, где-то предусмотрены специальные щели, сквозь которые проникает свежий воздух с улицы.

Отдавая должное современной технической начинке зданий, мы немало удивились, увидев в холле одной из башен объявление о предстоящем отключении горячей воды в связи с ежегодными плановыми работами на теплосетях…

Эксплуатационные расходы: от $50 за «квадрат» в год

Само собой, эксплуатация здания высотой в 50—70 этажей — весьма затратный в финансовом плане процесс. Помещения и территорию надо убирать, следить за исправностью оборудования и вовремя производить ремонты. Охрана тоже работает не за спасибо.

— Если исходить из затрат, каждая управляющая компания имеет свой тариф. Самый доступный по цене — в башне «Федерация Запад» — 3100 рублей за квадратный метр в год. Это чуть больше $50. Мой знакомый владеет апартаментами площадью 350 кв. м и платит управляющей компании 115 тыс. рублей в месяц ($1940), — говорит Олег.

— В эту сумму не включена «коммуналка» в виде водоснабжения и электроэнергии, которая может потянуть на 30 тыс. рублей. Вот и считайте: обслуживание квартиры обходится ему примерно в 145 тыс. рублей в месяц (почти $2,5 тыс.). Это еще по-божески. В «Городе столиц», например, тариф составляет 7000 рублей за метр в год.

При желании можно заказать дополнительные услуги — например, химчистку или уборку в помещении от управляющей компании, доставку блюд из меню ресторана. Все это — за дополнительные деньги.

Кто все это покупает?

Очереди за апартаментами сегодня не выстраиваются. Этот рынок уже перенасыщен, на продажу выставлены сотни объектов. Кто в теории может позволить себе покупку жилья в небоскребе? Основная целевая аудитория — состоятельные бизнесмены в возрасте за 40 лет, работающие в «Москва-Сити» или часто бывающие в этом районе по делам.

Для них покупка жилья в высотке по соседству с офисом — скорее не имиджевое вложение средств, а решение проблемы нехватки времени: зачем тратить два часа в день на дорогу, если можно спуститься на работу на лифте? Как правило, такие покупатели живут на два-три дома.

На выходные уезжают к жене с детьми в загородный коттедж, а затем снова возвращаются в «Сити».

Еще одна группа покупателей — так называемая золотая молодежь, использующая апартаменты в том числе для вечеринок.

Семьям с детьми в «Москва-Сити» не очень комфортно: негде гулять, нет детских садов, школ, игровых площадок.

— Был у нас такой кейс. У девушки муж — топ-менеджер крупной компании. Ее волновал вопрос комфортного проживания в «Сити», — вспоминает Олег. — За этими адресами не закреплены конкретные поликлиники, школы, сады, ближайший парк находится в получасе ходьбы. Но поскольку люди здесь живут обеспеченные, они эти вопросы как-то решают.

Случаются ли конфликты между жильцами? Олег признается, что бывают. Сюда не приедет полиция, если соседи закатят шумную вечеринку.

На апартаменты вообще не распространяются правила соблюдения тишины в жилфонде, так как юридически это не жилье, а помещение свободного назначения.

Тот случай, когда миллионные вложения вместе с хорошим видом из окна обеспечивают определенный статус, но не гарантируют тихих соседей.

Источник: https://realt.onliner.by/2017/07/19/apart-5

В каких домах москвы самые высокие тарифы на жкх

Сколько стоит квартплата в москва сити

Плата за эксплуатацию домов зависит как от набора услуг, предоставляемых управляющей компанией, так и от типа самого дома. Портал Элитное.РУ решил разобраться, жильцы каких домов приходится платить по самым высоким ставкам.

Пять факторов

В сегменте дорогого жилья минимальная плата управляющей компании составляет порядка 80-100 рублей за кв. метров в месяц. А верхняя планка, по словам директора департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерины Тейн, доходит до 500 рублей.

От чего зависит размер оплаты? По словам руководителя отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Юлии Кравчук, есть пять основных факторов – это количество квартир в доме; пакет услуг, предоставляемых управляющей компанией; инфраструктурная составляющая жилого комплекса; а также класс дома и уровень самой эксплуатирующей организации.

Например в доме по адресу Остоженка, 11 стоимость эксплуатации кв. метра составляет порядка 80 рублей, в «Усадьбе Трубецких» – 260 рублей за кв метр, в жилых комплексах «Итальянский квартал» и «Баркли парк» – 120 рублей, в ЖК «Онегин» – 150 рублей за кв. метр.

Эксплуатация на самом высоком уровне

Самые высокие эксплуатационные платежи в столице приходятся на апартаменты небоскрёбов, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити», уверена руководитель блока реализации элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева. По словам гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они равны порядка 240-260 рублей: то есть за апартамент площадью 200 кв. метров ежемесячно придётся отдавать порядка 50 000 рублей.

– Этому есть разумное объяснение, – рассуждает Оксана Дивеева. – Стоимость эксплуатации небоскрёбов в деловом центре очень высокая из-за наличия дорогого инженерного оборудования и обширных общественных пространств, нуждающихся в постоянном уходе.

Кроме того, есть и специфические моменты, например, пресловутая мойка стёкол два раза в год с привлечением промышленных альпинистов.

При этом заменить эксплуатирующую организацию в «Москва-Сити» крайне сложно – это специализированная компания международного уровня с наличием всех необходимых лицензий. Фактически они монополисты на рынке.

Коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва добавляет, что в небоскрёбах делового центра высокие ставки объясняются наличием специального инженерного оборудования, например, для доставки воды на верхние этажи, а также для обеспечения пожарной безопасности жильцов – всё это требует серьёзных затрат.

Например, владельцы апартаментов в башне «Империя», по словам управляющего партнёра агентства недвижимости Point Estate Павла Трейвас, платят из расчёта 400 рублей за кв. метр, а в «Городе столиц» – порядка 240 рублей.

– Чем более развитая инфраструктура в жилом комплексе и более сложная инженерия, тем выше стоимость обслуживания, – объясняет Павел Трейвас. – Так, в башнях «Меркурий Сити» и «Федерация» спроектированы целые клубные этажи с кинотеатром, баром, бильярдом, сигарной комнатой, фитнесом, сауной, хамамом и тренажёрным залом, чем объясняется высокая стоимость эксплуатации в этих проектах.

Плата за приватность

– В целом, можно выделить следующую зависимость: чем выше класс дома и меньше число жителей, тем выше сумма эксплуатационных платежей.

В элитных комплексах строят собственные фитнес-центры, бассейны, салоны красоты и рестораны, а плата за эти объекты ложится на плечи жителей, – объясняет Мария Литинецкая.

– Ещё одна закономерность: чем больше дом и количество квартир в нём, тем меньше плата, так как расходы ложатся на большее число жителей.

Для собственников квартир в Москве средняя стоимость эксплуатации клубного дома, по словам Оксаны Дивеевой, составляет порядка 200 рублей за кв. метр в месяц.

Например, в клубном доме Mon Cher на 29 апартаментов, который строит компания «Капитал групп» на Большой Якиманке, эксплуатационная плата в месяц составит 200 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом доме составляет от 115 до 370 кв.

метров, а значит, жильцам в месяц придется платить от 23 000 до 75 000 рублей. В жилом комплексе «Афанасьевский» на 53 квартиры жильцы в месяц платят по 130 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом проекте от 114 до 500 кв.

метров, а ежемесячная плата – от 15 000 до 65 000 рублей.

Только для своих

Отдельно стоит выделить оплату общественных зон. С одной стороны – это холлы, входные группы, коридоры. По словам Оксаны Дивеевой, есть проекты, где общие зоны доходят до 50%.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов замечает, что дорого жителям могут обойтись такие опции, как зимние сады и эксплуатируемые кровли. Так, в жилом комплексе «Сады Пекина» жителям обещают обустроить ландшафтный парк.

«Правда, стоимость подобного удовольствия для жителей еще не определена, так как комплекс находится на этапе строительства», – говорит Григорий Алтухов.

Отдельный пункт затрат – это бассейны и СПА-зоны для жильцов.

– Стоит выделить такие факторы, как сложность ландшафтного дизайна, так как поддержание территории в надлежащем виде крайне затратное мероприятие с точки зрения финансов и трудозатрат, – замечает Екатерина Тейн. – А бассейн или СПА-комплекс может добавить 10-20% к стоимости эксплуатации.

Так, в ЖК «Молочный дом» (Молочный переулок, 11) с закрытым бассейном для жителей, по словам Павла Трейвас, плата за эксплуатацию составляет 290 рублей за кв. метров.

Стоит заметить, что проектов с приватным бассейном немного. В большинстве же случаев – например, это жилые комплексы «Онегин» и «Ключи» – бассейнами пользуются не только жители, но и люди «с улицы».

Впрочем, у покупателей квартир обширная инфраструктура в последнее время спросом не пользуется. Фитнес-центры и рестораны не окупаются, и застройщики уходят от этих форматов.

А вместо приватных бассейнов в жилых комплексах появляются игровые комнаты для детей, кладовые общего пользования и сигарные комнаты. Расходы на эти опции жилого комплекса относительно невелики.

Зато достаточно много жильцы элитных домов с огороженной территорией платят за землю.

– Московская земля обычно заходится в собственности города, а девелопер имеет на руках договор аренды и после реализации квартир бремя аренды ложится на плечи жителей, если они хотят и дальше пользоваться закрытой территорией, – объясняет Оксана Дивеева. – Например, в районе Белорусской есть клубный дом на 16 квартир, где жители платят за придомовой земельный участок площадью четыре сотки 2 млн рублей в год.

Тёмные окна Остоженки

Ну и напоследок, две новости – хорошая и плохая. Хорошая новость в том, что после скачков валюты, с конца 2014 года, стоимость обслуживания в элитных жилых комплексам столицы не менялась, замечает гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

А плохая заключается в том, что стоимость эксплуатации делится не на всех владельцев жилья, а лишь на тех, кто реально проживают в доме.

– Многие покупатели приобретают жилье исключительно с целью инвестирования денежных средств и отказываются подписывать договор с управляющей компанией и нести расходы за эксплуатацию жилого комплекса, – объясняет Юлия Кравчук. – А как следствие этого, реальным жильцам приходится платить за эксплуатацию гораздо выше, чем изначально планировалось.

При этом стоит учесть, что в элитном сегменте существенная доля инвестиционных сделок и многие владельцы не живут в купленных квартирах.

Особенно тяжело эта проблема отражается на жильцах клубных домов. Характерным примером может послужить до конца не распроданная и незаселенная «Резиденция Чистые пруды». Сегодня это полузабытый дом, на ним не ухаживают, а в одной из квартир собственник устроил хостел.

– Если в жилом комплексе на 100 квартир реально проживают и платят коммуналку 70% собственников, то эксплуатирующая организация ещё может покрыть расходы на эксплуатацию здания, – говорит Оксана Дивеева. – А если в доме на 20 квартир заселено всего 14 квартир (что примерно составляет те же самые 70%), то покрыть расходы практически невозможно.

При этом, таких пустующих элитных квартир в Москве более, чем достаточно. Если пройтись вечером по району улиц Остоженка и Пречистенка, то свет в окнах новых жилых комплексов можно увидеть редко.

В элитных домах сданных ещё в середине 2000-х годов – пустует 10-15% жилья; а в домах сданных после 2010 года – доля незаселенных квартир доходит до 50-70%.

А если включить в это число и нераспроданное жилье, то учитывая ситуацию на рынке, можно ожидать, что дома на Остоженке и в других элитных локациях ещё долго будут пустовать.

Источник: https://Elitnoe.ru/magazines/176-moskva-tarify-zhkh

Эксплуатация элитного жилья, коммунальные платежи в элитных домах

Сколько стоит квартплата в москва сити

«Жильцам элитных домов приходится платить за коммунальные услуги примерно столько же, сколько в обычных домах платят за аренду»
газета «Коммерсантъ»

Но всегда ли высокие расходы на коммунальные услуги оправданны?

 Высокая стоимость коммунальных услуг в элитных домах объясняется наличием разного рода дополнительных услуг и излишеств, таких как: бассейн, тренажерный зал, служба консьержей, вооруженная охрана, системы климат-контроля… Расходы распределяются между всеми жильцами, а поскольку их в элитных домах немного, то и суммы получаются внушительные.

В качестве примера, рассмотрим расходы на консьержей и охрану. Управляющая компания «Дон-Строй Инвест» обслуживает многоквартирный дом по улице Маршала Новикова, д12, к2 на 60 квартир и многоквартирный дом по улице Маршала Василевского, д13 к3 на 99 квартир.

Если стоимость содержание консьержей обходится примерно в 90 тыс. рублей / месяц, то собственник квартиры в элитном доме на улице Маршала Новикова будет платить за содержание службы — 11 рублей за 1 кв.

 м, а собственник квартиры в жилом доме на улице Маршала Василевского — 6 рублей. Аналогичная ситуация и с расходами на охрану. Из-за разницы в количестве квартир, базовая ставка стоимости обслуживания 1 кв.

м общей площади отличается почти на 15%: в элитном доме на улице Маршала Новикова она составляет 108 руб., а в доме на улице Маршала Василевского — 95 руб.

Фотографии домов для наглядности

Жилой комплекс Маршала Новикова, 12

Жилой комплекс Маршала Василевского, 13

Стоимость эксплуатационных расходов в элитном доме на 20-40 квартир будет находиться в диапазоне 6-8$ за 1 м². В домах на 6-12 квартир, таких как например клубный дом по адресу Зубовский проезд, д.1, эксплуатационные расходы могут быть и выше (до 12$ в месяц за кв. метр).

Еще один пример — Гранатный, 6. В этом элитном доме всего 27 квартир, одна из которых стоит 30 млн $, обслуживают его 12 сотрудников, плата за эксплуатацию составляет около 8-10$ за 1 кв. м. Но не только количество квартир в доме определяет размер оплаты коммунальных услуг, большое значение имеет инфраструктура и площади общественных зон.

Другие примеры эксплуатационных расходов в проектах премиум- и элитного классов:

Стоимость коммунальных услуг в элитных домах

Наличие таких опций, как бассейн или тренажерный зал, увеличивает коммунальные платежи. В таких случаях стоимость может возрасти в полтора-два раза. Так, в доме в Бутиковском переулке, 5 стоимость выше, чем в других домах на Остоженке. Аналогичная ситуация в жилых комплексах «Агаларов Хаус» и «Стольник».

Yа стоимость коммунальных услуг влияют и архитектурные особенности дома. Например, при постройке элитного жилья, м.б. предусмотрено два равнозначных подъезда. Это влечет за собой содержание двух смен консьержной службы. Или дом оборудован крышей сложной конфигурации, стеклянными витражами, что требует дополнительных затрат на оплату услуг альпинистов при уборке крыши, мойке витражей.

Правило «чем меньше жильцов, тем больше плата» работает не всегда. А точнее вовсе не работает применительно к высотным зданиям (небоскребам)! В жилых башнях комплекса «Москва-Сити» коммунальные платежи составляют $8-10 за 1 кв. м — эксплуатация высотных зданий стоит очень дорого.

Независимо от этажности и населенности дома в стоимость его эксплуатации входит уборка территории и помещений общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки), вывоз мусора, охрана, круглосуточное дежурство технической поддержки — все эти коммунальные услуги тоже оплачиваются жильцами!

Высокие коммунальные платежи — Обоснованность расходов

Высокая стоимость коммунальных платежей не отпугивает покупателей элитного жилья: в 99% случаев покупатель проявляет интерес просто интересуются размером.

«За последние семь лет я не знаю ни одного случая, когда покупатель отказался от приобретения понравившейся ему элитной квартиры из-за размера коммунальных платежей, а вот состав сервиса, безусловно, может влиять на решение покупателя в ту или иную сторону!»
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty

Эксплуатирующие компании заявляют, что обоснованность высоких расходов приходится доказывать постоянно.

Раньше, например, нередки были случаи, когда клубный дом заселен не полностью, кто-то уже въехал, кто-то делает ремонт, а кто-то вообще передумал переезжать и хочет продать квартиру.

Возникает справедливый вопрос: «зачем платить за коммунальные услуги, если в квартире я не живу?» Сейчас схема взаимодействия изменилась: застройщик выбирает или создает эксплуатирующую компанию на ранних стадиях строительства (впоследствии жильцы имеют право поменять ее). Все собственники должны оплачивать коммунальные платежи c момента сдачи дома Госкомиссии — это позволяет с первых дней поддерживать общественные зоны в надлежащем виде и учитывать интересы тех жильцов, которые первыми заселились в новые квартиры.

Если размер расходов на эксплуатацию жильцов не устраивает, их можно попытаться снизить, поменяв эксплуатирующую компанию.

Есть и другой вариант: собственники квартир могут сократить свои расходы, если позволят пользоваться внутренней инфраструктурой дома людям, которые в нем не живут.

Например, в ЖК «Коперник» используется вариант, когда бассейн и фитнес-центр находятся на самоокупаемости. Т.е. платят не все жильцы, а только те, кто пользуется их услугами, включая людей «с улицы».

Эксплуатация элитного жилья в Америке, стоимость коммунальных услуг

По иностранным меркам эксплуатация элитного жилья в России стоит не слишком дорого. Если квартира в США стоит $1 млн, то ее обслуживание обойдется в среднем в $600-800 в месяц, примерно таков же ежемесячный налог на недвижимость.

Получается, что в Америке собственники элитного жилья платят за миллионную квартиру около $1000-1600 в месяц! И это при том, что расходы на содержание персонала минимизируются за счет передачи почти всех функций на аутсорсинг — в постоянном штате могут находиться всего несколько человек, остальные услуги выполняются внешними подрядчиками«.

Такая разница в стоимости эксплуатационных услуг связана с профессионализмом обслуживающего персонала. К примеру, администраторами домов в США работают, как правило воспитанные, хорошо одетые, ухоженные люди.

Они знают всех жильцов по именам, поздравляют их с днем рождения и другими праздниками, способны поддержать беседу на любую тему.

У консьержей также расширенный фронт работы: они резервируют места в ресторане, покупают авиабилеты, заказывают такси, принимают заказы.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/ekspluataciya-elitnyx-domov-kommunalnye-uslugi/

Сфера закона
Добавить комментарий